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Um ein Grundstück bebauen zu können, sprich, ein Vorhaben darauf zu realisieren, sollten Sie wissen, ob Sie überhaupt über ein Baurecht verfügen und ob Sie später auch eine Baugenehmigung bekommen werden. Nicht selten kommt es zu Rechtsstreitigkeiten bezüglich dieses Baurechts.

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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Baurecht regelt, ob und für welche Nutzung ein erworbenes Grundstück bebaut werden darf. Dies ist abhängig von Bestimmungen im Grundbuch des Grundstücks, von seiner Lage und der zuständigen Gemeinde.
  • Um das Grundstück zu bebauen, sollte es entweder innerhalb des Bebauungsplans der Gemeinde liegen oder „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“ liegen.
  • Bei einem Bauvorhaben muss zusätzlich der Nachbarschutz beachtet werden. Dieser besagt, dass angrenzende Grundstücke nicht durch das Bauvorhaben beeinträchtigt werden dürfen.

Was besagt das Baurecht?

Baurecht: Wann ein Grundstück bebauen?

Wann darf ich ein Grundstück bebauen?

Es kommt oft vor, dass Gemeinden einem Grundstückseigner das Recht zu bauen streitig machen und dabei falsch liegen, weil sie selbst die baurechtlichen Bestimmungen nicht richtig kennen oder übergehen. Deshalb ist es wichtig zu wissen, unter welchen Bedingungen ein Vorhaben zulässig ist. Besonders vor dem Kauf eines Grundstückes ist dies von Bedeutung, um den Kauf eines nicht bebaubaren Grundstücks zu vermeiden. Ein Blick ins Grundbuch kann hier Aufschluss geben.

Die Bebaubarkeit eines Grundstückes festzustellen, erfordert vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages in der Regel eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung. Wenn Sie nicht beurteilen können, ob Ihr Grundstück bebaubar ist, sollten Sie dies unbedingt mit einem Architekten oder den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.) klären.

Achtung:

Mündliche Zusagen von Mitarbeitern der Bauämter sind keine Garantie dafür, dass Sie später tatsächlich eine Baugenehmigung erhalten. Nur auf die mündliche Auskunft einer Baubehörde hin ein Grundstück zu erwerben, kann im Nachhinein viele Komplikationen mit sich bringen. Solche Zusicherungen sollten immer schriftlich belegt werden beispielsweise in Form einer behördlichen Darlegung der Sicht der baurechtlichen Situation. 


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Was sind die Grundlagen des Baurechts?

Ob Sie auf Ihrem Grundstück ein Baurecht haben und was Sie schließlich bauen dürfen, hängt von vielen Kriterien ab. Sie sollten prüfen, ob für Ihr Grundstück eine der drei folgenden Grundlagen existiert:

1. Bauen innerhalb eines Bebauungsplanes

Gibt es bei Ihrer Gemeinde oder Kommune einen Bebauungsplan, und ist Ihr Grundstück von diesem betroffen? Zu Auskünften darüber ist die Gemeinde verpflichtet. Der Bebauungsplan erläutert Ihnen oder Ihrem Architekten, ob und was Sie bauen dürfen. Ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes ist in der Regel zu bebauen, wenn die Erschließung gesichert ist und Ihr Vorhaben den Maßgaben des B-Planes nicht entgegensteht. Sie haben hier fast immer ein Baurecht.

2. Bauen innerhalb „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“

Ist kein Bebauungsplan aufgestellt, sollten Sie feststellen, ob Ihr Grundstück innerhalb eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ (BVerwGE 31, 22/26 f) liegt. Denn daraus leitet sich für Sie automatisch ein Baurecht ab, wenn die Erschließung gesichert ist. Was Sie dann dort bauen dürfen, hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Eigenart der näheren Umgebung

  • Beschaffenheit des Baugebiets

  • Bauordnung Ihres Bundeslandes

  • Gemeindesatzung

Eventuell stehen die Siedlung oder der Bestand auf Ihrem Grundstück unter Denkmalschutz. Dann fließt auch die Denkmalschutzsatzung in Ihr Baurecht ein und beschränkt Sie gegebenenfalls in Ihrem Projekt.

Die Frage, ob es sich um einen Ortsteil handelt oder nicht, kann strittig sein und kann sogar vor Gericht entschieden werden. Erkundigen Sie sich im Zweifel bei Ihrer Gemeinde nach den Ortsgrenzen und ob die Gemeinde das Umfeld Ihres Grundstückes als im Zusammenhang bebauten Ortsteil versteht.

Gut zu wissen:

Vor allem am Rande von Orten führt die Frage nach dem Ortsteil zu Streit mit der Gemeinde. Denn der Gemeinde sind die Entstehung, die Verfestigung oder die Erweiterung sogenannter Splittersiedlungen ein Dorn im Auge, weil sie einen Ort ungewollt vergrößern und die Zersiedlung der Landschaft voranschreitet. Daher versuchen die Gemeinden oft, den Rückbau von sich etablierenden Splittersiedlungen zu betreiben und Zersiedelung zu vermeiden.

Wenn sich Ihr Grundstück in solch einem schwer einzuschätzenden Bereich befindet, sollten Sie untersuchen, ob es sich um einen Ortsteil handelt. Erstes Kriterium dabei ist der erkennbare Zusammenhang einer Siedlung. Um einen Ortsteil darzustellen, muss die Siedlung zudem eine gewisse Wichtigkeit vorweisen, beispielsweise durch das Vorhandensein einer der folgenden Einrichtungen oder Aspekte:

  • ein Kleingewerbe (Versicherungsbüro, Lebensmittelgeschäft, Arztpraxis etc.)
  • eine Kirche oder andere kulturelle Einrichtungen
  • eine neu asphaltierte Zufahrtsstraße
  • allgemeine Bedeutung der Siedlung für den Ort

Ist Ihre Siedlung nicht als Ortsteil auszulegen, so haben Sie auch wenig Aussicht darauf, sich Ihr Recht, ein neues Haus zu bauen, vor Gericht zu erstreiten.

3. Bauen im Außenbereich

Trifft keiner der vorigen Punkte auf Ihr Grundstück zu, befinden Sie sich im Außenbereich einer Gemeinde und außerhalb eines Bebauungsplanes. Damit haben Sie nur in Ausnahmefällen ein Baurecht.

In diesen Fällen ist die Rede von begünstigten Vorhaben. Sie erben beispielsweise ein Grundstück im Außenbereich, auf dem bereits ein abrissfälliges Haus steht. Dann können Sie ein neues, gleichgroßes Gebäude für dieselbe Nutzung an derselben Stelle errichten. Voraussetzung ist, die Genehmigungsbehörde erkennt den Zustand des Gebäudes als abrissfällig an. Notfalls müssen Sie einen Gutachter hinzuziehen, der diesen Zustand zweifelsfrei bestätigt.

Ist das Gebäude nicht abrissfällig, können Sie es sanieren und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen lassen. Anbauten oder weitere Gebäude sind dann jedoch unzulässig. Ist dieses Grundstück unbebaut, können Sie kein Haus darauf errichten. Da haben Sie als Wohnhausbauer keine Möglichkeit, denn im Außenbereich dürfen nur sogenannte privilegierte Vorhaben realisiert werden. Zu diesen zählen beispielsweise Bauvorhaben zur Nutzung für:

  • Landwirtschaft

  • Energieerzeugung (Atom- und Kohlekraftwerke)

  • Industriegebäude

  • Militäranlagen

Wie sind die gesetzlichen Regelungen zum Baurecht?

Geregelt wird das Baurecht in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen, hauptsächlich aber im Baugesetzbuch (BauGB). Dabei wird in Deutschland zwischen privatem und öffentlichem Baurecht unterschieden. Das private Baurecht umfasst dabei zivilrechtliche Grundlagen, die sich mit Grundeigentum, Nachbarschaftsrecht und Ähnlichem befassen. Im öffentlichen Baurecht geht es um die Teile des öffentlichen Rechts, die sich mit Bauvorhaben befassen. Dies ist Teil des Verwaltungsrechts. Das öffentliche Baurecht wird unterteilt in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht (BauO)
  • gilt bundesweit

  • enthält allgemeine Regelungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung

  • Vorschriften zur Nutzung und Bebauung von Grundstücken

  • gilt landesweit

  • setzt Anforderungen an ein Bauvorhaben

  • reglementiert das Baugenehmigungsverfahren

Wie alt ist das Baurecht?

Das Baurecht ist so alt wie der Städtebau. Ein städtebauliches schriftliches Regelwerk wurde in Deutschland jedoch erst im 19. Jahrhundert verfasst und galt vorerst auf Landesebene. Erst 1986 wurde ein für die Bundesrepublik einheitliches Regelwerk verabschiedet, das sich mit Bebauungsplänen, der Bauordnung und den mit dem Bau einhergehenden Vorschriften befasst. Im Baugesetzbuch, das auch das Städtebauförderungsgesetz enthält, werden neben Bebauungsplänen folgende Punkte bereits behandelt:

  • Anforderungen an geplante Gebäude: Sie müssen verschiedenen Vorschriften genügen und Sicherheitsstandards entsprechen.

  • Bedarf einer Baugenehmigung: Bauten ab einer bestimmten Größe dürfen ohne eine solche Genehmigung nicht errichtet werden. Dadurch wird die verfassungsmäßig festgelegte Baufreiheit eingeschränkt.

Nachbarschutz im Baurecht

Ein wichtiger Aspekt im Baurecht ist der Nachbarschutz, der durch das Nachbarrecht garantiert wird. Dieses findet sich im öffentlichen Baurecht wieder. Wird eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde erteilt, kann sich dadurch ein Nachbar in seinen Rechten beschnitten sehen, beispielweise durch Emissionen. Dann kann der Grundstückseigentümer auf eine Aufhebung der Baugenehmigung klagen. Hierfür muss der betroffene Nachbar jedoch gleichzeitig Eigentümer des beeinträchtigen Grundstücks sein. Ist er nur Mieter oder Pächter, besteht keine Möglichkeit, den Klageweg gegen die Baugenehmigung zu gehen.

Auch bei nicht genehmigungspflichtigen Bauten kann es zu Streitigkeiten mit den Nachbarn kommen. Dasselbe gilt bei Bauvorhaben, die vormals bewilligt wurden, deren Baugenehmigung aber abgelaufen ist, bevor mit dem Bau begonnen wurde. Um ein Bauvorhaben nicht unnötig in die Länge zu ziehen und durch eine Klage über längere Dauer zu behindern, gelten für Nachbarn strenge Fristen, die bei einer angestrebten Klage eingehalten werden müssen.

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