Zinsen berechnen

Wie kann ich Kreditzinsen vorab berechnen?

Wer eine Immobilie erwerben möchte oder ein Haus bauen, wird sich mit der Frage beschäftigen: Wo erhalte ich den günstigsten Kredit? Oder genauer gesagt: Bei welcher Bank oder Institution zahle ich den niedrigsten Zinssatz und wie lassen sich die Immobilien-Zinsen genau berechnen?

Banken als Kreditnehmer und Kreditgeber

Die Höhe des Zinssatzes wird maßgeblich durch den europäischen Leitzins bestimmt. Dennoch erheben nicht alle Kreditinstitute gleich hohe Zinsen, obwohl alle demselben Leitzins verpflichtet sind. Woran liegt das?

Banken und Sparkassen geben Wertpapiere aus oder greifen auf die Spareinlagen ihrer Kunden zurück, um Immobiliendarlehen anbieten zu können. Hypothekenbanken verkaufen Pfandbriefe an Anleger und gewinnen daraus Mittel für Darlehen. Ähnlich gehen Versicherungen mit den eingezahlten Prämien ihrer Versicherten um. Die Geschäfte mit den Anlegern werden von den Instituten als Refinanzierungsarten bezeichnet.

Bankkunden erhalten für ihre Spareinlagen von ihrer Bank Zinsen. Im Gegenzug greifen die Banken auf die Spareinlagen zurück oder leihen sich zusätzlich Geld von der Zentralbank. Das Geld geben sie an spezielle Immobilienfinanzierer weiter. Hierfür erwarten die Banken natürlich einen höheren Zins. Sie wollen Gewinn machen. Mit dem Steigen oder Fallen der Zinsen auf dem Kapitalmarkt ändert sich auch die Höhe der Bauzinsen. Natürlich werden  die Zinsen auch vom Wettbewerb der Banken untereinander beeinflusst. Meist vergeben Internetbanken günstigere Kreditzinsen als Banken mit Geschäftsstellen. Das liegt daran, dass Internetbanken weniger Ausgaben für Personal und Räume haben und diesen Vorteil an ihre Kunden weitergeben.

Baufinanzierungsrechner

Bonität beeinflusst die Höhe des Zinssatzes

Für die Höhe des Zinssatzes spielt  die eigene Bonität ebenfalls  eine entscheidende Rolle. Scheint das Risiko einer Nichtrückzahlung für die Banken minimal, so vergeben sie in der Regel bessere Zinssätze.
Was hat es mit der sogenannten Bonität auf sich? Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers, also seine wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit von Krediten.  Zum einen wird hier seine Persönlichkeit bewertet, also sein Zahlungswille und seine Zuverlässigkeit, aber auch die berufliche und fachliche Qualifikation. Zum anderen werden seine wirtschaftlichen Verhältnisse beleuchtet. Daraus entstehen  Prognosen für die Wahrscheinlichkeit der Kreditrückzahlung. Einkommensnachweise oder Bilanzen sind wichtige Kriterien, eine Lebensversicherung oder Eigenkapital bringen Pluspunkte.  

Gerade Banken sind auf die Ermittlung der Kreditrisiken angewiesen. Die Einteilung der potenziellen Kreditnehmer erfolgt in sogenannten Scores oder Ratings. Ist der Score-Wert zu schlecht, gibt es von der Bank kein Geld. Die Formel für die Bonität bleibt laut SCHUFA geheim. Die Ermittlung soll auf einem wissenschaftlich anerkannten, statistisch-mathematischen Verfahren basieren. Erfahrungen zeigen, je konstanter ein Mensch lebt, desto besser. So scheint nicht nur das Alter von Interesse, sondern auch das seiner bestehenden Adresse und des ältesten Bankkontos.

Immobilien-Zinsen berechnen und dabei Laufzeit und Eigenkapital variieren

Die eigene Bonität lässt sich also nur schwer ermitteln, aber Ihren zu erwartenden Zinssatz können Sie dennoch bereits vorab einkreisen. Dabei lohnt es sich, verschiedene Varianten für die Zinsen zu berechnen und den Kredit beziehungsweise die Kreditlaufzeit entsprechend zu ändern.

Beispiel: Sop lassen scih Kreditzinsen berechnen

Ihr Kaufpreis beträgt 200.0000 Euro. Für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten und Grundbucheintrag ergeben sich ca. 30.300 Euro. Als Eigenkapital sind 50.000 Euro eine übliche Größe.

  • Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent erwartet Sie eine Monatsrate von 539 Euro.
  • Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent zahlen Sie eine Monatsrate von 493 Euro.

Wenn Ihnen die Bank für einen längeren Zeitraum (10 Jahre) Geld leiht, geht sie damit ein größeres Risiko ein, ihr Geld nicht zurückzuerhalten. Für einen 5-Jahres-Kredit erhalten Sie daher günstigere Konditionen. Dennoch ist natürlich bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen eine langfristige Zinsbindung zu empfehlen.

Eine weitere Möglichkeit, die künftige monatliche Belastung zu reduzieren, ist der Nachweis von Eigenkapital. Eine genaue Aufstellung Ihres Eigenkapitals ist hilfreich: Wie viel Bargeld haben Sie auf Konten, Sparbüchern oder Wertpapieren? Können Sie Bausparverträge oder Lebensversicherungen einsetzen? Besitzen Sie Wertgegenstände, die Sie nicht mehr benötigen?

Bereits die Erhöhung des Eigenkapitals um 10.000 Euro führt in der Beispielrechnung zu einer monatlichen Einsparung.  

  • Bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent erwartet Sie eine Monatsrate von 500 Euro.
  • Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren, einem effektiven Jahreszins von 1,60 Prozent und einer Tilgungsrate von 2,0 Prozent zahlen Sie eine Monatsrate von 457 Euro.

Ermitteln Sie die Höhe Ihrer monatlichen Belastung

Wie hoch Ihre zu erwartende monatliche Belastung ausfallen könnte, ermitteln Sie zum Beispiel mit dem Finanzierungsrechner von ImmobilienScout24. Anschließend können Sie hier sofort die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Es werden zunächst Standardkonditionen berücksichtigt, die sich aufgrund Ihrer Bonität noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Kreditzinsen zu berechnen.

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Vergleichen lohnt sich. Das gilt insbesondere für die Finanzierung einer Immobilie.

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