Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Übergabeprotokoll zu erstellen? Was musst du vor deinem Auszug reparieren? In welchem Zustand kannst du eine Wohnung übergeben. In diesem Artikel erfährst du einige wichtige Aspekte, die du vor der Wohnungsübergabe beim Umzug beachten solltest.
Bei der Wohnungsübergabe müssen nicht alle Mängel und Schäden von dir beseitigt werden.
Bei der Übergabe sollte die Wohnung besenrein sein.
Beim Übergabetermin empfiehlt es sich, Zeugen einzuladen und ein Protokoll zu führen.
- Wohnungsübergabe: Im Mietrecht klar geregelt
- Wann erfolgt eine Wohnungsübergabe?
- Darauf muss beim Einzug geachtet werden
- Das ist wichtig bei der Wohnungsübergabe beim Auszug
- Wohnungsübergabe: Dafür haften Mieter:innen
- Wohnungsübergabe: Diese Pflichten haben Vermieter:innen
- So läuft eine Wohnungsübergabe ab
- Was bedeutet „besenrein übergeben“?
- Ende der Wohnungsübergabe: Schlüssel und Schlussabrechnung
- Wohnungsübergabe: So läuft es mit der Kaution
- FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnungsübergabe
Du möchtest ausziehen? Der erste Schritt für dich ist die fristgerechte Kündigung deines Mietvertrags. Die Kündigungsfrist muss unbedingt eingehalten werden. Sie beträgt drei Monate. Um sicher zu gehen, dass deine Kündigung ankommt, solltest du dein Kündigungsschreiben per Einschreiben schicken. Das ist der erste Schritt, um sicherzustellen, dass alles ordnungsgemäß abläuft.
Die erste Wohnungsübergabe markiert beim Einzug den offiziellen Beginn deines Mietverhältnisses. In der Regel erfolgt sie am ersten Tag deines Mietvertrags, es sei denn, du und dein:e Vermieter:in habt etwas anderes vereinbart. Dieser Termin ist entscheidend, denn er stellt sicher, dass die Wohnung bestenfalls in einem einwandfreien und vertragsgemäßen Zustand an dich übergeben wird.
Du solltest beachten:
- Übergabeprotokoll: Bei der Übergabe sollte ein Protokoll erstellt werden. Darin werden der Zustand der Wohnung, etwaige Mängel, Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten. Dieses Dokument ist wichtig, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
- Zustand der Wohnung: Achte darauf, dass die Wohnung in dem Zustand ist, wie er im Mietvertrag beschrieben wird. Falls es Mängel gibt, dokumentiere diese sofort und informiere den:die Vermieter:in.
- Schlüsselübergabe: Bei der Übergabe erhältst du alle Schlüssel, die zur Wohnung gehören. Zähle genau nach und notiere die Anzahl im Übergabeprotokoll.
Die zweite Wohnungsübergabe steht beim Auszug an. Diese erfolgt meist am letzten Tag des Mietvertrags oder an einem vorher festgelegten Termin, der dir und deinem:deiner Vermieter:in passt. Dieser Moment ist entscheidend, denn hier wird der Zustand der Wohnung geprüft und dokumentiert.
Was du beim Auszug beachten solltest:
- Vorbereitung: Stelle sicher, dass die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Dazu gehört die Durchführung von eventuell im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen, die Reinigung der Wohnung und das Beheben kleinerer Schäden.
- Übergabeprotokoll: Wie beim Einzug sollte auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Hier werden der Zustand der Wohnung, eventuelle Mängel und die Rückgabe der Schlüssel dokumentiert. Dieses Protokoll schützt dich vor unberechtigten Forderungen nach deinem Auszug.
- Schlüsselrückgabe: Gib alle Schlüssel zurück, die du während deiner Mietzeit erhalten hast. Vergiss nicht, auch nachgemachte Schlüssel oder solche für Gemeinschaftsräume zurückzugeben.
Je nach deiner Lebenssituation kann es vorkommen, dass du die Wohnung nicht exakt zum vereinbarten Mietbeginn oder -ende übernehmen oder übergeben kannst. Hier kommen flexible Übergabetermine ins Spiel, die du individuell mit deinem:deiner Vermieter:in abstimmen kannst.
Denkbare Szenarien:
- Vorzeitige Übergabe: Wenn du die Wohnung vor dem offiziellen Mietbeginn übernehmen möchtest, kannst du dies mit deinem:deiner Vermieter:in besprechen. Ein früherer Übergabetermin ist möglich, wenn die Wohnung bereits frei ist und der:die Vermieter:in zustimmt.
- Spätere Übergabe: Solltest du die Wohnung erst nach dem offiziellen Mietbeginn übernehmen können, etwa weil du noch im Urlaub bist, musst du das ebenfalls mit dem:der Vermieter:in klären. Wichtig ist, dass der Mietvertrag trotzdem zu dem vereinbarten Zeitpunkt beginnt, auch wenn die Übergabe später erfolgt.
- Übergabe nach Mietende: Wenn du die Wohnung ausnahmsweise noch etwas länger nutzen möchtest, kannst du versuchen, dies mit deinem:deiner Vermieter:in zu vereinbaren. In solchen Fällen ist es wichtig, dass die Nutzung nach dem Mietende schriftlich festgehalten wird, um Missverständnisse zu vermeiden.
Falls eine der Parteien den vereinbarten Übergabetermin nicht einhalten kann, sollte das schnellstmöglich kommuniziert werden. Es ist immer besser, frühzeitig eine Lösung zu finden, als den Termin einfach verstreichen zu lassen.
Kurz vor deinem Einzug in eine neue Wohnung sollte die Wohnungsübergabe stattfinden. Dabei ist es wichtig, auf die Uhrzeit zu achten: Wenn Tageslicht die Wohnung erhellt, kannst du viel besser beurteilen, wie der Zustand der Wohnung ist. Mängel wie etwa Kratzer im Parkett und ähnliche Schäden fallen dir dann wesentlich besser auf. Außerdem sollte die Wohnung möglichst leer sein, um in allen Ecken und an allen Wänden nachsehen zu können, ohne dass diese durch Möbel verdeckt sind. Du solltest beim Übergabetermin also fordern, dass dieser tagsüber stattfindet.
Nimm zum Termin unbedingt dein Smartphone oder eine kleine Kamera mit, um Abnutzungserscheinungen, Schäden und Mängel belegen zu können. Auch die Zählerstände des Wasser- und Gaszählers solltest du festhalten, diese sind für die Nebenkostenabrechnung von Bedeutung. Ideal ist es, wenn dich ein:e Freund:in oder ein:e gute:r Bekannte:r als Zeug:in bei der Übergabe vor deinem Einzug begleitet.
Sind in der Wohnung schwere Mängel zu beseitigen, so sollte eine Frist für deren Beseitigung im Übergabeprotokoll genannt werden. Bedenke allerdings, dass dein:e Vermieter:in das Recht hat, Teile der Mietkaution einzubehalten, um etwaige Schäden, die entstanden sind, abzudecken. Es kann auch sein, dass dieses teilweise Geld von Vermieter:innen für Rückzahlungen aus noch bestehenden Nebenkostenabrechnungen genutzt wird.
Wenn der:die Vermieter:in bei der Übergabe deiner Wohnung nicht mit dabei ist und sich beispielsweise vertreten lässt (durch den:die Hausmeister:in oder andere Berechtigte), solltest du dennoch ein Übergabeprotokoll inklusive Fotos aller Räume anfertigen.
Ist das Mietverhältnis beendet, dann gibst du als Mieter:in die Wohnung an den:die Vermieter:in zurück. Dabei ist es wichtig, dass du die Wohnung erstens besenrein übergibst (siehe unten). Zweitens sollte jenen Zustand aufweisen, den sie bei deinem Einzug hatte.
Dass dein:e Vermieter:in (oder ein:e Vertreter:in) bei der Übergabe ganz genau nach Schäden und Mängeln in der Wohnung sucht, liegt in der Natur der Sache. Vereinzelte Dübellöcher oder kleine Kratzer auf dem Herd fallen dabei nicht ins Gewicht. Sie gehören zu gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen. Nach der Übergabe und Aushändigung aller Schlüssel gilt die Wohnung offiziell als übergeben. Stellen Vermieter:innen anschließend noch Mängel fest, können sie an dich als ehemalige:n Mieter:in keine Forderungen mehr stellen.
Der richtige Zeitpunkt für die Rückgabe der Wohnung an den:die Vermieter:in ist, wenn alles geräumt, geputzt und erledigt ist. Merke dir dafür, wie die Wohnung aussah, als du sie übernommen hast. So sollte sie bestenfalls auch beim Auszug aussehen.
Spätestens bei der Wohnungsübergabe taucht die Frage auf, für welche Schäden du als Mieter:in aufkommen musst. In der Regel ist der:die Vermieter:in selbst dafür zuständig – doch in vielen Mietverträgen ist die sogenannte Kleinreparaturklausel verankert. In dieser Klausel ist vermerkt, dass du als Mieter:in gewisse (kleine) Reparaturen selbst bezahlen musst. Das gilt insbesondere für Gegenstände und Teile der Wohnung, die du regelmäßig oder häufig benutzt.
Laut Gesetzgeber fallen darunter beispielsweise „das Beheben kleiner Schäden an Installationsgeräten für
- Elektrizität,
- Wasser und Gas,
- den Heiz- und Kocheinrichtungen,
- den Fenster- und Türverschlüssen sowie
- den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“
Das bedeutet, dass beispielsweise ein tropfender Wasserhahn, ein kaputter Tür- beziehungsweise Fenstergriff oder ein defekter Lichtschalter als Kleinreparatur gelten, für die Mieter:innen selbst aufkommen müssen.
Als Mieter:in musst du nur die Schäden beseitigen, die du selbst verursacht hat. Was vor dem Einzug kaputt war, brauchen Mieter:innen nicht zu reparieren. Das solltest du im besten Fall natürlich belegen können. Auch für bauliche Mängel wie Risse in der Wand und die üblichen Abnutzungserscheinungen ist der:die Vermieter:in zuständig. Gebrauchsspuren im Parkett sind beispielsweise Sache der Vermieter:innen.
Es gibt Fälle, bei denen Vermieter:innen ein Recht auf Schadensersatz haben. Wenn du als Mieter:in nämlich fahrlässige oder mutwillige Beschädigungen an der Mietsache verursachst, musst du für die Reparaturkosten aufkommen, die deinem:deiner Vermieter:in entstehen. In folgenden Fällen hat der:die Vermieter:in Anspruch auf Schadensersatz:
- wenn du die Modernisierung verhinderst
- wenn du Teile der Wohnung beschädigst, ob vorsätzlich oder fahrlässig
- wenn dein Verhalten zu einem Mietausfall führt
- wenn du die Wohnung zum Auszug nicht vollständig ausräumst
- wenn du während des Mietverhältnisses gar nicht oder nur unsachgemäß renoviert hast
Oft bemerken Vermieter:innen die Schäden erst, nachdem der:die Mieter:in ausgezogen und das Mietverhältnis beendet ist. Es kann auch nach dem Auszug zu Schadenersatzforderungen kommen.
Die Wohnungsübergabe ist ein entscheidender Moment im Mietverhältnis, egal ob du gerade einziehst oder ausziehst. Hier siehst du Schritt für Schritt, wie eine Wohnungsübergabe abläuft, sowohl beim Einzug als auch beim Auszug.
- Prüfe, ob die Wohnung den Vereinbarungen im Mietvertrag entspricht. Sind alle Räume in einem ordnungsgemäßen Zustand? Gibt es Mängel, die du festhalten solltest? Alles, was dir auffällt, muss im Übergabeprotokoll notiert werden.
- Notiere alle Mängel, die du in der Wohnung feststellst. Dazu gehören Kratzer im Boden, Flecken an den Wänden, defekte Geräte oder Schäden an Fenstern und Türen. Am besten machst du auch Fotos von den Mängeln. Das Übergabeprotokoll sollte von dir und dem:der Vermieter:in oder einer Vertretung unterschrieben werden.
- Es ist es wichtig, die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas abzulesen und zu notieren. Das sorgt dafür, dass die Abrechnung korrekt erfolgt.
- Vermieter:innen sind verpflichtet, bestehende Mängel zu beheben, sofern sie nicht im Mietvertrag anders vereinbart wurden. Melde Mängel umgehend, damit sie schnell behoben werden können.
- Stelle sicher, dass die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand ist. Das bedeutet in der Regel, dass du eventuelle Schönheitsreparaturen, wie Streichen oder das Ausbessern kleinerer Schäden, erledigt haben musst. Es ist auch wichtig, die Wohnung gründlich zu reinigen.
- Bei dem Protokoll geht es darum, den Zustand der Wohnung nach deinem Auszug festzuhalten. Alle Räume, Böden, Wände, Türen und Fenster sollten auf eventuelle Schäden überprüft werden. Auch die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas werden im hier notiert.
- Du musst alle Schlüssel, die du während deiner Mietzeit erhalten hast zurückgeben. Das gilt auch für nachgemachte Schlüssel oder Schlüssel für Gemeinschaftsräume wie den Keller oder das Treppenhaus.
- Wie beim Einzug sollten auch beim Auszug die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas abgelesen und dokumentiert werden. So verhinderst du, dass du überflüssige Kosten hast.
- Werden Schäden festgestellt, die durch dich entstanden sind, musst du diese entweder selbst reparieren oder für die Reparatur aufkommen oder die Kosten werden mit deiner Kaution verrechnen.
In diesem Zusammenhang sind zwei Dinge wichtig. Zum einen musst du die Wohnung wie erwähnt so übergeben, wie du sie am Tag deines Einzugs vorgefunden hast. Zum anderen muss die Wohnung aber auch sauber sein. „Besenrein“ ist dafür der mietrechtliche Fachbegriff. Das klingt hölzern, meint aber tatsächlich nur, dass du die Wohnung von gröberen Verschmutzungen befreien solltest. Das gründliche Auswischen des Kellers, die Grundreinigung der Küche oder gar die Fensterreinigung gehört dabei nicht zu deinen Aufgaben.
Der letzte Schritt beim Auszug aus einer Mietwohnung ist die Wohnungsübergabe. Wenn alles gut läuft, kommt es zu einem reibungslosen Abschluss des Mietverhältnisses. Doch wie genau läuft der letzte Teil der Wohnungsübergabe ab? Was passiert mit den Schlüsseln, und wie funktioniert die Schlussabrechnung?
Du musst alle Schlüssel an den:die Vermieter:in zurückgeben. Das gilt für alle Schlüssel, die du während der Mietzeit bekommen hast, schließt aber auch nachgemachte Schlüssel oder solche für Gemeinschaftsräume, wie den Keller, die Waschküche oder das Treppenhaus, mit ein. Falls du einen Schlüssel verloren hast, informiere den:die Vermieter:in sofort. In manchen Fällen müssen dann die Schlösser ausgetauscht werden, was für dich kostenpflichtig sein kann.
Die vollständige Rückgabe der Schlüssel ist wichtig, denn sie markiert das Ende deines Zugangs zur Wohnung. Sobald du alle Schlüssel übergeben hast, endet dein Nutzungsrecht offiziell.
Ganz zum Schluss
Die Schlussabrechnung ist der letzte finanzielle Schritt im Mietverhältnis. Sie umfasst sowohl die Nebenkostenabrechnung als auch die Rückzahlung der Kaution. Nach deinem Auszug wird dein:e Vermieter:in eine letzte Nebenkostenabrechnung für dich erstellen. Diese umfasst die Betriebskosten, wie Wasser, Heizung und Müllabfuhr, für den Zeitraum, in dem du noch Mieter:in der Wohnung warst.
Wenn du der Meinung bist, dass die Nebenkostenabrechnung oder die Höhe des einbehaltenen Kautionsbetrags nicht korrekt ist, hast du das Recht, Einsicht in die Belege zu verlangen. Im Zweifel solltest du dir rechtlichen Rat einholen.
Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den:die Vermieter:in, um mögliche Schäden oder ausstehende Mietzahlungen abzusichern. Doch was passiert nach deinem Auszug? Grundsätzlich steht dir die Rückzahlung der Kaution zu, es sei denn, der:die Vermieter:in hat berechtigte Forderungen gegen dich. Um deine Kaution vollständig zurückzubekommen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Wohnung ist im vertragsgemäßen Zustand übergeben: Du hast die Wohnung im Zustand zurückgegeben, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Das bedeutet, dass normale Gebrauchsspuren akzeptiert werden, aber Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, von dir behoben wurden.
- Schönheitsreparaturen erledigt: Wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass du Schönheitsreparaturen wie Streichen oder das Füllen von Bohrlöchern durchführen musst, hast du diese Arbeiten erledigt.
- Keine offenen Miet- oder Nebenkostenzahlungen: Du hast alle Miet- und Nebenkosten bis zum Ende des Mietverhältnisses gezahlt.
Nach deinem Auszug darf der:die Vermieter:in die Kaution nicht sofort einbehalten. Vermieter:innen haben aber das Recht, sich eine „angemessene Frist“ zur Prüfung der Wohnung und Abrechnung von möglichen Nebenkosten oder Schäden zu nehmen. Das sind in der Regel drei bis sechs Monaten. Du kannst die Kaution übrigens auch aktiv zurückfordern, wenn sonst alles in Ordnung ist.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Wohnungsübergabe
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Worauf sollte bei der Wohnungsübergabe zum Einzug geachtet werden?
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Bei der Wohnungsübergabe zum Einzug solltest du unbedingt ein Übergabeprotokoll erstellen, in dem der Zustand der Wohnung und eventuelle Mängel festgehalten werden. Achte darauf, alle Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) korrekt abzulesen und im Protokoll zu dokumentieren. Zudem solltest du sicherstellen, dass dir alle Schlüssel für die Wohnung und Gemeinschaftsräume vollständig übergeben werden.
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Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?
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Eine Wohnungsübergabe findet in der Regel zu Beginn und am Ende des Mietverhältnisses statt, also beim Einzug und beim Auszug. Beim Einzug erfolgt die Übergabe meist am ersten Tag des Mietvertrags, während die Übergabe beim Auszug am letzten Tag oder einem vereinbarten Termin stattfindet. Flexible Übergabetermine können nach Absprache mit dem:der Vermieter:in auch früher oder später stattfinden.
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Was tun, wenn der:die Vermieter:in bei der Abgabe nicht anwesend ist?
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Wenn der:die Vermieter:in bei der Wohnungsübergabe nicht anwesend ist, solltest du unbedingt selbst ein Übergabeprotokoll erstellen und den Zustand der Wohnung mit Fotos dokumentieren. Anschließend solltest du das Protokoll und die Schlüssel per Einschreiben an den:die Vermieter:in senden, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.
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"Beide Parteien sparen sich spätere Streitigkeiten über Schäden oder die Kaution, wenn bei der Wohnungsübergabe alles gründlich dokumentiert wird"