Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung: Was Mieter wissen müssen

Was tun, wenn die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist?

Die Nebenkostenabrechnung ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Sind Fehler enthalten, müssen Mieter das nicht hinnehmen. Möchten Sie Widerspruch einlegen, sollten Sie auf gewisse Formalien und Fristen achten.

Wer eine Wohnung mietet, zahlt meist zusätzlich zur Miete sogenannte Betriebs- oder Nebenkosten. In der Regel überweist der Mieter jeden Monat zusammen mit der Nettokaltmiete eine Vorauszahlung für die Nebenkosten, deren Höhe sich an der Abrechnung des vergangenen Jahres orientiert. Nach Ablauf eines Jahres erhält er vom Vermieter eine Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten. Fallen diese niedriger oder höher aus als die Summe der Vorauszahlungen, erhält der Mieter entweder eine Erstattung oder muss Geld nachzahlen.

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Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung gründlich auf Fehler.

Laut Mieter- und Verbraucherschützern kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter, bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der Vermieter Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt.

Tipp: Falls der Vermieter seine Abrechnung nicht innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum vorlegt, müssen Sie keine Nachzahlung leisten. Sie können aber – etwa weil Sie ein Guthaben erwarten – immer noch Ihrerseits eine Abrechnung verlangen.

Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?

Welche Kosten Vermieter auf ihre Mieter umlegen dürfen, steht in der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Sie unterscheidet 17 Kostengruppen, darunter:

  • Heizung und Warmwasser
  • Grundsteuer
  • Gebäude- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Kabel- oder Antennenwartungsgebühren
  • Müllabfuhr, Straßen- oder Hausreinigung
  • Winterdienst, Gartenpflege
     

Falls im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenverordnung verwiesen wird, sondern nur einzelne Kostenarten aufgeführt sind, müssen Sie auch nur diese bezahlen.

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Fehlerquellen in der Abrechnung

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte:

 

  • Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch des Mieters abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der Vermieter den Anteil übernehmen.
  • Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten.
  • Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden.
  • Hauswartkosten: Der Lohn für den Hauswart darf zwar auf die Mieter umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Übernimmt der Hauswart die Gartenpflege, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden.

 

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, können Sie Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu sollten Sie die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den Sie beim Mieterschutzverein einsehen können.

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen

Ihre Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilen Sie dem Vermieter schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin müssen die strittigen Punkte einzeln aufgeführt und der Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel: „Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden“. Bitten Sie den Vermieter um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem sollten Sie ihm mitteilen, dass sie bis dahin Ihren Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten.

Fristen für Prüfung und Widerspruch

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung haben Sie als Mieter zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor Sie eine Nachzahlung leisten. Insgesamt aber haben Sie zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn Sie bereits gezahlt haben.

Falls der Vermieter nicht reagiert oder Sie sich über die Höhe der Nebenkosten nicht einig werden, sollten Sie sich bei einer Mieterschutzorganisation oder einem Rechtsanwalt beraten lassen, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.

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