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Wohnungseigentum

Die Aufteilung von Eigentum in Mehrfamilienhäusern

Wer eine Eigentumswohnung kauft, tritt in eine Eigentümergemeinschaft ein. Alle Nutzungsrechte und Anteile werden vor dem Kauf klar definiert. Alles Wissenswerte zum Thema Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Beim Immobilienkauf entscheidet der Eigentümer alleine über Grundstück und Gebäude. Bei einer Eigentumswohnung verhält sich das anders: Der Käufer erwirbt einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum. Der Bauträger teilt die Wohneinheiten wie Kellerräume und Treppenhäuser vorher auf.


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So wird Gemeinschaftseigentum aufgeteilt


Im Regelfall bekommen Käufer einer Eigentumswohnung einen Anteil an der gesamten Immobilie zugesprochen. Das Wohnungseigentum wird meist in Tausendstel aufgeteilt. So verkörpert eine Wohnung in einem Vierfamilienhaus einen Anteil von 250/1000 am Gesamteigentum. Dazu kommen weitere Eigentums- und Nutzungsrechte:

Besonderheit Eigentümergemeinschaft © macroworld / iStock
  • Sondereigentum: Der Eigentumsanteil bezieht sich immer auf eine bestimmte Wohnung, die dann als Sondereigentum bezeichnet wird. Innerhalb der Wohnung haben Sie als Eigentümer das alleinige Gestaltungs- und Verfügungsrecht.
  • Gemeinschaftseigentum: Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft können Sie das Gemeinschaftseigentum mitnutzen, soweit es nicht durch Sondernutzungsrechte oder Sondereigentum einer anderen Partei zugesprochen wurde. Zum gemeinschaftlich genutzten Eigentum zählen in der Regel Flure, Treppenhäuser, Zugangswege oder allgemein zugängliche Kellerräume. Aber auch Gegensprech-, Briefkasten- und Fahrstuhlanlagen werden üblicherweise unter Gemeinschaftseigentum zusammengefasst.
  • Sondernutzungsrecht: Von den gemeinschaftlich genutzten Flächen und Räumen können Anteile einzelnen Eigentümer zur Sondernutzung zugeteilt werden. Dazu zählen meist die zur jeweiligen Wohnung gehörenden Kellerräume sowie Tiefgaragen- und Außenstellplätze. Auch Gartenanteile können bestimmten Wohnungen zugeordnet sein.

Die Aufteilung in Sondereigentum und die Vergabe von Sondernutzungsrechten erfolgt durch die Teilungserklärung, die der Bauträger schon vor dem Beginn seiner Verkaufsaktivitäten erstellt und notariell beglaubigen lässt. Meist verfasst er in diesem Zuge gleich eine Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis zwischen den einzelnen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft regelt. Im Normalfall ist also klar geregelt, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist. Daraus resultieren entsprechend gewisse Rechte und Pflichten für die Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft.

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Rechte und Pflichten als Eigentümer


Innerhalb Ihrer eigenen Wohnung können Sie selbst über die Innenausstattung wie Bodenbeläge, Badezimmer und Innentüren entscheiden, denn diese gehört schließlich zu Ihrem Sondereigentum. Einschränkungen kann die Eigentümergemeinschaft vorgeben, wenn es um Wohnungsbestandteile geht, die von außen sichtbar sind. Zwei Beispiele:

  • Bei der Auswahl der Wohnungseingangstüren kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass alle Wohnungen denselben Türentyp verwenden, damit sich im Treppenhaus ein einheitliches Bild ergibt.
  • Auch bei den Fenstern kann die Eigentümergemeinschaft Rahmenfarbe und Design vorgeben.
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Aufgaben der Eigentümergemeinschaft


Üblicherweise findet ein Mal pro Jahr eine Eigentümerversammlung statt. Die Versammlung prüft die Arbeit der Hausverwaltung, entscheidet über Höhe und Verwendung von gemeinschaftlichen Rücklagen und stimmt in Mehrheitsverhältnissen über Belange ab, von denen die ganze Gemeinschaft betroffen ist. Wenn Sie Miteigentümer vom Gemeinschaftseigentum sind, sollten Sie bei diesen jährlichen Eigentümerversammlungen definitiv nicht fehlen. Hier können Sie mit den anderen Eigentümern darüber beraten und entscheiden, ob gewisse Anteilskosten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums anders verteilt werden sollten oder nicht.

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Gemeinschaftseigentum bei Reihenhäusern


Auch beim Erwerb eines Reihenhauses vom Bauträger kann es vorkommen, dass der Käufer einen Anteil am Gemeinschaftseigentum erwirbt: wenn die Reihenhausanlage als Mehrfamilienhaus ausgewiesen und die einzelnen Reihenhäuser als Wohneinheiten definiert sind. Dann ist beispielsweise der Garten Teil des Gemeinschaftseigentums in Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht für den jeweiligen Hauseigentümer.

Bei solchen Konstellationen ist sorgfältig zu prüfen, ob Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu einem Reihenhaus passen. Die einzelnen Eigentümer sollten mehr gestalterische Freiheit haben als in einem Mehrfamilienhaus. Das gilt zum Beispiel für die Anbringung von Vordächern, den Einbau von zusätzlichen Dachfenstern oder den späteren Austausch von Fenstern und Außentüren.

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Teilungserklärung bei Gemeinschaftseigentum


Die Teilungserklärung spielt bei Gemeinschaftseigentum eine zentrale Rolle. Der Grundstückseigentümer erklärt in dieser gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Anteile aufgeteilt wird, welche letztlich mit Sondereigentum an einzelne Wohnungen respektive an nicht zu Wohnzwecken gedachte Räumlichkeiten geknüpft sind. Auch die Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an Stellplätzen oder Kellerräumen, werden in einer Teilungserklärung festgehalten. Ziel dieser Erklärung ist es, die Eigentumsverhältnisse - kurz: was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist - klar zu definieren. Darauf aufbauend ergibt sich schließlich die Kostenverteilung für die einzelnen Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft.

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