Staffel- oder Indexmiete?

Vertragsformen unter der Lupe

Mieterhöhungen entwickeln sich schnell zu einem juristischen Tauziehen zwischen Vermieter und Mieter. Index- und Staffelmietverträge erleichtern Vermietern das Anheben der Kaltmiete, bergen aber auch Nachteile.


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Zu den gängigsten Vertragsformen auf dem deutschen Wohnungsmarkt zählen der befristete und der unbefristete Mietvertrag. Beide lassen sich aber durch Staffel- und Indexmietmiete noch weiter spezifizieren. Diese seltener genutzten Varianten können wertvolle Vorteile bieten.

Indexmiete orientiert sich an Lebenshaltungskosten


Die Indexmiete orientiert sich an dem Niveau der gegenwärtigen Lebenshaltungskosten von privaten Haushalten. Zu diesen Kosten zählen die Ausgaben für Strom, Gas, Nahrungsmittel, Kleidung und Wasserverbrauch. Die jährlichen Lebenshaltungskosten hält der Verbraucherpreisindex  des Statistischen Bundesamtes fest. An ihm orientiert sich die Mietpreissteigerung der Indexmiete: Steigen die Lebenshaltungskosten, darf der Vermieter im selben Verhältnis die Kosten der Nettokaltmiete anheben.

Die Mieterhöhung findet nicht automatisch statt, der Vermieter muss sie schriftlich ankündigen. Das Schreiben ist jedoch nur dann gültig, wenn es den Erhöhungsbetrag in Euro angibt und die Maßnahme anhand des aktuellen Verbraucherpreisindex belegt. Daneben muss laut des Paragraphen 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches  zwischen zwei Mietanhebungen mindesten ein Jahr liegen.



Vor- und Nachteile der Indexmiete im Überblick


Vorteile der Indexmiete für Vermieter:

  • Kaum Konfliktpotenzial: Als Begründung für eine Anhebung der Miete reicht ein entsprechender Nachweis des aktuellen Preisindex des Statistischen Bundesamtes aus.
  • Der Mieter muss die Mieterhöhung nicht genehmigen, sie ist auch ohne dessen Zustimmung wirksam.

 

Nachteile der Indexmiete für Vermieter:

  • Ist ein Mietpreis im Vertrag festgelegt, der den ortsüblichen Vergleichspreis deutlich unterschreitet, verzichtet ein Vermieter auf eine schnelle Anpassung des Mietpreisniveaus.
  • Bei ortsüblicher Mietsteigerung – diese kommt insbesondere in Ballungsgebieten in niedriger Taktung vor – kann die Indexmiete nicht mitziehen.
  • Eine Indexmiete verbietet weitere Mieterhöhungen. Sanierungskosten können Vermieter somit nicht auf den Mieter umlegen (es sei denn, ihn zwingen gesetzlich vorgeschriebene Sanierungsmaßnahmen zur Modernisierung).
  • In dem unwahrscheinlichen Fall von sinkenden Lebenshaltungskosten muss der Vermieter die Miete nach unten korrigieren.


Staffelmiete: Regelmäßige Mieterhöhung zu festgesetzten Zeitpunkten


Vereinbart ein Vermieter mit seinem Mieter hingegen eine Staffelmiete, erhöht sich die Kaltmiete in festen Zeitabständen um eine bestimmte Summe. Das legt das Bürgerliche Gesetzbuch im §557a fest. Sowohl der Zeitpunkt als auch die Höhe der Mietsteigerung müssen im Mietvertrag exakt festgehalten sein. Prozentuale Angaben der Mieterhöhung sind dabei nicht zulässig, nur die genauen Euro-Beträge der Nettokaltmiete.


Beispiel

Die Grundmiete beträgt 580,00 Euro. Sie erhöht sich am 01.01.2018 auf 600,00 Euro, am 01.01.2019 auf 620,00 Euro und am 01.01.2020 auf 640,00 Euro.


Im Gegensatz zur Indexmietvereinbarung muss der Vermieter die Anhebung der Miete nicht ankündigen. Sie tritt automatisch zum festgelegten Zeitpunkt ein. Jedoch müssen auch hier zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens 12 Monate verstreichen.


Vor- und Nachteile der Staffelmiete im Überblick


Vorteile der Staffelmiete für Vermieter:

  • Die Mieteinnahmen steigen automatisch an – ohne Konflikte und bürokratischen Aufwand.
  • Die festgelegte Mietsteigerung verschafft Planungssicherheit bei den Einnahmen.
  • Vermieter müssen die Mietpreisanhebung nicht begründen.
  • Staffelmietvereinbarungen erlauben einen Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren. Beträgt dieser beispielsweise drei Jahre, kann der Mieter innerhalb dieses Zeitraums den Mietvertrag nicht kündigen.


Nachteile der Staffelmiete für Vermieter:

  • Außerhalb der gestaffelten Mieterhöhungen sind keine weiteren Mietanhebungen möglich. Ausgenommen hiervon ist eine Erhöhung der Betriebskosten.
  • Staffelvereinbarungen sind unflexibel, Mietpreisanpassungen aufgrund von teuren Sanierungsmaßnahmen nicht möglich.
  • Ist das Mietpreisniveau und die Höhe der einzelnen Staffeln zu niedrig angesetzt, lassen sich diese nach Abschluss des Vertrages nicht mehr korrigieren.

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