Bauen Sie jetzt Ihr Traumhaus

Der Traum vom Eigenheim beginnt mit der Suche nach einem passenden Baugrundstück. Doch wie groß das geplante Haus sein soll, ist keine freie Entscheidung, sondern orientiert sich an den Vorgaben des Bebauungsplans der jeweiligen Gemeinde. Welche Kennzahlen wichtig sind und wie Sie die Wohnflächenberechnung für ein Grundstück korrekt durchführen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Gratis Hausbau-Kataloge anfordern

Einfach Traumhaus-Kriterien wählen und passende Kataloge aussuchen.

  • Bequem - Traumhaus-Kriterien wählen
  • Unverbindlich - Kataloge aussuchen
  • Kostenlos - zusenden lassen

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Bebauungsplan (B-Plan) legt fest, wie viel Fläche von einem Grundstück bebaut werden darf, wie viele Vollgeschosse und wie viel Wohnfläche das Gebäude maximal haben darf.
  • Der B-Plan sorgt nicht nur dafür, dass ein einheitliches Stadtbild gegeben ist, sondern auch die Interessen der einzelnen Grundstückseigentümer nicht verletzt werden.

Wohnflächenberechnung: Wozu dient der Bebauungsplan?

Wird ein bestimmtes Gebiet erschlossen und zu baureifem Land erklärt, legt die jeweilige Gemeinde mithilfe eines Bebauungsplans fest, wie die dortigen Wohngebäude aussehen sollen und dürfen (Dachform und -farbe, Farbe und Material der Außenfassade, Anordnung von Balkonen, Anzahl der Geschosse etc.). Außerdem wird definiert, wie viel Fläche von einem einzelnen Grundstück bebaut werden darf.

Dies alles dient dazu, ein einheitliches Stadtbild herzustellen. Außerdem soll so auch gewährleistet werden, dass die Interessen des Einzelnen realisiert werden können. Wenn beispielsweise ein einzelnes Gebäude mit mehreren Geschossen gebaut wird, schlägt es unter Umständen Schatten auf den kompletten Garten des Nachbarn. Dies würde die Interessen des Nachbarn nicht nur verletzen, sondern darüber hinaus auch den Wert des Grundstücks verringern.

Deshalb wird im Bebauungsplan genau festgelegt, wie die einzelnen Baugrundstücke bebaut werden sollen. Hier spielen besonders die Kennzahlen der Geschossflächenzahl (kurz: GFZ), der Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Anzahl der Vollgeschosse eine zentrale Rolle.

Was besagt die Grundflächenzahl?

Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Fläche des Grundstücks bebaut werden darf.

Was besagt die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl (GFZ) besagt hingegen, wie viel Quadratmeter Wohnfläche (auch Bruttogrundfläche (BGF) genannt) insgesamt auf dem Grundstück errichtet werden darf.

Was besagt die Anzahl der Vollgeschosse?

Die Anzahl der Vollgeschosse definiert, wie viele Geschosse das Gebäude auf dem jeweiligen Grundstück haben darf.


Baukosten berechnen und Traumhaus finden

Beispielrechnung: So berechnen Sie die Wohnfläche korrekt

Folgende Vorgaben gibt der Bebauungsplan:

  • Grundfläche: 400 m²

  • Kleinsiedlungsgebiet (WS)

  • GFZ (Geschossflächenzahl): 0,4

  • GRZ (Grundflächenzahl): 0,2

  • Maximale Anzahl der Vollgeschosse: 2

Schritt 1: Überbauter Grund

Bei einem Grundstück mit 400 m² Grundfläche und einer Grundflächenzahl (kurz GRZ) von 0,2 dürfen Sie maximal 80 m² Grund überbauen.

  • Rechnung: 400 m² (Grundfläche) x 0,2 (GRZ) = 80 m2 (Bebauungsfläche)

Schritt 2: Bruttogrundfläche

Unser Grundstück hat eine GFZ von 0,4. So erhalten wir eine Bruttogrundfläche (BGF) von 160 m². Die BGF ist hier die Summe der Grundfläche aller möglichen Vollgeschosse. Bei der späteren Kostenberechnung bezieht sie sich auf alle Geschosse, also auch auf Dach- und Kellergeschosse, die keine Vollgeschosse sind.

  • Rechnung: 400 m² (Grundfläche) x 0,4 (GFZ) = 160 m² (BGF)

Schritt 3: Die Geschosse

Wir dürfen hier also maximal 80 m² Baugrund überbauen und unsere Bruttogrundfläche, also die maximale Wohnfläche darf maximal 160 m² betragen. Damit ergeben sich maximal zwei Vollgeschosse, die wir auf diesem Grundstück und mit der Hausgrundfläche von 80 m² errichten können.

  • Rechnung: 160 m² (BGF) / 80 m² (Bebauungsfläche) = 2 Vollgeschosse

Würden wir die Hausgrundfläche kleiner wählen – beispielsweise 50 m², weil sie vielleicht durch Abstandsflächen oder ein Baufenster im B-Plan auf diese Größe beschränkt wird – so ergäbe das drei Vollgeschosse.

  • Rechnung: 160 m² (BGF) / 50 m² (Bebauungsfläche) = 3 Vollgeschosse

Aber:

Ein dreigeschossiges Haus zu errichten ist uns aber nicht erlaubt, da unser Bebauungsplan die Anzahl auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Allerdings können wir noch ein nicht als Vollgeschoss geltendes Dachgeschoss und ein Kellergeschoss hinzunehmen, denn der Bebauungsplan beschränkt ja nur die Anzahl der Vollgeschosse.

Also:

Es ließe sich also bei der Variante mit der kleineren Hausgrundfläche der Inhalt eines dritten nicht erlaubten Vollgeschosses in den Keller oder in das Dachgeschoss oder in beide verlegen.

Wann ein Geschoss ein Vollgeschoss ist, regelt die Landesbauordnung. Die Option, ein nicht als Vollgeschoss ausgebildetes Dach- und Kellergeschoss hinzuzunehmen, besteht in jedem Fall und ist lediglich eine Kostenfrage. Für unser Beispiel, in dem es ja um die maximalen Möglichkeiten gehen soll, rechnen wir diese Geschosse also noch hinzu.

Schritt 4: Wohnfläche/Nutzfläche (NF)

Das Haus auf unserem Beispielgrundstück hat also maximal 160 m² Bruttogrundfläche (BGF), die sich auf zwei Vollgeschosse verteilen können. Hinzu nehmen wir noch das oben erläuterte Dachgeschoss und Kellergeschoss. Das ergibt eine Bruttogrundfläche von 320 m².

Im Einfamilienhausbau liegt der Anteil der Nutzfläche, also der Wohnfläche bei 70 bis 73 Prozent der Bruttogrundfläche. Dann haben wir im günstigsten Fall 233 m² Nutzfläche, die sich auf zwei Vollgeschosse, ein Kellergeschoss und ein Dachgeschoss sinnvoll verteilen lassen.

  • Rechnung: 73 % x 320 m² (BGF) = 233 m² Nutzfläche

Die restlichen 27 Prozent der Bruttogrundfläche gehen für Konstruktion, Verkehrsflächen und Haustechnik drauf.

Fazit: Sie können diesen Wert (233 m2) nun als einen Grenzwert sehen, den Sie bei Ihrem Raumprogramm einhalten müssen. Vergeben Sie für alle Räume Größen, rechnen Sie diese zusammen und vergleichen Sie sie mit Ihrer ermittelten maximalen Nutzfläche und Ihrem Budget.

FAQ-Häufig gestellte Fragen zur Wohnflächenberechnung

Was besagt die Grundflächenzahl (GRZ)?
Was besagt die Geschossflächenzahl (GFZ)?
Was besagt die Anzahl der Vollgeschosse?
Wie gefällt Ihnen diese Seite?
Artikel herunterladen
Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
Sie haben diesen Artikel als hilfreich bewertet.
Vielen Dank
Wir haben Ihre Bewertung erhalten.
Tipp: Der aktuelle Artikel befindet sich in Phase 2:
Haus planen
In unseren 4 Phasen des Hausbauprozesses informieren wir Sie rund um den Hausbau und beantworten all Ihre Fragen.