Mit welchen Nebenkosten muss ich bei einer Immobilienfinanzierung rechnen?
Neben den reinen Anschaffungskosten der Immobilie müssen auch Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und Erschließungskosten mitfinanziert werden.
Um den erforderlichen Finanzierungsrahmen genau abstecken zu können, sollten alle anfallenden Nebenkosten vor dem Kauf der Immobilie bekannt sein.
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie bei einer Immobilien-Finanzierung die Notarkostenpauschale (1,5 Prozent), in der Regel eine Maklercourtage und die Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent auf den Kaufpreis beim Erwerb einer Bestandsimmobilie) einkalkulieren. Für Letzteres gilt beim Bau einer Immobilie nur der Kaufpreis des Grundstücks als Bemessungsgrundlage.
Beim Erstellen der ersten Finanzierungskalkulationen ist es empfehlenswert, über eine angemessene Pauschale die beim Kauf anfallenden Nebenkosten mit zu berechnen. Je nachdem, in welchem Bundesland die Immobilie liegt, sollten Sie von vornherein den gewünschten Kaufpreis um fünf bis acht Prozent erhöhen. Sofern Sie den Erwerb über einen Makler planen, kommt noch dessen Courtage hinzu.
Einen weiteren Kostenfaktor stellen beim Kauf einer gebrauchten Immobilie die Renovierungs- und Modernisierungskosten dar. Je nach Alter und Zustand des Gebäudes können die dafür notwendigen Ausgaben stark variieren, so dass Sie diese Nebenkosten nicht pauschal berechnen können. Hier gilt es schon bei der Besichtigung der in Frage kommenden Eigenheime auf die möglichen Knackpunkte zu achten: Dämmung, neue Fenster, die Neueindeckung des Dachs oder die Erneuerung der Heizung können unter Umständen mit hohen fünfstelligen Beträgen zu Buche schlagen. Am besten lassen Sie daher vor Ihrer endgültigen Kaufentscheidung die Kosten von einem Bauexperten abschätzen.
Zu den einmaligen Erwerbskosten kommen noch regelmäßige Kosten hinzu. Zum einen stellt die Finanzbehörde eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung in Rechnung, die sogenannte Grundsteuer.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt man neben der Wohnung auch einen Anteil am gesamten Anwesen etwa für Keller, Tiefgarage und Grundstück. Da der Käufer neben dem persönlichen Wohneigentum auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum besitzt, werden die Kosten auf alle Wohnungseigentümer umgelegt.
Das so genannte Wohngeld umfasst Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Vor dem Kauf der Eigentumswohnung sollten unbedingt die regelmäßigen Kosten für die Immobilie erfragt und in die Kostenkalkulation der Immobilienfinanzierung einbezogen werden.
Beim Erwerb einer Neubauwohnung ist es nicht möglich, anhand bereits bestehender Abrechnungen die Hausnebenkosten zu berechnen. Hier sollte der Anbieter eine realistische Prognoserechnung vorlegen, die nicht nur die üblichen Kosten wie Heizungs-, Wasser- und Verwaltungskosten berücksichtigt, sondern von Beginn an auch ausreichende Rücklagen für spätere Reparatur- und Modernisierungsarbeiten.
Sollte die Wunschimmobilie erst noch gebaut werden, so könnten sich die Baunebenkosten auf bis 20 Prozent der reinen Hausbaukosten summieren. Hierzu gehören Anschlusskosten für Strom, Gas, Abwasser, Behördenkosten für die Baugenehmigung, Kosten für Vermessung, Bodengutachten, Abriss, Baumfällungen und Außenanlagen.
Ein wichtiger Kostenfaktor dabei ist, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder nicht. Wenn ja, dann sind in aller Regel im Kaufpreis bereits die Kosten für den Anschluss an das öffentliche Netz zur Strom-, Gas- und Wasserversorgung sowie der Abwasseranschluss enthalten. Allerdings kann es sein, dass die Erschließungsarbeiten durchgeführt, aber noch nicht abgerechnet sind. Wenn der Zeitpunkt des Kaufs in diese Phase fällt, kann es unter Umständen vorkommen, dass die zuständigen öffentlichen Stellen Ihnen als neuem Eigentümer die entsprechenden Nebenkosten berechnen. Daher ist es unbedingt ratsam, sich beim Erwerb eines bereits erschlossenen Grundstücks vor dem Notartermin die Abrechnungen zu den Erschließungsarbeiten vorlegen zu lassen.
Durch regionale Unterschiede, individuelle Planungen und Grundstücksgegebenheiten kann es zu abweichenden Kosten kommen. Es empfiehlt sich daher, diese Kosten über den Bauträger bzw. Architekten sowie über die Kommunen und Versorgungsträger im Vorfeld zu ermitteln.
Wer sich vorausschauend einen Überblick über alle Kosten sowohl für die Immobilienfinanzierung als auch für die Immobilie selbst verschafft, kann seinen Traum von den eigenen vier Wänden ohne Risiko und Unwägbarkeiten realisieren.