Grundsteuer - Berechnung, Befreiung & Einheitswert


Grundbesitzsteuer


Die Grundsteuer bzw. Grundbesitzsteuer wird von Städten und Gemeinden erhoben. Die Grundsteuer betrifft alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz. Sie fließt den Kommunen zu, wobei diese ihre unterschiedlichen Hebesätze zur Verrechnung der Grundsteuer-Berechnungsgrundlage zur Anwendung bringen.

Das Grundsteuergesetz (GrStG) bildet für die Erhebung der Grundsteuer die gesetzliche Grundlage. Die Grundsteuer wird als Jahressteuer für alle Arten von Immobilien- und Grundbesitz fällig, sie gilt damit auch in Bezug auf Teileigentum sowie Erbbaurechte. Im Allgemeinen wird zwischen zwei verschiedenen Arten von Grundsteuern unterschieden: Grundsteuer A wird auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke angewendet, Grundsteuer B gilt für bebaubare sowie bebaute Grundstücke. Dabei wird von der zuständigen Finanzbehörde der sogenannte Einheitswert der Grundsteuer für ein (Wohn-)Objekt per Bescheid festgestellt. Der Wert, der im Einheitswertbescheid der Grundsteuer angegeben wird, liegt immer unter dem sogenannten Verkehrswert eines Objektes. Anteilig davon lässt sich die Steuermesszahl der Grundsteuer ermitteln. Multipliziert man den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl, auch als Grundsteuer-Hebesatz bezeichnet, so ergibt dies wiederrum den Messbetrag der Grundsteuer. Historische Formen der Grundsteuer sind Wurfzins, Annona und Permanent Settlement.

Einheits- und Verkehrswert eines Immobilienobjektes


Einheits- und Verkehrswert zählen zu den wichtigsten Größen, um die Grundbesitzsteuer eines Grundstückes zu ermitteln. Der Einheitswert zur Grundsteuer ist dabei ein Wert, der auf unbebaute wie bebaute Grundstücke angewendet wird. Er wird an einem bestimmten Stichtag anhand eines gesetzlich geregelten und damit standardisierten Verfahrens ermittelt. Unter anderem dient er – kombiniert mit dem Grundsteuer-Hebesatz – als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, Vermögens-, Erbschafts-, Gewerbe- und Grunderwerbssteuer. Der Verkehrswert hingegen steht für den aktuellen Wert einer Immobilie. Ein anderer Begriff für den Verkehrswert ist der sogenannte Marktwert. Als durchschnittlicher Wert wird der Durchschnitt der zum entsprechenden Zeitpunkt erzielten beziehungsweise erzielbaren Preise genommen. Weichen Preise, die nicht durch allgemein gültige Besonderheiten entstanden sind, vom Durchschnittswert ab, so werden sie während der Durchschnittbildung nicht berücksichtigt.


Grundsteuer in den Kommunen


Die Grundsteuer wird von den Kommunen in Rechnung gestellt. Sie multiplizieren ihrerseits den Messbetrag der Grundsteuer mit ihren, von den Gemeinden festgelegten, Hebesätzen. Die Grundsteuern können somit für identische Grundstücke an verschiedenen Orten von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen. Als Ergebnis ergibt sich die jährlich anfallende Grundsteuerschuld, die in vierteljährlichen Raten zu begleichen ist. 

Bereits vor dem Erwerb von Grundstücken und Gebäuden sollte sich jeder Interessent vorab bei der zuständigen Gemeindebehörde über die jeweilige Höhe der Hebesätze erkundigen, die in einer Bandbreite von 250 bis 500 liegen, um diesen Kostenfaktor vorab einplanen zu können. Aufgrund der unterschiedlichen Einheitswerte ist die Grundsteuer für eine kleine Eigentumswohnung in aller Regel beispielsweise deutlich niedriger, als die Grundsteuer für ein Zweifamilienhaus. Da sich die Grundsteuern im Endeffekt an dem Wert des Grundbesitzes orientieren, sollten die entsprechenden Einheitswertbescheide gründlich auf ihre Richtigkeit überprüft werden. Oft wird diesen Bescheiden kaum Beachtung geschenkt, obwohl sie Basis für die steuerliche Berechnung sind. Bei vermietetem Eigentum können die Mietnebenkosten auch die Grundsteuer umfassen, die der Mieter zu erstatten hat, da es sich hierbei um umlagefähige Nebenkosten handelt. Bei selbst genutztem Eigentum entfällt dieser Vorteil.

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Befreiung von der Grundsteuer


Befreit von der Grundbesitzsteuer ist unter anderem der Grundbesitz der öffentlichen Hand sowie Grundbesitz, der durch das Bundeseisenbahnvermögen für Verwaltungszwecke genutzt wird. Gleiches gilt für Religionsgemeinschaften und Grundbesitz der Wissenschaft, Krankenanstalten, des Unterrichts. Ebenfalls befreit von der in Deutschland geltenden Grundsteuer sind Grundstücke, die einem unmittelbaren mildtätigen Zweck dienen.

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