Grundstückspreis

Grundstückspreis

Kriterien und Kosten

Der Grundstückspreis wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Welche das sind und was für Kosten beim Grundstückskauf tatsächlich auf Sie zukommen, erfahren Sie hier.

Wie viel ist das Grundstück wirklich wert?

Um diese Frage klären zu können, müssen Sie die Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde heranziehen. Sie werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten beim Gutachterausschuss festgehalten und beziehen sich auf erschließungskostenbeitragspflichtiges und erschließungskostenfreies Land sowie auf andere Umstände, die für die Berechnung von Bodenrichtwerten von Bedeutung sind.

Der Bodenrichtwert wird auf Grundlage des § 196 BauGB (Baugesetzbuch) ermittelt. Er ergibt sich aus den durchschnittlichen Lagewerten, wobei der Entwicklungsstand berücksichtigt wird. Der Bodenrichtwert wird durch Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt. Die Ausschüsse geben meist kostenlos mündliche Auskunft über den Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird in Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen veröffentlicht. Sie sind mittlerweile im Internet für jedermann einsehbar.

Welche Kosten kommen insgesamt auf Sie zu?

Der von Ihnen zu zahlende Preis für das Grundstück setzt sich aus mehreren Kriterien zusammen: dem Grundstückswert, den Grundstücksnebenkosten, den Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter, den Herrichtungskosten und den Erschließungskosten.

   
Grundstückswert
Der Grundstückswert kann anhand der Bodenrichtwerte der örtlichen Gemeinde ermittelt werden.
Grundstücksnebenkosten
Die Grundstücksnebenkosten setzen sich u.a. aus den Notargebühren, der Grunderwerbsteuer, den Maklergebühren und Vermessungsgebühren zusammen. Sie liegen zwischen fünf und zehn Prozent des Grundstückspreises.
Kosten für das Freimachen
von Rechten Dritter
Die Kosten für das Freimachen von Rechten Dritter
kommen nur dann auf Sie zu, wenn Dritte über Rechte an Ihrem Grundstück verfügen (beispielsweise Wegerechte). Sie können sich nachteilig auf die Bebaubarkeit und letztlich auf den Wert des Grundstücks auswirken.
Herrichtungskosten
Herrichtungskosten umfassen die Maßnahmen des Abrisses von Gebäuden und des Ausbaus bzw. Sicherns von Ver- und Entsorgungsleitungen, der Beseitigung von Vegetation und von Altlasten.
Erschließungskosten
Die Erschließungskosten kommen dann auf sie zu, wenn sie noch nicht im Kaufpreis enthalten sind. Unterschieden wird zwischen öffentlicher Erschließung um die Sie nicht herum kommen und privater Erschließung, die sie selbst beeinflussen können.
Online-Grundstücksbewertung
Online-Grundstücksbewertung

Weist das Grundstück Altlasten auf?

Grundstückspreise ergeben sich zudem aus Größe und Lage sowie Zustand des Grundstücks. Vor allem spielt die Bodenbeschaffenheit eine Rolle. Wer ein Grundstück kaufen will, sollte sich erkundigen, wie dieses vorher genutzt wurde. So lassen sich Altlasten ausschließen. Im Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) ist beschrieben, wie Altlasten definiert werden. Demnach fallen darunter etwa stillgelegte Abfalldeponien oder Schadstoffe, die auf dem Gelände einer ehemaligen Tankstelle in den Boden gelangt sind. Als belastet gilt ein Grundstück dann, wenn nach einer Untersuchung des Bodens und des Grundwassers eine Verunreinigung nachzuweisen ist. Gibt es keine Beweise, wird das Grundstück als Altlasten-Verdachtsfläche eingestuft. Die Untersuchung eines Grundstücks auf Altlasten wird in der Regel von einem Fachmann durchgeführt und kann mit rund 1.000 Euro zu Buche schlagen. Wer die Kosten für die Grundstücksprüfung und die Beseitigung der Altlasten übernimmt, sollte im Kaufvertrag geregelt sein.

Bodenbeschaffenheit – wie kann das Grundstück bebaut werden?

Wie viel ein Grundstück wert ist, hängt auch von seiner Bodenbeschaffenheit ab, d.h. wie gut es bebaut werden kann. Hierzu können Interessenten den Bebauungsplan einsehen, bevor sie ein Grundstück kaufen. Dieser Plan kann beim Bauordnungsamt oder bei der Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks bestimmt das Bauvorhaben des Käufers.

Was sind Herrichtungskosten?

Um das Grundstück zur Bebauung bereit zu machen, müssen verschiedene Maßnahmen ergriffen werden. Darunter fallen beispielsweise die Entsorgung von Altlasten, die Beseitigung von Baumbestand oder anderer Vegetation, das Sichern oder Ausbauen von Entsorgungsleitungen oder der Abriss bestehender Gebäude.

Was sind Erschließungskosten?

Um das Grundstück an die Kanalisation sowie an die Energie- und Wasserversorgung anzuschließen, fallen zusätzliche Kosten an, die sogenannten Erschließungskosten. Anteilig beinhalten sie Kosten für den Gehweg und Straßenbeleuchtung oder Grünflächen. Auch Kosten für Kabelfernsehen oder Telefonleitungen fließen in die Erschließungskosten mit ein. In einigen Fällen enthalten Grundstückspreise bereits die Erschließungskosten – Verkäufer oder Gemeinde geben darüber Auskunft, ob diese mit einberechnet sind oder extra anfallen. Sind sie noch nicht im Grundstückspreis enthalten, sollten sich potenzielle Käufer genau darüber informieren, ob etwa der Ausbau einer unerschlossenen Straße in Zukunft Kosten verursachen könnte. Dies lässt sich dann im Finanzierungsplan berücksichtigen.

Welche Kosten kommen noch auf den Käufer zu?

Der Grundstückspreis beinhaltet auch Grundstücksnebenkosten. Darunter fallen beispielsweise die Vermessungsgebühren. Diese können bis zu 1.000 Euro betragen. Zudem müssen Käufer die Gebühren einberechnen, die für die Eintragung in das Grundbuch fällig werden. Der Käufer muss für die Auflassungsvormerkung, den Katastereintrag oder die Eintragung und das Löschen von Grundpfandrechten mit zusätzlichen Kosten rechnen. Hinzu kommen Notargebühren. Er setzt den Kaufvertrag auf, nimmt die Einsicht in das Grundbuch vor und leistet rechtliche Beratung. Auch eventuelle Maklerkosten können zum Grundstückspreis hinzukommen. Diese können zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückspreises betragen. In vielen Fällen kommen auch Ingenieur- oder Architektenhonorare hinzu.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Unabhängig davon, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, fällt eine Grunderwerbsteuer an, die zum Grundstückspreis addiert wird, um die gesamten Kosten für ein Grundstück berechnen zu können. Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland bei jedem Kauf eines Grundstücks oder Grundstückanteils einmalig erhoben. Die Bundesländer legen die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst fest. Derzeit liegt sie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückspreises. Bis zu einem Grundstückspreis von 2.500 Euro wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Wenn er die Grunderwerbsteuer beglichen hat, erteilt das Finanzamt dem Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Anschließend erfolgt die Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch.

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