Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewähren.

Baufinanzierungsrechner

Den Beleihungswert stellt ein Sachverständiger fest. Die Höhe beträgt in der Regel 70% bis 90% des Preises, der für ein Objekt zu erzielen ist. Als Sicherheit für die Vergabe eines Darlehens für den Kauf oder Bau von Immobilien dient das zu finanzierende Grundstück selbst. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist Ausgangswert für die Beleihungsgrenze. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, kann das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet werden. Bei der Baufinanzierung wird der Beleihungswert gleichermaßen zur Ermittlung des Eigenkapitalanteils errechnet. Denn dieser ist vom Marktwert, dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze abhängig. Somit stellt der Beleihungswert ein wichtiges Kriterium für die Finanzierungsplanung von Wohneigentum dar.

Rechtliche Grundlagen

Der Beleihungswert wird ausführlich im Pfandbriefgesetz (PfandBG) behandelt, das seit dem Jahr 2005 gilt.

Auf dieser Grundlage wurde die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) erlassen. In der Verordnung sind für die Beleihungswerte die relevanten Aspekte wie zu den Gutachten, Gutachtern oder den Wertermittlungsverfahren beinhaltet. Sämtliche Legaldefinitionen zielen im Kern darauf ab, dass stets ein von Preisschwankungen bereinigter Wert die sichere Untergrenze von Verkehrs- oder Marktwert bildet. 

Ermittlung des Beleihungswertes

Der Beleihungswert reflektiert den Wert eines Objektes aus der Sicht des Kreditinstituts. Relevant ist dies, da der Marktwert für den Zeitraum der Beleihung nicht unter dem vorher ermittelten Beleihungswert liegen darf. Aus diesem Grund wird vom Marktwert ein Sicherheitsabschlag zum Beleihungswert abgezogen. Und von diesem wird zur Abdeckung weiterer Risiken der Kreditsicherheit noch einmal ein Sicherheitsabschlag abgezogen – im Ergebnis wird auf diese Weise die Beleihungsgrenze ermittelt.

Zur Wahrung der Sicherheitsbedürfnisse von Kreditgebern und Kreditnehmern lassen sich wesentliche Anforderungen an den Beleihungswert ableiten. Unter anderem soll er demnach möglichst lang gelten, die nachhaltige Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit sollten sorgfältig eingeschätzt und die Nutzbarkeit und Verwendbarkeit genau geprüft werden.