Souterrainwohnung vermieten

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Wer eine Souterrainwohnung vermieten möchte, der muss einige Dinge berücksichtigen. Wichtig ist zum Beispiel, wie viel Miete Sie überhaupt verlangen können. Doch auch an die Wohnung selber sind bestimmte Bedingungen geknüpft, denn baurechtlich muss Wohnraum im Souterrain bestimmte Dinge erfüllen, bevor die Wohnung vermietet werden darf.

Für die Ermittlung des Mietpreises stehen Ihnen im Internet verschiedene Immobilienportale zur Verfügung, bei denen Sie schauen können, was ähnliche Objekte kosten. Natürlich bietet es sich auch an den Mietspiegel der Gemeinde anzuschauen, in dem die ortsüblichen Vergleichsmieten angegeben sind. Was ist noch wichtig, wenn Sie eine Souterrainwohnung vermieten möchten?

Das Wichtigste in Kürze:

  • Souterrainwohnungen werden gerne als zusätzliche Einnahmequelle vermietet. Meistens liegt die Einliegerwohnung daher im selbstgenutzten Einfamilienhaus.
  • Eine Souterrainwohnung befindet sich im Untergeschoss oder Kellers eines Gebäudes.
  • Souterrainwohnungen müssen bestimmte Dinge erfüllen, damit sie als Wohnraum vermietet werden dürfen. Dazu zählt eine Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern.

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Welche Zielgruppe wird bei Vermietung einer Souterrainwohnung angesprochen?

Eine Souterrainwohnung liegt im Untergeschoss eines Hauses und ist in der Regel Teil eines Kellers. Diese Räume wurden oft bereits beim Bau als Wohnraum eingeplant. Daher sind solche Wohnungen auch entsprechend ausgestattet. Typisch für eine Souterrainwohnung ist der Fußboden, der unterhalb des Niveaus des Erdbodens liegt.

Solch ein Wohntyp bringt einige Vorteile mit sich. Vor allem die niedrigen Mietpreise sind es, die eine Souterrainwohnung für viele Mieter sehr interessant machen. Zu den weiteren Vorteilen zählt, dass die Wohnung im Sommer kühl und im Winter warm ist, da sie durch das Erdreich, das die Wohnung umgibt, besser gedämmt ist.

Trotzdem ist eine Souterrainwohnung hell, denn die Wohnung wird sehr häufig dann eingebaut, wenn das Haus in Hanglage liegt und dadurch befinden sich die Fenster alle oberhalb des Erdbodenniveaus. Manchmal befindet sich auch ein separater Eingang auf Erdniveau und es ist keine Treppe vorhanden. In diesem Fall eignet sich die Souterrainwohnung auch hervorragend für ältere Menschen.

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Welche Kosten fallen bei der Vermietung einer Souterrainwohnung an?

Vermieter, die ihre Souterrainwohnung vermieten möchten, müssen sich natürlich zunächst einmal überlegen, welchen Mietpreis sie verlangen können. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie zum Beispiel der Mietspiegel der Gemeinde mit den ortsüblichen Vergleichsmieten und natürlich die Internetportale, bei denen Sie ebenfalls nachschauen und mit ähnlichen Objekten vergleichen können. Sehr wichtig ist der Mietspiegel dann, wenn es bei Ihnen im Ort eine Mietpreisbremse gibt. Die eingenommene Miete müssen Sie versteuern, wodurch Kosten anfallen. Dabei wird nicht die Nettomiete zugrunde gelegt, sondern auch die Nebenkosten, die der Mieter an Sie zahlt.

Zu den Kosten, die Sie mit den Einnahmen verrechnen können, zählen zum Beispiel sämtliche Reparaturkosten und Instandhaltungskosten, die im Zusammenhang mit der Souterrainwohnung stehen. Außerdem können Sie Abschreibungen für das Gebäude absetzen (50 Jahre lang 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes). Selbst die Zinsen, die Sie für ein Hypothekendarlehen zahlen, sind abzugsfähig. Sollte durch die Verrechnung ein Verlust herauskommen, können Sie diesen mit den Einnahmen aus anderen Einnahmearten verrechnen.

Beispiel:

Einnahmen Vermietung Souterrainwohnung 4.800 €

Einnahmen aus Umlagen 800 €

= Einnahmen Gesamt 5.600 €

abzüglich Abschreibung (2 %) 4.000 €

abzüglich Erhaltungsaufwand 2.000 €

abzüglich Zinsaufwendungen 4.000 €

= Verlust -4.400 €

Steuererstattung (persönlicher Steuersatz 39 %) 1.716 €



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Welche Steuern müssen Sie zahlen, wenn Sie eine Souterrainwohnung vermieten?

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind generell steuerpflichtig. Daher müssen Sie diese in Ihrer Steuererklärung in der Anlage V angeben.

Sie dürfen aber im Ausgleich dafür alle Kosten, die Sie wegen der Vermietung hatten, steuerlich in Abzug bringen. Dazu gehören Reparaturen und Instandhaltungen, aber auch Fahrtkosten zum Objekt oder Zeitungsanzeigen für die Mietersuche. Da ein Gebäude im Laufe der Jahre an Wert verliert, können Sie auch 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Gebäude 50 Jahre lang in Abzug bringen.

Bei einer Souterrainwohnung gibt es allerdings die Besonderheit, dass es sich hierbei um eine Wohnung handelt, die sich vermutlich in Ihrem Einfamilienhaus befindet. Das bedeutet, dass Sie bei den Kosten unterscheiden müssen zwischen:

  • Kosten, die auf das gesamte Haus angefallen sind.

  • Kosten, die ausschließlich die Souterrainwohnung betreffen.

Bei den Kosten, die nur durch die Souterrainwohnung entstanden sind, gibt es keine Probleme und Sie reichen einfach die dazugehörigen Rechnungen bei Ihrer Steuererklärung ein. Etwas anders sieht es aus bei Kosten, die anteilig angefallen sind. In diesem Fall müssen Sie die Kosten durch die Gesamtzahl der Quadratmeter des Hauses dividieren und so einen Schlüssel errechnen, mit dem Sie dann alle Gesamtkosten anteilig ausrechnen.


Tipp:

Wenn Sie Ihre Steuererklärung mit dem Programm Elster des Finanzamtes tätigen, müssen Sie lediglich die Quadratmeter erfassen und das Programm errechnet nicht nur den Schlüssel automatisch, sondern wendet ihn dann auch bei allen erfassten Rechnungen entsprechend an.

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Welche Unterlagen benötigen Sie, wenn Sie eine Souterrainwohnung vermieten?

Es gibt zwei Punkte, die bei der Vermietung einer Souterrainwohnung an erster Stelle stehen. Das ist zunächst einmal, dass Sie einen Mieter finden müssen, der zu Ihnen passt. Denn schließlich vermieten Sie eine Wohnung, die sich vermutlich in Ihrem selbstgenutzten Haus befindet. Zum anderen ist es sehr wichtig einen Mieter auszuwählen, der auch die finanziellen Mittel hat, um die Miete immer pünktlich zahlen zu können.

Benötigte Dokumente vor Vermietung Benötigte Dokumente nach Vermietung
Mietvertrag Nachweis Zahlung Kaution
Selbstauskunft Unterschriebener Mietvertrag
Auskunft SCHUFA Übernahmeprotokoll unterschrieben
Kopie Personalausweis
Letzten drei Gehaltsabrechnungen
Bestätigung des vorherigen Vermieters, dass Miete immer pünktlich eingegangen ist
Kopie Arbeitsvertrag

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Worauf sollten Vermieter achten?

An Souterrainwohnungen bzw. generell an Wohn- und Aufenthaltsräume gibt es spezielle baurechtliche Anforderungen, die in den Landesbauordnungen geregelt sind. Demnach muss bei einem Aufenthaltsraum zum Beispiel eine lichte Höhe des Raums von mindestens 2,40 m bestehen. In Dach- und Kellergeschossen sind mindestens 2,20 m erforderlich. Dabei gilt zudem, dass in Dachgeschossen mindestens die Hälfte der Grundfläche diese Mindesthöhe aufweisen muss.

Außerdem müssen Aufenthaltsräume ausreichende belüftet werden und es muss Tageslicht vorhanden sein. Die Fenster müssen Öffnungen haben, die mit dem Rohbaumaß ein Achtel der Grundfläche des Raums betragen.

In Gebäuden, die nicht alleine dem Wohnen dienen, muss zudem ein besonderer Zugang vorhanden sein. Kochnischen oder Küchen sind zwar ohne Fenster zulässig, dafür müssen aber Lüfter vorhanden sein, wie zum Beispiel eine Abzugshaube. Sind mehr als zwei Wohnungen in einem Gebäude vorhanden, dann müssen für Fahrräder und Kinderwagen spezielle Abstellräume vorhanden sein. Außerdem muss jede Wohnung ein Bad besitzen, in dem eine Toilette, eine Dusche oder eine Badewanne vorhanden sind. Fensterlose Toiletten und Bäder sind dann zulässig, wenn eine mechanische Lüftung vorhanden ist.

Hinweis:

Es kommt immer wieder einmal vor, dass Hauseigentümer eine Souterrainwohnung vermieten, die nicht den oben genannten Vorgaben entspricht, weil sie zum Beispiel später aus einem Kellerraum entstanden ist. Die Nutzung dieser Wohnung muss baurechtlich genehmigt werden!


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