Lexikon Baufinanzierung
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Hypothekendarlehen

Als Hypothekendarlehen werden langfristige Darlehen bezeichnet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind. Das Grundpfandrecht ist eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Durch die Verpfändung der Immobilie gelten Hypothekendarlehen als sehr sichere Finanzierungsform.

Immobilie dient als Kreditsicherheit

Wer den Kauf einer Immobilie plant, muss mit stattlichen Kosten rechnen und wählt meist eine langjährige Finanzierung. Die Darlehensart, die am häufigsten abgeschlossen wird, ist das Hypothekendarlehen. Aufgrund der hohen Sicherheit durch die Verpfändung der Immobilie sind Hypothekendarlehen eine der günstigsten Formen der Darlehensaufnahme. Der Gläubiger wird dabei ins Grundbuch eingetragen. Kann der Schuldner die Forderungen aus einem Kredit nicht bedienen, kann der Gläubiger sich durch die Zwangsversteigerung der Immobilie Befriedigung verschaffen. 

Kurze Laufzeit durch hohe Raten

Die Laufzeit der Finanzierung beeinflusst die Konditionen eines Hypothekendarlehens ebenso wie die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals und die laufenden Bezüge. Wer viel Eigenkapital hat, muss eine geringere Kreditsumme aufnehmen, um sein Bauvorhaben oder den Immobilienkauf zu finanzieren. Verfügt der Immobilienbesitzer über ein hohes Einkommen, können die monatlichen Raten so gewählt werden, dass der Kredit mit einer kurzen Laufzeit auskommt. Eine höhere Tilgung ab Beginn des Rückzahlungszeitraums verkürzt die Laufzeit. 

Annuitätendarlehen mit festen oder flexiblen Raten

Die am meisten verbreitete Art des Hypothekendarlehens ist das Annuitätendarlehen. Hierbei zahlt der Gläubiger monatlich einen gleichbleibenden Betrag – die Annuität –, der sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Zu Beginn besteht die Rate fast ausschließlich aus Zinsen, die Tilgung ist verschwindend gering. Mit fortschreitender Zahlung verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Der Tilgungsanteil steigt, während der Anteil der Zinsen sinkt. Die anfängliche Tilgungsrate kann meist frei gewählt werden, viele Banken verlangen aber, dass sie bei mindestens einem Prozent liegt.

Neben dieser Festhypothek gibt es auch variable Hypotheken. Hier ist der Zinssatz variabel und abhängig von den Zinsentwicklungen am Kapitalmarkt. Diese Darlehensform kann vor allem zu Beginn der Finanzierung deutlich günstiger sein als eine Festhypothek. Später steigt aber das Risiko, durch Zinsschwankungen deutlich höhere Beträge begleichen zu müssen. Eine Zwischenform von variabler und Festhypothek ist die sogenannte Libor-Hypothek. Hierbei werden Zinsen über eine kurze Laufzeit festgelegt. Diese Zeitspanne liegt meist bei 6 Monaten. Während dieses Zeitraums können sich die Zinsen nicht verändern. Nach Ende der Laufzeit wird ein neuer Zinssatz festgelegt, der erneut für den Zeitraum der Laufzeit gilt. Neben diesen drei Varianten existieren auch noch weitere Formen von Hypothekendarlehen. 

Zinssatz ist abhängig von verschiedenen Faktoren

Der Vergleich von Hypothekenzinsen spielt eine zentrale Rolle bei der Planung einer Finanzierung. Die Höhe des Zinssatzes hängt von verschiedenen Kriterien ab:

  •     den Konditionen, die von verschiedenen Kreditinstituten angeboten werden
  •     der Eigenkapitalhöhe
  •     dem Immobilienwert
  •     der Bonität des Darlehensnehmers.

Eigenkapital und ein hohes Einkommen sichern gute Konditionen

Um das bestmögliche Angebot zu erhalten, sollte man bei verschiedenen Banken anfragen, da die Konditionen sich stark unterscheiden. Je höher das Eigenkapital, umso besser sind die Konditionen der Bank. Es sollten mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorhanden sein, um eine Immobilie zu erwerben, besser sind 40 Prozent. Ist dies nicht gewährleistet, kann ein sehr hohes, sicheres Einkommen des Kaufinteressenten fehlendes Eigenkapital kompensieren und die Laufzeit des Kredits positiv beeinflussen. Bei einem Hypothekenkredit sollten weder der eigene finanzielle Spielraum, noch der, den die Immobilie als Sicherheit bietet, voll ausgeschöpft werden. Eine Umschuldung kann schnell sehr teuer werden. Zudem hat man zwar das Haus als Sicherheit, dieses kann aber nur erschwert veräußert werden, sollte dies nötig sein. Da eine Immobilie, auf der eine Hypothek lastet, nicht verkauft werden darf, muss diese erst abgelöst werden. Dies kann parallel zum Verkauf möglich sein, macht den Verkauf aber deutlich komplexer.