GFZ: So be­rech­nest Du Dei­ne Wohn­flä­che

Der Traum vom Eigenheim beginnt mit der Suche nach einem passenden Baugrundstück. Doch wie groß das geplante Haus sein soll, ist keine freie Entscheidung, sondern orientiert sich an den Vorgaben des Bebauungsplans der jeweiligen Gemeinde. Welche Kennzahlen wichtig sind und wie Du die Wohnflächenberechnung für ein Grundstück korrekt durchführst, erfährst Du in diesem Artikel.

1. Wohnflächenberechnung: Wozu dient der Bebauungsplan?

2. Beispielrechnung: So berechnest Du die Wohnfläche korrekt

3. Schritt 1: Überbauter Grund

4. Schritt 2: Bruttogrundfläche

5. Schritt 3: Die Geschosse

6. Schritt 4: Wohnfläche/ Nutzfläche (NF) 

7. FAQ: Häufig Gestellte Fragen zur Wohnflächenberechnung

• Der Bebauungsplan (B-Plan) legt fest, wie viel Fläche von einem Grundstück bebaut werden darf, wie viele Vollgeschosse und wie viel Wohnfläche das Gebäude maximal haben darf.
• Der B-Plan sorgt nicht nur dafür, dass ein einheitliches Stadtbild gegeben ist, sondern auch die Interessen der einzelnen Grundstückseigentümer nicht verletzt werden.

Wird ein bestimmtes Gebiet erschlossen und zu baureifem Land erklärt, legt die jeweilige Gemeinde mithilfe eines Bebauungsplans fest, wie die dortigen Wohngebäude aussehen sollen und dürfen (Dachform und -farbe, Farbe und Material der Außenfassade, Anordnung von Balkonen, Anzahl der Geschosse etc.). Außerdem wird definiert, wie viel Fläche von einem einzelnen Grundstück bebaut werden darf.

Dies alles dient dazu, ein einheitliches Stadtbild herzustellen. Außerdem soll so auch gewährleistet werden, dass die Interessen des Einzelnen realisiert werden können. Wenn beispielsweise ein einzelnes Gebäude mit mehreren Geschossen gebaut wird, schlägt es unter Umständen Schatten auf den kompletten Garten des Nachbarn. Dies würde die Interessen des Nachbarn nicht nur verletzen, sondern darüber hinaus auch den Wert des Grundstücks verringern.

Deshalb wird im Bebauungsplan genau festgelegt, wie die einzelnen Baugrundstücke bebaut werden sollen. Hier spielen besonders die Kennzahlen der Geschossflächenzahl (kurz: GFZ), der Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Anzahl der Vollgeschosse eine zentrale Rolle.

Was besagt die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf.

Was besagt die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) besagt hingegen, wie viel Quadratmeter Wohnfläche (auch Bruttogrundfläche (BGF) genannt) insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf.

Was besagt die Anzahl der Vollgeschosse?

Die Anzahl der Vollgeschosse definiert, wie viele Geschosse das Gebäude auf dem jeweiligen Grundstück haben darf.

Folgende Vorgaben gibt der Bebauungsplan:

• Grundfläche: 400 m²

• Kleinsiedlungsgebiet (WS)

• GFZ (Geschossflächenzahl): 0,4

• GRZ (Grundflächenzahl): 0,2

• Maximale Anzahl der Vollgeschosse: 2

Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer Grundflächenzahl (kurz GRZ) von 0,2 darfst Du maximal 80 m² Grund überbauen.

• Rechnung: 400 m² (Grundfläche) x 0,2 (GRZ) = 80 m² (Bebauungsfläche)

Unser Grundstück hat eine GFZ von 0,4. So erhalten wir eine Bruttogrundfläche (BGF) von 160 m². Die BGF ist hier die Summe der Grundfläche aller möglichen Vollgeschosse. Bei der späteren Kostenberechnung bezieht sie sich auf alle Geschosse, also auch auf Dach- und Kellergeschosse, die keine Vollgeschosse sind.

• Rechnung: 400 m² (Grundfläche) x 0,4 (GFZ) = 160 m² (BGF)

Wir dürfen hier also maximal 80 m² Baugrund überbauen und unsere Bruttogrundfläche, also die maximale Wohnfläche darf maximal 160 m² betragen. Damit ergeben sich maximal zwei Vollgeschosse, die wir auf diesem Grundstück und mit der Hausgrundfläche von 80 m² errichten können.

• Rechnung: 160 m² (BGF) / 80 m² (Bebauungsfläche) = 2 Vollgeschosse

Würden wir die Hausgrundfläche kleiner wählen – beispielsweise 50 m², weil sie vielleicht durch Abstandsflächen oder ein Baufenster im B-Plan auf diese Größe beschränkt wird – so ergäbe das drei Vollgeschosse.

• Rechnung: 160 m² (BGF) / 50 m² (Bebauungsfläche) = 3 Vollgeschosse

Wann ein Geschoss ein Vollgeschoss ist, regelt die Landesbauordnung. Die Option, ein nicht als Vollgeschoss ausgebildetes Dach- und Kellergeschoss hinzuzunehmen, besteht in jedem Fall und ist lediglich eine Kostenfrage. Für unser Beispiel, in dem es ja um die maximalen Möglichkeiten gehen soll, rechnen wir diese Geschosse also noch hinzu.

Das Haus auf unserem Beispielgrundstück hat also maximal 160 m² Bruttogrundfläche (BGF), die sich auf zwei Vollgeschosse verteilen können. Hinzu nehmen wir noch das oben erläuterte Dachgeschoss und Kellergeschoss. Das ergibt eine Bruttogrundfläche von 320 m².

Im Einfamilienhausbau liegt der Anteil der Nutzfläche, also der Wohnfläche bei 70 bis 73 Prozent der Bruttogrundfläche. Dann haben wir im günstigsten Fall 233 m² Nutzfläche, die sich auf zwei Vollgeschosse, ein Kellergeschoss und ein Dachgeschoss sinnvoll verteilen lassen.

• Rechnung: 73 % x 320 m² (BGF) = 233 m² Nutzfläche

Die restlichen 27 Prozent der Bruttogrundfläche gehen für Konstruktion, Verkehrsflächen und Haustechnik drauf.

Fazit: Du kannst diesen Wert (233 m²) nun als einen Grenzwert sehen, den Du bei Deinem Raumprogramm einhalten musst. Vergibst Du für alle Räume Größen, rechnest Du diese zusammen und vergleichst sie mit Deiner ermittelten maximalen Nutzfläche und Deinem Budget.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).