Darlehen
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Darlehen und Immobiliendarlehen

Übersicht der Darlehensformen

Bei der Baufinanzierung ist die Auswahl des richtigen Darlehens entscheidend. Lesen Sie hier, welche Darlehensformen es gibt und welche Besonderheiten Annuitätendarlehen, Forward-Darlehen, variables Darlehen und Volltilgerdarlehen haben.

Ein Mann hält einen Schreibblock, auf dem ein blauer Pfeil nach oben verläuft.

Der Klassiker: das Hypothekendarlehen

Als Hypothekendarlehen werden langfristige Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Die Immobilie dient der Kredit gebenden Bank als Sicherheit für das Darlehen. Zu welchen Zinssätzen und Tilgungsraten Ihnen ein Kreditinstitut ein Darlehen anbietet, hängt von vielen Faktoren ab: Je verlässlicher die berufliche Situation, je werthaltiger die Immobilie, je geringer der Finanzierungsbedarf, umso günstiger sind die Konditionen für das Darlehen. Worauf Sie im Detail achten sollten, lesen Sie im Artikel "Hypothekendarlehen: Wichtige Faktoren".

Ein wichtiger Faktor beim Hypothekendarlehen ist die gewählte Tilgung. Wer sein Darlehen schneller zurückzahlen will, sollte unbedingt Sondertilgungen vereinbaren und eine höhere Anfangstilgung als die üblichen 1,0 Prozent wählen. Alles Wissenswerte zur richtigen Tilgungsstrategie lesen Sie im Artikel "Tilgungsstrategie bei Hypothekendarlehen".

Die Nummer eins unter den Darlehen: das Annuitätendarlehen

Rosa Sparschwein steht vor einem Tischkalender.

Beim Annuitätendarlehen steht die Höhe der monatlichen Rate an die Bank bereits fest.

Das beliebteste Darlehen unter den Hypothekendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Annuität bedeutet „die Rate bleibt gleich" und damit ist der Vorteil dieser Darlehensform auch schon benannt. Ihr Vorteil: Sie wissen zu Beginn der Finanzierung genau, wie viel Geld Sie bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an die Bank zahlen müssen. Die monatliche Rate für das Darlehen setzt sich aus einem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Anfangs ist die Tilgung noch relativ niedrig. Da jedoch mit jeder Ratenzahlung die Restschuld schrumpft, verringert sich der Anteil der Zinsen an der Rate, der Tilgungsanteil steigt.

Darlehen für einen späteren Zeitpunkt: das Forward-Darlehen

Bei einem Forward-Darlehen wird die Darlehenssumme nicht sofort, sondern zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt. So können sich Bauherren die gegenwärtigen Zinsen sichern, auch wenn sie das Darlehen erst in ein bis fünf Jahren in Anspruch nehmen werden. Das Forward-Darlehen verspricht Sicherheit für die Finanzierungsplanung. Ein wenig spekulativ ist es aber trotzdem: Es gibt schließlich keine Garantien, dass sich das Zinsniveau wie vermutet entwickeln wird. Falls das Zinsniveau sinkt, bedeutet dies, dass Sie für Ihr Darlehen höhere Zinsen zahlen müssen – plus Aufschlag für die Finanzierungsform. Das Forward-Darlehen ist besonders in Niedrigzinsphasen eine attraktive Variante der Anschlussfinanzierung.

Langfristig planen: das Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen ist ein Annuitätendarlehen, mit dem das gesamte Darlehen getilgt wird. Normalerweise wird ein Darlehensvertrag mit einer Zinsbindung von zehn oder 15 Jahren abgeschlossen, sodass mindestens zwei oder sogar drei Finanzierungsrunden anstehen. Jedes Mal heißt es dann: den günstigsten Zins finden, mit der Bank verhandeln und Konditionen vergleichen. Wer das vermeiden will und über ein hohes und sicheres Einkommen verfügt, kann seine Immobilie mit einem Volltilgerdarlehen mit nur einer Finanzierungsrunde finanzieren.


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Für Risikofreudige: variable Darlehen

Im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen ist der Zinssatz bei einem variablen Darlehen nicht für den Zeitraum der Zinsbindung festgeschrieben. Vielmehr ist der Zins an den EURIBOR gekoppelt. Dabei handelt es sich um den Referenzzins, zu dem sich Banken gegenseitig Geld leihen. Dieser kann sich alle drei Monate ändern. Der Sollzins beim variablen Darlehen wird an diese Änderungen angepasst. Das bedeutet: Steigen die Zinsen, steigt auch der persönliche Zinssatz des Kreditnehmers und das Darlehen wird teurer. Fallen sie, fällt auch der Darlehenszins – und der Darlehensnehmer profitiert vom niedrigen Zinsniveau.

Begrenztes Risiko: Das Cap-Immobiliendarlehen

Bei Cap-Darlehen handelt es sich um Immobilienkredite mit variabler Verzinsung und einer eingebauten Risikobremse. Mit dieser Zinsobergrenze (dem „Cap“) können Bauherren auch bei einem Anstieg der Marktzinsen ihre Kosten in Grenzen halten. Allerdings hat das geringere Risiko bei solchen Immobiliendarlehen ihren Preis: Ein Cap-Immobilienkredit ist im Vergleich zu variablen Darlehen ohne Zinsgrenze meist mit einem etwas höheren Zins verbunden

Darlehen ohne Eigenkapital: die Vollfinanzierung

Mehrere Euro-Geldscheine hängen an einer Wäscheleine.

Bei einer Vollfinanzierung ist ein relativ hohes Einkommen nötig.

Ein Darlehen mit einer Vollfinanzierung bietet die Möglichkeit, den Traum von den eigenen vier Wänden ohne lange Sparzeit für das Eigenkapital zu verwirklichen. Allerdings gilt bei der Baufinanzierung grundsätzlich: je weniger Eigenkapital, desto höher der Zins. Ist diese Rücklage nicht vorhanden, verlangen die Banken für das höhere Risiko Zinsaufschläge. Daher ist ein relativ hohes Einkommen nötig, um bei einer Vollfinanzierung die monatlichen Zahlungen leisten zu können. Im Artikel "Hausfinanzierung ohne Eigenkapital" erfahren Sie, worauf Sie dabei achten sollten.

Kombinationsgabe gefragt: Darlehen mit Fördermitteln kombinieren

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte die Möglichkeiten staatlicher Förderung frühzeitig in seine Planung einbeziehen. Die KfW-Förderbank ist bundesweit der größte Anbieter von Fördermitteln, die in der Regel als zinsgünstige Darlehen vergeben werden. Anlaufstelle für eine Beratung sind die Hausbank oder unabhängige Finanzierungsberater, denn die KfW-Förderbank betreibt keine eigenen Filialen. Bundesländer und Kommunen fördern engagierte Bauherrn und Modernisierer ebenfalls mit speziellen Programmen.

Wohnungskredit: der Ratenkredit für Immobilieneigentümer

Beim Wohnungskredit, der von vielen Banken als Wohnkredit bezeichnet wird, handelt es sich um eine besondere Form des herkömmlichen Ratenkredites. Einen Wohnungskredit bzw. Wohnkredit können Darlehensnehmer nur erhalten, wenn sie Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie sind. Im Vergleich zu herkömmlichen Ratenkrediten sind Wohnungskredite oft deutlich zinsgünstiger, verglichen mit Immobiliendarlehen jedoch etwas teurer. Der Vorteil gegenüber dem klassischen Immobilienkredit: Die Bank verlangt keine Grundschulden als Sicherheit, und Sondertilgungen sind gegen eine geringe Gebühr jederzeit möglich. Der Wohnungskredit oder Wohnkredit eignet sich in erster Linie für die Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen oder für die Anschlussfinanzierung, wenn die Restschuld weniger als 50.000 Euro beträgt.

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