Darum steigt die Eigentumsquote kaum

Studie zu Ursachen für weniger Wohneigentum

Die Zinsen sind so niedrig wie nie, ebenso wie die Wohnkostenbelastung für Eigentümer. Trotzdem steigt die Wohneigentumsquote in Deutschland kaum. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnt in einer Studie davor, mit dem geplanten "Umwandlungsverbot" von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen diese Entwicklung weiter zu zementieren.




Das IW nennt mehrere Gründe, warum der Kauf einer Wohnung trotz steigender Preise immer noch attraktiv sei. Vor allem die gesunkenen Hypothekenzinsen (zwischen 2010 und 2019 sanken diese von 3,6 Prozent auf 1,1 Prozent) seien dafür verantwortlich. Auch die Belastung der Haushalte mit Wohnkosten im Verhältnis zu den Einkünften haben sich günstig entwickelt: Bei den Mieten stagnierten diese Kosten seit dem Jahr 2000. Höhere Löhne und vermehrte Erwerbstätigkeit seien die Gründe hierfür. Bei den Eigentümern gingen sie sogar zurück: Hierfür seien vor allem die gesunkenen Zins- und Tilgungsbelastungen verantwortlich.


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Zu viel Eigenkapital nötig

Trotz dieser günstigen Rahmenbedingungen, beobachten die Studienverfasser, dass die Eigentumsquote in Deutschland kaum wächst. Ihre Erklärung: "Ursächlich hierfür sind vor allem die Kapitalerfordernisse, die sich aus dem Eigenkapital und den Erwerbsnebenkosten zusammensetzen. Rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises muss man hierfür angespart haben – zu viel für die meisten Haushalte", haben die Autoren herausgefunden.

Zukünftig könnte die Eigentumsquote zusätzlich durch ein landläufig als "Umwandlungsverbot" bezeichnetes Gesetz gebremst werden, das derzeit als Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums vorliegt. Es handelt sich dabei um eine Regelung im Rahmen des Baugesetzbuches.


Schutz vor Verdrängung oder Hemmnis?

Dabei geht es um die Umwandlung von ehemaligen Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, um sie anschließend an Kapitalanleger oder Selbstnutzer zu verkaufen. Ein regelrechtes Verbot sieht der Entwurf allerdings nicht vor, sondern eine Genehmigungspflicht. Die Umwandlung soll zukünftig in bestimmten Gebieten nur noch mit einer besonderen Genehmigung möglich sein. Das Ziel: Mieter, die ihre Wohnung nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung nicht selbst kaufen können, sollen vor der Verdrängung geschützt werden. Bei den Gebieten handelt es sich um Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Dort gilt heute bereits die Mietpreisbremse. Bereits heute gibt es Hürden für die Umwandlung; der Neuentwurf will diese weiter verschärfen.  

Die Studienverfasser lehnen diese Planung ab: Sie halten den Schutz von Mietern bereits für ausreichend. Stattdessen schlagen sie vor, den Mietern beispielsweise mit nachrangigen Darlehen als Eigenkapitalersatz zu helfen, selbst die umgewandelte Eigentumswohnung zu kaufen – und auf diese Weise die Eigentumsquote zu erhöhen.



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