Mietkaution: Was ist erlaubt?

Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel

Bei Abschluss eines Wohnungsmietvertrages muss jeder Mieter damit rechnen, dass er eine Mietsicherheit an seinen Vermieter übergeben muss.

Was ist eine Mietkaution?

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Die Mietkaution ist üblich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter bei seinem Vermieter hinterlegt. Gesichert werden damit zukünftige Forderungen des Vermieters, z. B. wenn der Mieter seine Betriebskostenrechnung nach Ende des Mietvertrages nicht oder nicht rechtzeitig bezahlt, oder wenn Mieter Reparaturen während der Nutzung der Wohnung verursacht, aber nicht bezahlt hat. Der Vermieter kann die Hinterlegung der Mietkaution jedoch nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Einen gesetzlichen Anspruch des Vermieters auf Leistung einer Mietkaution sieht das Gesetz nicht vor.

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Welche Arten der Mietsicherheit gibt es?

Der Sicherheitsleistung wird durch die Hinterlegung von Geld gewährleistet. Folgende Beispiele sind dabei geläufig:           

  • Zahlung von Bargeld an den Vermieter

Bitte hier zur Vermeidung von Beweisproblemen, falls der Vermieter die Mietkaution am Ende des Mietvertrages nicht zurückzahlen will, den Betrag der Bargeldzahlung und das Datum auf einer Quittung aufschreiben und vom Vermieter unterschreiben lassen.

  • Einzahlung auf das Konto des Vermieters 

Unbedingt den Einzahlungsbeleg behalten und zusammen mit dem Mietvertrag abheften.

  • Bürgschaft
  • Mietkautionsversicherung (Kautionspolice)
  • Errichtung eines Sparkontos mit Sperrvermerk zugunsten des Vermieters
  • Abtretung einer Sparforderung (Geldsumme in Höhe der Mietkaution) an den Vermieter

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Grenzen des Vermieters


Laut Gesetz darf der Vermieter eine Ratenzahlung der Mietkaution nicht verweigern.

Anders als bei Geschäftsraummietverträgen ist die Höhe der Mietkaution bei Wohnungen zum Schutz des Mieters durch das Gesetz begrenzt. Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der pro Monat zu zahlenden Miete betragen, wobei die Betriebskosten dabei nicht dazugezählt werden (§ 551 Absatz 1 BGB). Dem Mieter steht bei vereinbarter Zahlung einer Geldsumme zur Mietkaution das Recht zu, den Geldbetrag in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten (§ 551 Absatz 2 Satz 1 BGB).

Wenn im Mietvertrag steht, dass die Mietkautionszahlung in einer ganzen Geldsumme zu erfolgen hat und der Mieter dadurch keine Möglichkeit der teilweisen Zahlung erhalten soll, ist dieser Teil des Mietvertrages unwirksam. Das bedeutet Folgendes:

Der Mieter kann die Mietkaution (bis zum Dreifachen der pro Monat zu zahlenden Miete) als Gesamtbetrag zahlen, muss es aber nicht. Er kann den Betrag in drei gleiche Beträge aufteilen und jeweils monatlich den betreffenden Teilbetrag bezahlen. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, § 551 Absatz 2 Satz 2 BGB.

Beispiel: Die Miete beträgt pro Monat ohne Betriebskosten 500,00 Euro. Die Mietkaution ist auf das Dreifache der Monatsmiete begrenzt, also höchstens 1500,00 Euro, zahlbar in drei Teilen in Höhe von 500,00 Euro pro Teilzahlung. Die erste Teilzahlung in Höhe von 500,00 Euro muss zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlt werden: Wenn die Miete ab dem 1.4. vereinbart ist, dann ist die erste Zahlung von 500 Euro ebenfalls am 1.4. fällig.


Was mit der eingezahlten Mietkaution geschieht

Der Vermieter muss die ihm überlassene Mietkaution auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto an (§ 551 Absatz 3 Satz 1 bis 4 BGB). Das Konto muss insolvenzsicher sein. Der Betrag der Mietkaution ist zu verzinsen. Die erwirtschaftete Geldsumme hat der Vermieter dem Mieter bei Rückzahlung der Mietkaution auszuzahlen.

Rückzahlung der Mietkaution

Der Vermieter hat die Mietkaution zurückzuzahlen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • Das Mietverhältnis ist beendet.
  • Eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters ist abgelaufen.
  • Es steht fest, dass der Vermieter gegen den Mieter keine Ansprüche mehr hat, für die die Kaution verwendet werden müsste.

Die Länge der Prüf- und Überlegungsfrist des Vermieters bei der Wohnraummiete beträgt in der Regel drei bis sechs Monate, bei der Miete von Geschäftsräumen bis zu einem Jahr. Wenn kein Anspruch durch den Vermieter gestellt wird, ist spätestens sechs Monate nach Mietende die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen. Der Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB).

Ihre Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel

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