Mit einem Architekten bauen

Häuser nach Wunsch

Welche Aufgaben übernimmt ein Architekt während des Baus? Wir erklären Ihnen, in welche Leistungsphasen sich die Arbeit eines Architekten gliedert, welche Leistungen er nicht erbringt und inwieweit sich seine Arbeit von der eines Bauunternehmers und eines Bauträgers unterscheidet.

Mit einem Architekten bauen

Die Aufgaben eines Architekten

Ein Architekt sitzt nicht nur hinter seinem Schreibtisch und zaubert detaillierte Gebäudeentwürfe. Sein Aufgabenbereich ist breiter gefächert: Er berät seine Kunden und plant den gesamten Außen- und Innenausbau des Hauses nach Wunsch. Später organisiert, koordiniert und überwacht er das gesamte Bauvorhaben. Dabei sucht er Handwerksunternehmen aus, holt Angebote ein, vergleicht und kontrolliert die Kosten und sorgt dafür, dass die beauftragten Partner termingerecht und mängelfrei arbeiten. Solange der Architekt für den Bau verantwortlich ist, ist er der Ansprechpartner für Behörden, Fachplaner und Bauunternehmen. Grundlage der Zusammenarbeit ist der Architektenvertrag.  

Während der Zusammenarbeit verfolgt der Architekt keine eigenen wirtschaftlichen Interessen, sondern handelt ausschließlich als sachkundiger Interessenvertreter seines Kunden. Das finanzielle Risiko liegt während des Hausbaus beim Auftraggeber. Der Architekt haftet lediglich für eigene Fehler bei der Planung, Überwachung und Beratung. Hierfür kann der Bauherr ihn bis zu fünf Jahre nach Abschluss der Zusammenarbeit zur Verantwortung ziehen.

Die Höhe der Architektenkosten richtet sich verbindlich nach der gesetzlich festgelegten „Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure“, kurz HOAI. Diese berücksichtigt jedoch nicht alle Leistungsbereiche. Die Kosten für Beratung und besondere Leistungen definiert sie nicht.

Die Leistungsphasen des Architekten

Die Leistung eines Architekten umfasst neun verschiedene Phasen. Diese können Sie teilweise oder vollständig in Anspruch nehmen. Die Leistungsphasen gliedern sich grob in folgende Arbeitsabschnitte:

  1. Phase: Grundlagenermittlung
    In der ersten Phase führt der Architekt intensive Gespräche mit dem Bauherrn, um dessen Vorstellungen vom neuen Haus abzufragen und mit den finanziellen und baulichen Möglichkeiten abzugleichen. Dabei stellt er verschiedene Ausführungsvariationen vor und bringt eigene Ideen mit ein. Diese Phase dient vor allem dazu, das Bauvorhaben zu konkretisieren und die Aufgaben des Architekten zu definieren.
  2. Phase: Vorplanung
    Der Architekt erarbeitet anhand der Ergebnisse aus der Grundlagenermittlung ein erstes Planungskonzept. Er skizziert Bauentwürfe und nimmt Kontakt mit den zuständigen Behörden auf, um mögliche Genehmigungsprobleme aufzudecken. In dieser Phase legt er zudem eine erste Kostenschätzung vor.
  3. Phase: Entwurfsplanung
    Der Architekt entwirft ein konkretes Planungskonzept, das die städtebaulichen Vorgaben berücksichtigt und im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten seines Kunden bleibt.
  4. Phase: Genehmigungsplanung
    In dieser Phase bereitet der Architekt wichtige genehmigungspflichtige Unterlagen für die Behörden – unter anderen den Bauantrag – vor. Dafür stellt er notwendige Unterlagen wie Grundrisse, Baubeschreibung, Wärmeschutznachweis und Bauantragsformular zusammen und reicht sie bei den zuständigen Ämtern ein.
  5. Phase: Ausführungsplanung
    Nach Rückmeldung des Bauamtes zum ersten Bauantrag überarbeitet der Architekt die Entwurfs- und Genehmigungspläne soweit, dass sie den Vorgaben der Behörden entsprechen und diese die Baugenehmigung erteilen. In dieser Leistungsphase bespricht sich der Architekt zudem intensiv mit Unternehmen, die am Bau beteiligt sind, wie Ingenieure und Fachunternehmen. Diese Phase ist vollendet, wenn der Architekt die baureife Zeichnungen, die sogenannten „Ausführungspläne“, erstellt hat. Nach diesen Plänen wird das Haus später erbaut.
  6. Phase: Vorbereitung der Vergabe
    Der Architekt stellt die einzelnen Mengenangaben – zum Beispiel die Anzahl der Fenster und Türen – für das Bauwerk zusammen. Diese dienen als Grundlage für die Leistungsbeschreibungen, die er ebenfalls in dieser Phase erstellt. Darüber hinaus legt er eine Liste an, in der er Teilleistungen aufstellt, die während der Bauphase von den beteiligten Bauunternehmen erbracht werden müssen. Diese Liste bezeichnet man als „Leistungsverzeichnis“.
  7. Phase: Mitwirkung bei der Vergabe
    Der Architekt stellt die Vergabeunterlagen mit den Verträgen zusammen, die der Bauherr später mit den Bauunternehmern schließt. Zudem holt er Angebote verschiedener Bauunternehmen ein, verhandelt mit ihnen und vergibt in enger Abstimmung mit dem Bauherrn schließlich die Aufträge.
  8. Phase: Objektüberwachung
    Der Architekt überwacht auf der Baustelle, ob alle Bauarbeiten der Vereinbarung entsprechend umgesetzt werden und keine Mängel am Bau auftreten. Erkennt er Mängel, reklamiert er diese frühzeitig beim zuständigen Unternehmen und sorgt dafür, dass diese rechtzeitig behoben werden.
  9. Phase: Objektbetreuung
    Nach Abschluss der letzten Bauphase begeht der Architekt noch einmal den Neubau und prüft ihn intensiv auf bauliche Mängel. Diese hält er gegebenenfalls in einem Protokoll fest, um sie innerhalb der vorgegebenen Frist beim zuständigen Bauunternehmen zu beanstanden.

Unterschied zu Bauunternehmer und Bauträger

Im Gegensatz zu Bauunternehmern und Bauträgern, die ihren Kunden ein umfassendes Bauprojekt zum Festpreis anbieten, erarbeitet der Architekt das Bauvorhaben Schritt für Schritt gemeinsam mit seinem Auftraggeber. Er vertritt zu jeder Zeit ausschließlich die Interessen seines Kunden, berät ihn und bringt eigene Ideen mit in das Planungskonzept mit ein. Bauunternehmer und Bauträger bieten diese kreative Leistung nicht an.

Die exakten Baukosten eines Architektenhauses zeichnen sich erst im Verlauf der Planungs- und Bauphasen ab. Aus diesem Grund ist eine belastbare Kostenkalkulation zu Beginn der Zusammenarbeit kaum möglich. Dafür kann ein Architekt häufig auch kurzfristig eingebrachte Sonderwünsche umsetzen. Der Hausbau mit einem Architekten als Baupartner bietet somit extrem große Planungsfreiheit.

Vorteile:

  • sehr große Planungsfreiheit
  • größtmöglicher Einfluss auf Gestaltung und Ausführung des Baus
  • kurzfristige Bauänderungen teilweise möglich

Nachteile:

  • eigenes finanzielles Risiko
  • starke Eigenverantwortung 
  • schwer kalkulierbare Bauzeit
  • hohes Engagement und hoher Zeitaufwand des Bauherrn
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