Sie sind hier: Baufinanzierung » Lexikon » Beleihungswert

Beleihungswert

Definition, Ermittlung & Rechenbeispiel

Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Darlehenshöhe und spielt eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Banken den Beleihungswert berechnen und wie er die Zinskonditionen beeinflusst.


Baufinanzierungsrechner
1

Was ist der Beleihungswert?


Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der

  • den Verkaufswert nicht übersteigen darf
  • langfristig Merkmale der Immobilie berücksichtigt
  • nur dauernde Eigenschaften des Grundstücks und den Ertrag berücksichtigt, ohne spekulativ zu sein
  • den regionalen Markt berücksichtigt

Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 300.000 Euro kann der Beleihungswert also zwischen 210.000 Euro und 270.000 Euro liegen. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist somit ein wichtiges Instrument zur Finanzierungsplanung.

2

Welche rechtlichen Grundlagen gelten für den Beleihungswert?


Der Beleihungswert wird ausführlich im Pfandbriefgesetz (PfandBG) behandelt, das seit dem Jahr 2005 gilt. 

Auf dieser Grundlage wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) erlassen. In der Verordnung sind für die Beleihungswerte die relevanten Aspekte wie zu den Gutachten, Gutachtern oder den Wertermittlungsverfahren beinhaltet. Sämtliche Legaldefinitionen zielen im Kern darauf ab, dass stets ein von Preisschwankungen bereinigter Wert die sichere Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert bildet. 

Zur Wahrung der Sicherheitsbedürfnisse von Kreditgebern und Kreditnehmern lassen sich wesentliche Anforderungen an den Beleihungswert ableiten. Unter anderem soll er demnach möglichst lang gelten, die nachhaltige Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit sollten sorgfältig eingeschätzt und die Nutzbarkeit und Verwendbarkeit genau geprüft werden.

3

Beleihungswert ermitteln

Wie berechnen Banken den Beleihungswert?


Banken müssen sich bei der Ermittlung des Beleihungswerts an der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) orientieren. Immobilien mit einem voraussichtlichen Wert über 400.000 Euro müssen von einem Gutachter vor Ort untersucht werden. Liegt der Wert voraussichtlich darunter, setzt jede Bank ein Wertermittlungsverfahren, ähnlich dem Verkehrswertverfahren, ein.

Hierfür stehen drei Ermittlungsmethoden zur Verfügung:


  • Das Vergleichswertverfahren: Der Wert ergibt sich durch eine Gegenüberstellung mit vergleichbaren Objekten.
  • Das Sachwertverfahren: Der Sachwert setzt sich aus dem Bau- und Bodenwert der Immobilie zusammen. Das Verfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien benutzt.
  • Das Ertragswertverfahren: Der Ertragswert ergibt sich bei vermieteten Objekten aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten, multipliziert mit dem Kapitalisierungsfaktor

Der Beleihungswert reflektiert den Wert eines Objektes aus der Sicht des Kreditinstituts. Relevant ist dies, da der Marktwert für den Zeitraum der Beleihung nicht unter dem vorher ermittelten Beleihungswert liegen darf. Aus diesem Grund wird vom Marktwert ein Sicherheitsabschlag zum Beleihungswert abgezogen. Und von diesem wird zur Abdeckung weiterer Risiken der Kreditsicherheit noch einmal ein Sicherheitsabschlag abgezogen – im Ergebnis wird auf diese Weise die Beleihungsgrenze ermittelt. 

4

Rechenbeispiel für den Beleihungswert

Wird der Beleihungswert nicht unmittelbar durch das Beleihungswertgutachten festgelegt, orientieren sich Banken in der Regel am Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 bis 20 Prozent.


Verkehrswert der Immobilie    300.000 Euro

– Sicherheitsabschlag (15%)    45.000 Euro

= Beleihungswert                   255.000 Euro

Vom Beleihungswert wird dann noch einmal ein weiterer Sicherheitsabschlag abgezogen. Jede Bank entscheidet individuell, wie hoch dieser Abschlag – die sogenannte Beleihungsgrenze – ausfällt. In den meisten Fällen beträgt die Beleihungsgrenze 40 bis 80 Prozent des Beleihungswerts.

Daraus ergibt sich für unser Beispiel folgende Beleihungsgrenze, wenn ein Abschlag von 60 Prozent angesetzt wird:

Verkehrswert der Immobilie    300.000 Euro

Beleihungswert                        255.000 Euro

Beleihungsgrenze                  153.000 Euro (60% vom Beleihungswert)

Damit ergibt sich ein Betrag von 153.000 Euro, den Ihre Bank als Baufinanzierungsdarlehen gewährt.



Hinweis von ImmobilienScout24:

Verkehrswert und Sicherheitsabschlag können von der Bank relativ variabel festgelegt werden. In manchen Fällen lohnt es sich deshalb, mit Ihrer Bank über den Beleihungswert der Immobilie zu verhandeln. Als Gründe für einen höheren Beleihungswert lassen sich beispielsweise ein eigenes, objektives Verkehrswertgutachten, Modernisierungsmaßnahmen und gehobene Sonderausstattungen anführen.


Wie gefällt Ihnen diese Seite?

Diese Themen könnten Sie ebenfalls interessieren