Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) lässt Hauseigentümer:innen weitgehend freie Hand darüber, welche Heizung sie einbauen und regelt weitergehende energetische Anforderungen an Gebäude. Es ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab. In diesem Ratgeber erfährst du, welche Anforderungen für Neubauten und Bestandsgebäude gelten und was du bei einer Modernisierung beachten musst.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und soll zugleich mehr Entscheidungsfreiheit bei der Modernisierung und der Wahl der Heiztechnik ermöglichen. Es hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst.  

Das GEG galt seit dem 1. November 2020 und hatte zuvor getrennte Regelungen zur Energieeffizienz und Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden in einem Gesetz zusammengeführt. Dazu gehörten die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).  

Zum 1. Januar 2024 trat eine umfassende Novelle des GEG in Kraft. Sie führte unter anderem neue Vorgaben für den Einsatz erneuerbarer Energien beim Heizungstausch ein. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurden diese Regelungen 2026 erneut geändert. 

Entwicklung der gesetzlichen Regelungen: 

EnEV / EnEG / EEWärmeG → GEG 2020 → GEG-Novelle 2024 → GModG 2026 

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt seit 2020 und bündelt frühere Regelwerke zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien in Gebäuden. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu senken und den Gebäudesektor schrittweise klimaneutral auszurichten.

Die Novellen ab 2023 haben das Gebäudeenergiegesetz deutlich verschärft, insbesondere mit Blick auf den Einsatz erneuerbarer Energien bei Heizungen. Parallel dazu wurde die staatliche Förderung grundlegend neu strukturiert: Statt flächendeckender Zuschüsse gibt es heute gezielte, budgetabhängige Förderprogramme mit klar definierten Zugangsvoraussetzungen. Förderungen sind weiterhin möglich, aber nicht mehr selbstverständlich. Eigentümer:innen müssen Zeitpunkt, Gebäudeart und Förderlogik sorgfältig aufeinander abstimmen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Zuständig für die Heizungsförderung ist inzwischen primär die KfW, nicht mehr wie früher das BAFA. Insgesamt ist davon auszugehen, dass Förderbedingungen weiter verschärft werden, Fördersätze sinken und die kommunale Wärmeplanung künftig eine noch stärkere Rolle bei Investitionsentscheidungen spielt.

Hinter dem Begriff Gebäudeenergiegesetz steckt ein umfassendes Gesetzeswerk. Einige Punkte solltest du kennen, wenn du einen Neubau planst.

Die Grenze liegt bei 55 (zuvor 75) Prozent des Primärenergiebedarfs eines vergleichbaren Referenzobjektes. Dabei meint Primärenergie diejenige Energieart sowie -menge, die aus natürlichen Quellen entnommen wird für das Heizen, Lüften, Kühlen und die Warmwasserbereitung.

Um den Bedarf des Gebäudes an Primärenergie zu berechnen, wird die benötigte Energie des Gebäudes mit einem Primärenergiefaktor multipliziert, der bei Holzpellets günstig ausfällt, bei Erdgas im Mittelfeld liegt und Elektrizität eher schlecht ist.

Als weitere Berechnungsmöglichkeit ist auch die Ermittlung der produzierten Treibhausgase (CO2) möglich, eine Methodik, die bei den Behörden beantragt und über die nach einem Jahr auch ein Bericht abgelegt werden muss. 

Neben dem Energieverbrauch wird auch der Wärmeverlust der Gebäudehülle durch das Gebäudeenergiegesetz reglementiert. Die Kriterien für die bauliche Hülle, also die energetische Qualität von Dämmung und Fenstern, wurden für Neubauten im Jahr 2020 gelockert und bleiben ab 2023 unverändert. 

Darüber hinaus zielt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf eine energieeffiziente Anlagentechnik für das Heizen, Lüften, Kühlen und die Warmwasserbereitung ab, wenn diese erstmals in ein Gebäude eingebaut oder in bestehenden Gebäuden ersetzt wird. Ein bestimmter Anteil an regenerativen Energien ist vorgeschrieben. 

Weitaus häufiger findet das Gebäudeenergiegesetz Anwendung bei Bestandsgebäuden, die den bundesweiten Energiebedarf auch über einen längeren Zeitraum wesentlich mitbestimmen. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber termingebundene Austausch- und Nachrüstpflichten von bedingten Anforderungen, die du nur beachten musst, wenn du das Gebäude modernisierst.

Nach einem Eigentümerwechsel hat der:die neue Eigentümer:in zwei Jahre Zeit, den Austausch- und Nachrüstpflichten nachzukommen.  

• Heizkessel austauschen 
  Wenn du einen Öl- oder Gas-Heizkessel betreibst, der älter als 30 Jahre ist und eine übliche Größe von 4-400 kW Heizleistung hat, musst du ihn austauschen. Ausgenommen von dieser Vorschrift sind Brennwert- und Niedertemperatur-Kessel. Welcher Kessel es ist, kann dir der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger mitteilen. 
• Isolierung von Heizungs- und Warmwasserrohren 
  Neue Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. 
• Dämmung der oberen Geschossdecke 
  Die Dämmung der oberen Geschossdecke musste bereits bis 2015 erfolgt sein, wenn sie keinen Mindestwärmeschutz von 4 Zentimetern Wärmedämmung aufwies. Diese Vorschrift gilt unabhängig von der Nutzungsart des Dachbodens. Bei Holzbalkendecken reicht es, die Hohlräume mit Dämmmaterial zu füllen.
  Diese Pflicht zum Dämmen gilt jedoch nicht, wenn du als Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bereits seit Februar 2002, dem Zeitpunkt, an welchem die EnEV gültig wurde, selbst im Gebäude wohnst.
  

Wenn du Bauteile verändern oder modernisieren möchtest, gibt das GEG Mindeststandards vor, die du durch die bauliche Veränderung erreichen musst und die sich auf folgende Rechengrößen beziehen: 

• das Maß der Wärmedurchlässigkeit von Bauteilen (U-Wert) 
• den Jahres-Primärenergiebedarf 
• den Wärmeverlust der Gebäudehülle  

Bei einem Neuanstrich der Fassade greift das GEG nicht, bei einer Erneuerung der Fassade mit Dämmmaterialien oder einem Fensteraustausch hingegen schon. Wer lediglich einen Neuanstrich plant, sollte sich klar darüber sein, dass im Falle einer nachträglichen Dämmung erneut Kosten für das Gerüstaufstellen und die Oberflächenversiegelung der Fassade anfallen.

• Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen, wie der Fassadendämmung oder dem Austausch einzelner Bauteile – der Fenster beispielsweise –, gibt das GEG bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) des Bauteils vor. 
• Umfassenden energetische Modernisierungen erfordern wie Neubauten auch eine energetische Gesamtbilanzierung. Dabei sind die üblichen Berechnungsmethoden nach Primärenergie oder nach Treibhausgasen, sofern die Behörden dies genehmigt haben, zugelassen. 

Primärenergieverfahren ist im Bestand weniger streng als bei Neubauten:  
Der Primärenergiebedarf muss nicht mit dem eines entsprechenden Neubaus übereinstimmen. Er darf um 155 Prozent höher liegen.  

Das Treibhausgasverfahren verlangt gleiche Emissionswerte wie beim Neubau: 
Die ermittelten Emissionen dürfen höchstens so hoch sein wie bei einem vergleichbaren Neubau. Dagegen darf der Energiebedarf des sanierten Gebäudes höher ausfallen, und zwar um maximal 85 Prozent. 

Dann schau dir auf jeden Fall die Bedingungen der Förderung genau an, bevor du Handwerker beauftragst. Die KfW-Bank ist ein Anbieter für Förderungen von Bestandsimmobilien nach Effizienzhausstandard 115, 100, 85, 70, 55 und 40. Auch einzelne energetische Sanierungsmaßnahmen können eine Förderung erhalten, allerdings liegt der Standard weit über den Mindestanforderungen des GEG.  

Einen Überblick über sinnvolle Maßnahmen an deiner Immobilie, ihren Effekt, Kosten und Fördermöglichkeiten vermittelt dir der Sanierungskonfigurator des Ministeriums für Wirtschaft und Energie.

Das Gebäudeenergiegesetz macht Vorschriften zur Erfassung von Energieeffizienzklassen, Wartung von Anlagen, Energieversorgung und vieles mehr im Bereich Gebäudeenergie. 

1. Du brauchst einen Energieausweis, wenn du vermieten oder verkaufen willst
   Spätestens zum Besichtigungstermin musst du oder der:die Makler:in den Kauf- oder Mietinteressent:innen den Energieausweis unaufgefordert vorzeigen. Bestandsmieter haben dagegen kein Recht darauf, den Energieausweis zu sehen. Die Effizienzklassen der Energieausweise reichen von A+ bis H, wobei A und B je nach Gebäudetyp über den Neubaustandard hinausgehen. Die Effizienzklassen und Energiekennwert müssen bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden.
2. Kauf- oder Komplettsanierung: Beratungsgespräch zum Energieausweis ist Pflicht
   Du bist verpflichtet bei Kauf, energetischer Neubewertung oder Komplettsanierung Beratungsangebote zum Energieausweis zu recherchieren. Ist ein kostenfreies Angebot mit fachlicher Kompetenz wie etwa von der Verbraucherzentrale dabei, musst du es wahrnehmen.
3. Lass dir den Wärmeschutz bei Sanierungen bestätigen
   Sofern du bei deiner Sanierung an GEG-Vorschriften gebunden bist, musst du dir den eingehaltenen Wärmeschutz von einem Sachverständigen für Wärmeschutz schriftlich bestätigen lassen. In allen anderen Fällen reicht die Bestätigung eines Fachunternehmens als Unternehmererklärung. Beide Bescheinigungen sind mindestens zehn Jahre aufzubewahren und müssen der zuständigen Behörde auf Verlangen vorgezeigt werden.
4. Einbaustopp für Öl- und Kohleheizungen 
   Ab 2026 dürfen keine Öl- und Kohleheizungen mehr verbaut werden, es sei denn, es handelt sich um Gebäude auf Neubaustandard oder Bestandsgebäude mit Teilversorgung mit erneuerbarer Energie oder Gebäude, die weder an Gasversorgung oder Fernwärme angeschlossen sind. 
   Darüber hinaus gilt die Regelung, dass Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden müssen, es sei denn Sie wohnen selbst seit Februar 2002 in dem Haus.
5. Achte auf regelmäßige Kontrolle durch den Schornsteinfeger 
   Bereits die Feuerstättenschau schafft Klarheit über die Einhaltung einiger Vorschriften des GEG, denn er:sie überprüft, ob alte Heizungskessel vorhanden sind, die Rohrleitungen gedämmt wurden und die heizungstechnischen Anlagen und Emissionswerte dem GEG entsprechen. Sollten Unregelmäßigkeiten auftauchen, setzt er:sie dir eine Frist und informiert bei Ablauf der Frist die Behörden.
6. Kommune darf Fernwärme vorschreiben 
   Wenn ein Fernwärmenetz vorhanden ist an deinem Gebäudestandort, kann die Kommune dich zur Nutzung dieser Fernwärme verpflichten.
7. Strom selbst produzieren für eine bessere Energiebilanz 
   Selbst produzierter Strom, beispielsweise durch eine Photovoltaikanlage, darf in der Energiebilanz angerechnet werden. Damit erreichst du den durch das GEG vorgeschriebenen energetischen Standard leichter. Noch leichter geht es mit einem Batteriespeicher.
8. Klima- und Lüftungsanlagen: regelmäßig durch Fachpersonal prüfen lassen  
   Vorschriftsgemäß von Fachpersonal müssen Klima- und Lüftungsanlagen geprüft werden. Die Bescheinigung darüber dient zur Vorlage bei den zuständigen Behörden. Neu eingebaute Klima- und Lüftungsanlagen müssen in bestimmten Fällen mit einer Einrichtung zur Wärmerückgewinnung ausgestattet sein. 
   

Das Gebäudeenergiegesetz gibt verbindliche Mindestanforderungen für energetisches Bauen und Sanieren vor und wirkt sich unmittelbar auf Planung, Kosten und Fördermöglichkeiten aus. Für Eigentümer:innen ist entscheidend, Pflichten und Übergangsregelungen realistisch einzuordnen und Maßnahmen zeitlich klug zu planen. Wer das GEG nicht nur als Vorschrift, sondern als Orientierungsrahmen versteht, kann Investitionen besser steuern, Förderungen gezielt nutzen und die Zukunftsfähigkeit der Immobilie sichern.