Sie sind hier: Anbieten » Private Anbieter » Lexikon » Spekulationssteuer

Spekulationssteuer beim Immobilien- & Hausverkauf

Die Spekulationssteuer kann immer dann anfallen, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen – und dabei einen Gewinn erzielen. Wir zeigen, welche Ausnahmen es von der Spekulationssteuer gibt, wann sie in jedem Fall zu zahlen ist und wie hoch sie ausfällt.



Sie möchten Ihre Immobilie steueroptimal verkaufen?

Vergleichen Sie 100% kostenlos & unverbindlich 3 Angebote von passenden regionalen Immobilien-Maklern und profitieren Sie vom hohen Preisniveau am Markt. Eine ausführliche Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie vom Experten vor Ort kostenlos.

Makler-Angebote vergleichen

1

Was ist die Spekulationssteuer?


Wenn Sie Wertgegenstände, Goldbarren oder eben Immobilien aus privatem Besitz verkaufen und dabei einen Gewinn erzielen, kann die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Diese wird auf den Betrag, welcher den letztlichen Gewinn markiert, erhoben. Nach § 23 EStG fällt beim Immobilienverkauf die Spekulationssteuer grundsätzlich an, sofern keine besonderen Bedingungen vorliegen oder die so genannte Spekulationsfrist eingehalten wurde.

2

Wann muss ich eine Spekulationssteuer zahlen?


Zunächst kommt es darauf an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde:

  • Die Spekulationsfrist umfasst bei nicht selbst genutzten Immobilien zehn Jahre. Wurden die zehn Jahre abgewartet, bevor der Hausverkauf beginnt, entfällt die Spekulationssteuer bei dem Immobilienverkauf. Ausschlaggebend für die Terminberechnung ist das Datum, an dem die Kaufverträge jeweils beurkundet wurden.
  • Die Spekulationsfrist für Häuser, die von Ihnen privat genutzt wurden, beträgt hingegen drei Jahre (Verkaufsjahr und mindestens die beiden vorhergehenden Jahre). Unter die private Nutzung fällt nicht nur das Bewohnen durch Sie selbst, sondern auch durch Ihre Kinder, sofern Sie für diese zu diesem Zeitpunkt noch Kindergeld erhalten.

Beim Immobilienverkauf muss die Spekulationssteuer gezahlt werden, sofern die Spekulationsfrist beim Verkauf unterschritten wurde und ein Gewinn durch den Verkauf erzielt wird. Dabei spielt es aber auch eine Rolle, warum der Hausbesitzer die Immobilie erworben hat.

Innerhalb der Spekulationsfrist zahlen muss, wer:

  • das Haus erworben hat, um es mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen,
  • die Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält,
  • das Haus im Zuge seiner Scheidung zugesprochen bekommt.
 
In der Regel von der Zahlung befreit ist hingegen ein Hauserbe, dem die Immobilie durch den Vorbesitzer zugeschrieben wurde. Sofern das Haus durch diesen Besitzer vor mehr als zehn Jahren erworben wurde, ist die Spekulationsfrist auch für den Erben abgelaufen. Es fällt für den weiteren Immobilienverkauf keine Spekulationssteuer an.


Tipp von ImmobilienScout24: Die Frist richtet sich nach dem Kalenderjahr

Es ist also möglich, eine Immobilie im August 2018 zu erwerben, diese von Dezember 2018 bis Januar 2020 selbst zu bewohnen und anschließend ohne anfallende Spekulationssteuer zu verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten.

Sie möchten Ihre Immobilie steueroptimal verkaufen?

Vergleichen Sie 100% kostenlos & unverbindlich 3 Angebote von passenden regionalen Immobilien-Maklern und profitieren Sie vom hohen Preisniveau am Markt. Eine ausführliche Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie vom Experten vor Ort kostenlos.

Makler-Angebote vergleichen
3

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?


Die Höhe der Steuer wird am Verkaufsgewinn bemessen, richtet sich aber auch nach Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Der Gewinn im Zuge des Immobilienverkaufs und damit die Höhe der Steuer kann zu Ihren Gunsten beeinflusst werden, wenn

  • Renovierungsarbeiten im Zuge des Verkaufs durchgeführt wurden,
  • Werbekosten für den Verkauf anfallen,
  • die Grunderwerbsteuer berechnet wurde und/oder ein kostenpflichtiger Grundbucheintrag erfolgte,
  • Gebühren für einen Makler anfallen (zum Beispiel im Zuge der Immobilienbewertung),
  • das Haus immerhin anteilig privat genutzt wurde (dann wird die Steuer anteilig berechnet).

Beispielrechnung für die Höhe der Spekulationssteuer


Verkaufswert

200.000 Euro

- abzüglich Anschaffungswert

120.000 Euro

- abzüglich o.g. Kosten (z.B. durch Renovierung oder Maklergebühren)

15.000 Euro

Zu versteuernder Gewinn

65.000 Euro

Steuersatz (persönlicher Einkommenssteuersatz)

40 %

Anfallende Spekulationssteuer

26.000 Euro


4

Wie berechne ich die Spekulationssteuer beim Hausverkauf, wenn ich den genauen Immobilienwert nicht kenne?


Sie können die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf natürlich nur dann berechnen, wenn Sie den Verkaufspreis kennen. Wünschen Sie sich schon vor dem Verkauf eine realistische Einschätzung, können Sie bei uns eine Immobilienbewertung durchführen. Anhand der Objektdaten wie der vorhandenen Ausstattung, dem Bauzustand und den gegebenenfalls durchgeführten Maßnahmen zur Modernisierung erfolgt die Bewertung bequem online.

5

Spekulationssteuer beim gewerblichen Hausverkauf

Wann handle ich gewerblich?


Verkaufen Sie mehr als eine Immobilie, drängt sich vielleicht die Frage auf, ab wann der gewerbliche Hausverkauf beginnt. Die Grenze wird bei drei Objekten in fünf Jahren gezogen. Erwerben Sie in diesem Zeitraum die genannte oder eine größere Anzahl Immobilien und verkaufen diese weiter, wird dies vom Finanzamt als „gewerblicher Verkauf“ eingestuft.

Die Voraussetzung für den gewerblichen Verkauf ist allerdings die Absicht auf Gewinnerzielung, beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen. Treffen all diese Eckdaten zu, wird der Verkauf als unternehmerische Arbeit gewertet und gemäß § 15 Einkommenssteuergesetz der gewerblichen Einkünfte besteuert.



Wichtig:

Auch im Nachhinein können Wohnungen unter diesen Steuersatz fallen. Das gilt, falls Sie als Privatperson bereits zwei Immobilien verkauft haben und anschließend ungeplant eine dritte innerhalb der fünf Jahre hinzukommt.



Wie gefällt Ihnen diese Seite?

Alle Steuer-Themen im Überblick