Wohnung vermieten

Was müssen private Vermieter beachten?

Eine Wohnung zu vermieten, erfordert nicht nur Zeit, sondern auch eine Menge Planungsgeschick und Erfahrung. Wir zeigen dir, welche Aufgaben bei der Wohnungsvermietung anfallen, wie du den Mietpreis bestimmen, eine aussagekräftige Anzeige schalten, die richtigen Mieter:innen auswählen, einen Mietvertrag erstellen kannst und was du sonst noch brauchst, um deine Wohnung zu vermieten.

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Erstellungsdatum

Aktualisiert: 15.08.2023

Das Wichtigste in Kürze:

• Analysiere die Mietpreise, bevor du die Miete festlegst.

• Mit Werbungskosten kannst du bei der Wohnungsvermietung Steuern sparen.

Werbe für deine Immobilie.

• Auch eine Schlüsselübergabe sollte gut vorbereitet sein.

• Sichere dich mit Dokumenten gegen unliebsame Mieter:innen ab.

In 6 einfachen Schritten zur privaten Vermietung
Das musst du beachten:

Schritt

1. Vermietung vorbereiten

  • Schönheitsreparaturen & Malerarbeiten durchführen
  • Übergabeprotokoll zum Auszug erstellen
  • Schadensdokumentation
  • Zählerstände dokumentieren
  • Mietpreis, Heiz- und Betriebskosten definieren
Schritt

2. Anzeige schalten

  • Vorteilhafte Bilder von allen Räumen erstellen
  • Möglichst alle Angaben wahrheitsgemäß ausfüllen
  • Aktuellen Energieausweis bereitstellen
  • Wunschmieter-Kriterien definieren
Schritt

3. Mieter:innen finden

  • Potenzielle Mietinteressent:innen aussortieren
  • Besichtigungstermine vereinbaren & durchführen
  • Entscheidung zu zukünftigen Mieter:innen treffen
Schritt

4. Mietvertrag unterzeichnen

  • Mieter-Unterlagen und Bonität prüfen
  • Zukünftige Mieter:innen über Zusage benachrichtigen
  • Mietvertrag und Datenschutzinformation erstellen
  • Vertragsunterzeichnung
Schritt

5. Wohnungsübergabe

  • Übergabeprotokoll erstellen
  • Zählerstände dokumentieren
  • Schlüssel- & Wohnungsübergabe
  • Wohnungsgeberbescheinigung aushändigen
Schritt

6. Mietverhältnis managen

  • Mietverhältnis bei Vermietet.de anlegen
  • Mieterwechsel dem Wärmeversorger mitteilen
  • Mieteingangs-Check einrichten

1. Tipp: Wie bestimme ich den Mietpreis für meine Wohnung?

Trulli
Der Mietpreis ist abhängig von der Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung.

Wenn du dich für die Vermietung der Wohnung entscheidest und wissen willst, was du beim Vermieten der Wohnung beachten musst, solltest du als Nächstes den Mietpreis bestimmen. In einem ersten Schritt verschaffst du dir dafür einen Überblick über den derzeitigen Wohnungsmarkt.

Analysiere vor der Wohnungsvermietung diese Aspekte des Marktes:

• Wie hoch sind die Mieten?

• Wie hoch sind die Nebenkosten?

• Wie ist die Lage deiner Wohnung?

• Ist deine Wohnung mit dem Wichtigsten ausgestattet oder solltest du noch investieren?

• Hat sie einen günstigen Grundriss?

• Ist deine Wohnung in einem guten Zustand oder muss noch etwas daran gemacht werden?


Gilt in deinem Ort die Mietpreisbremse, ist es wichtig, einen Blick in den Mietspiegel zu werfen. So erfährst du, wie hoch die neue Miete maximal ausfallen darf. Der von dir festgelegte Mietpreis darf dabei nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In einem Ort ohne Mietpreisbremse dagegen darf die von dir festgelegte Miete höchstens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Schon gewusst?

Ausschlaggebend für die Miethöhe sind Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Lage und Zustand des Wohngebäudes. Eine deutschlandweite Übersicht über aktuelle Mietpreise findest du im Preisatlas von ImmoScout24 . Gib hier einfach deine Stadt oder Region ein und sofort werden dir die derzeitigen Mietpreise und deren Veränderung zum Vorjahr angezeigt.


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2. Tipp: Mit Werbungskosten Steuern sparen bei der Vermietung

Trulli
Einnahmen aus der Wohnungsvermietung zählen zum Einkommen.

Als Vermieter:in musst du beachten, dass die Einnahmen aus der Wohnungsvermietung versteuert werden. Die Höhe der Steuer für die Wohnungsvermietung hängt von deinen Einnahmen und von deiner Einkommenssteuerklasse ab.

Grundsätzlich musst du nur die Einnahmen versteuern, die sich aus der Nettokaltmiete abzüglich weiterer Ausgaben ergeben. Um die zu versteuernden Mieteinnahmen der Wohnung zu senken, darfst du in der Anlage V bei der Steuererklärung Werbungskosten geltend machen. So sparst du Steuern.

Diese Werbungskosten kommen infrage:

• Reparaturkosten

• Kosten für den Energieausweis

• Kosten für Instandhaltung

• Fahrtkosten

• Grundbuchgebühren

Grundsteuer

• Hausmeisterkosten

Instandhaltungsrücklage

• Nebenkosten

• Schuldzinsen


Weitere Informationen findest du im Beitrag „Wohnung vermieten und Steuern“. Dort lernst du auch, wie du bei der Abschreibung des Gebäudewertes korrekt vorgehst.


3. Tipp: Wie schalte ich eine Wohnungsanzeige?

Trulli
Mit einer Anzeige auf einem Immobilienmarktplatz wie ImmoScout24 erreichst du in kurzer Zeit Millionen von Menschen.

Um deine Wohnung auf dem Markt anzubieten, benötigst du eine aussagekräftige Anzeige und ein gutes Exposé. Diese kannst du allein oder mithilfe von Makler:innen erstellen. Je besser deine Anzeige ist, desto qualifizierter sind auch die Mietinteressierten. Es lohnt sich also viel Mühe in das Inserat zu stecken. Lass dich inspirieren von unserem Muster-Exposé und erfahre auf einen Blick, worauf es ankommt.

Die richtigen Mieter:innen finden

Um die richtigen Mieter:innen zu finden, ist es wichtig, die entsprechende Zielgruppe anzusprechen – unabhängig davon, ob DU in der Lokalzeitung oder im Online-Portal inserierst oder andere Wege nutzt. In einem gesonderten Beitrag vermitteln wir dir, wie du optimale Texte für dein Wohnungsinserat schreibst. Erfolg hat dein Text, wenn er auf die Anforderungen deiner Zielgruppe zugeschnitten ist. Bevorzugst du eine Familie als Mietpartei, stellst du die Nähe der Wohnung zum Stadtpark heraus; wünschst du dir ältere Mieter:innen, verweist du auf Barrierefreiheit.
Mieterempfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis können hilfreich sein, aber auf keinen Fall solltest du darauf verzichten, Kriterien wie Einkommen und Zahlungsfähigkeit zu überprüfen.

Damit dein Wohnungsinserat zum gewünschten Erfolg führt, solltest du unbedingt folgende Punkte nennen:

• Mietpreis, Nebenkosten, Quadratmeterzahl, Ausstattung, Lage, Grundriss

• Attraktivität und Vorzüge der Wohnung hervorheben (Gibt es ein neu saniertes Badezimmer? Ist es eine besonders helle Wohnung? Gibt es eine Einbauküche? usw.)

• Tageslicht-Fotos von jedem Raum veröffentlichen

• Inserat an die Interessen der Zielgruppe anpassen

• Kennzahlen des Energieausweises: Art des Energieausweises, Baujahr des Gebäudes, Energieträger, Endenergieverbrauch oder -bedarf und Energieeffizienzklasse

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Wohnungsbesichtigung vorbereiten und durchführen

Es hat sich eine ganze Reihe Interessent:innen gemeldet? Wunderbar! Biete möglichst allen Interessierten eine Wohnungsbesichtigung an, es sei denn, einige Rückmeldungen passen überhaupt nicht zu deinen Vorstellungen. Ein Sammeltermin solltest du vermeiden, weil du deine:n zukünftigen Mieter:in nicht richtig kennenlernst. Lade stattdessen die potenziellen Mieter:innen nacheinander ein. Mit einem Zeitplan machst du es dir leicht: Besichtigungstermine von Mittwoch bis Freitag, Gespräche mit Interessierten der engeren Wahl am Samstag, Entscheidung am Sonntag.

So hebst du deine Wohnung positiv hervor: gepflegt, gründlich gelüftet und gut beleuchtet sollte es sein. Halte außerdem alle wichtigen Informationen zur Wohnung bereit:

die genaue Höhe der Miete mit Heizkosten und Nebenkosten

Angaben zur Wohnfläche

Angaben zum Energieverbrauch und Energieausweis

Informationen über Nebenräume, Parkmöglichkeiten und Besonderheiten der Hausordnung

• Eckdaten zur Hausgemeinschaft, Vorteile der Wohnung wie etwa Schallschutzfenster und Besonderheiten der Lage wie Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den ÖPNV


Die Gesprächsführung übernimmst idealerweise du selbst. Denn so kannst du das Gespräch lenken, die potenziellen Mieter:innen kennenlernen und auf effiziente Art und Weise den:die richtige:n Mieter:in finden. Zeige dich freundlich, aber zurückhaltend. Vermeide private Gespräche und äußere dich auf keinen Fall dazu, nach welchen Kriterien du eine potenzielle Mietpartei auswählst.

Wohnung vermieten: privat oder mit Makler:in?

Auch die Vermietung einer Immobilie mit Makler:in ist ein möglicher Weg, um neue Mieter:innen zu finden.


Vermietung mit Makler:in Private Vermietung

Zeitersparnis

Keine Provision
Professionelle Überprüfung der Mieter:innen
Du kannst selbstbestimmt Handeln
Schnelle Vermarktung durch vorhandenen Kundenstamm Höhere Anzahl von Interessent:innen bei Inseraten ohne Maklerprovision
Vorteile der privaten Vermietung und Vermietung mit Makler:in im Vergleich


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4. Tipp: Wie wähle ich die Mieter:innen aus?

Trulli
Lerne deine Mieter:innen bei der Wohnungsbesichtigung kennen und lasse dir eine Mietschuldenfreiheit bescheinigen.

Nach der erfolgten Anzeige und einigen Besichtigungen wirst du eine Auswahl an Interessierten haben. Nun ist es an der Zeit, die passenden Mieter:innen auszuwählen. Verlasse dich ich bei deiner Mietersuche nicht allein auf Sympathie oder deine Menschenkenntnis. Fühle deiner potenziellen neuen Mietpartei stattdessen bereits vor Mietvertragsabschluss auf den Zahn, um Verluste und Probleme zu vermeiden.

Diese sieben Fragen stellen Vermietungsprofis ihren Wohnungsbewerbern

1. Für wie viele Personen suchen Sie eine Wohnung?

2. Haben oder planen Sie Haustiere?

3. Spielen Sie oder Ihre Familienmitglieder Musikinstrumente? Wenn ja, welche?

4. Aus welchen Gründen endet Ihr bisheriges Mietverhältnis?

5. Wie heißt Ihr:e bisherige:r Vermieter:in?

6. Sind Sie mit einer Mieterbonitätsprüfung durch Selbstauskunft einverstanden?

7. Ist gegen Sie ein schwebendes Konkurs-, Insolvenz- oder Vergleichsverfahren anhängig?

Außerdem solltest du folgende Dinge von den potenziellen Mieter:innen einfordern:

Mieterselbstauskunft

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Bonitäts-Check

Einkommensnachweise der letzten drei Monate


Du solltest deinen potenzielle:n Mieter:in darauf hinweisen, dass er:sie eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung benötigt, was du sogar zu einem Entscheidungskriterium machen kannst. Als Vermieter:in solltest du dir Gedanken machen über Mietwohnung-Versicherung für Vermieter:innen. Keine der Versicherungen ist verpflichtend, allerdings sollten Wohngebäudeversicherung und Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht nicht fehlen. Sie sind obendrein umlagefähig. Mietausfallversicherung und Rechtsschutzversicherung sind optional.


Behalte all diese Informationen im Hinterkopf, wenn du entscheidest, welche Art von Besichtigung du anbieten möchtest. Es lässt sich zwischen Einzel- und Massenbesichtigungen unterscheiden. In dieser Übersicht siehst du die Vor- und Nachteile beider Varianten:

  Einzelbesichtigung Massenbesichtigung
Vorteil       
Du kannst die Bewerber:innen persönlich kennenlernen und ggf. Fragen stellen. Du benötigst in der Regel nur wenige Besichtigungstermine.
Nachteil       Zeitintensiver, da du meistens mehrere Besichtigungstermine anbieten musst. Du hast oft keine Gelegenheit, alle Bewerber:innen kennenzulernen.

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5. Tipp: Wie erstelle ich einen Mietvertrag?

Trulli
Vermieter:innen vergessen oft wichtige Klauseln im Mietvertrag.

Wenn du dich für eine:n Mieter:in für die Wohnungsvermietung entschieden hast, geht es an den Mietvertrag. Dieser sollte als schriftlicher Mietvertrag vorliegen. Er regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Mietverhältnis. Daher solltest du bei der Erstellung sehr genau vorgehen und auch bei der Suche im Internet immer mehrere Mietverträge miteinander vergleichen.

Hinweis

Ein vom Mieterschutzbund erstellter Mietvertrag ist eher auf die Interessen der Mietpartei ausgelegt. Der Vermieterschutzverein stellt dagegen vermieterfreundliche Verträge aus. Hier empfiehlt es sich nach einer guten Mischung zu suchen, die die Interessen beider Seiten vertritt.

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Es gibt drei verschiedene Arten von Mietverträgen:

  • Bei einem Standardmietvertrag bleibt die Nettokaltmiete während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. nach einer umfassenden Sanierung ist eine Anhebung der Miete möglich.
  • Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen zu einem bestimmten Zeitpunkt und in einem vorgegebenen finanziellen Rahmen vertraglich festgelegt.
  • Bei Abschluss eines Indexmietvertrags erhöhen sich die Mietzahlungen automatisch jedes Jahr. Die Steigerung orientiert sich am Preisindex für die private Lebenshaltung. Er wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt.


Für die Mietverträge gelten folgende Grundsätze:

  • Beide Mietvertragsparteien müssen namentlich benannt sein
  • Das Mietobjekt muss exakt bezeichnet werden (Hierzu zählen auch mitvermietete Nebenräume oder sonstige Mietgegenstände wie Garage, Gartenanteil, Kellerräume, Autoabstellplatz u. Ä.)
  • Die vereinbarte Miethöhe muss ebenfalls genannt sein (gegebenenfalls unterteilt in Nettomiete, Höhe der Betriebskostenvorauszahlung sowie die einzelnen Betriebskosten)
  • Der Beginn und – bei befristeten Mietverträgen – das Ende des Mietverhältnisses müssen aufgeführt sein

Hinweis zu den Nebenkosten

Willst du eine Wohnung vermieten, verlangst du in aller Regel nicht nur die Netto-Kaltmiete, sondern auch Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Du solltest die Nebenkosten nicht zu gering ansetzen. Wird im Nachhinein klar, dass diese geringen Kosten nur dazu dienten, eine:n Mieter:in anzulocken, kannst du unter Umständen auf späteren Nachzahlungen sitzen bleiben. Wir haben dir hier Tipps zur Nebenkostenabrechnungzusammengestellt.


Mietkaution im Mietvertrag vereinbaren

Die Kaution bietet den Vermieter:innen eine finanzielle Sicherheit, wenn im Laufe des Mietverhältnisses rückständige Mieten oder Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen entstanden sind. Fordern Vermieter:innen einen Schadenersatz aufgrund entstandener Schäden in der Mietwohnung oder Geldleistungen aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ein, darf die Kaution ebenfalls genutzt werden.

Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch die Mieter:innen getroffen (z. B. im Mietvertrag), besteht kein Rechtsanspruch seitens Vermieter:in auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution durch die Mietpartei.

Die Kaution darf höchstens das Dreifache einer Monatsmiete betragen. Die Leistung einer Barkaution durch Bereitstellung einer bestimmten Geldsumme ist die praktisch häufigste Form der Sicherheitsleistung der Mieter:innen an dich als Vermieter:in. Als Berechnungsgrundlage dient die Kaltmiete bzw. Nettomiete.


Die Hausordnung nicht vergessen

Händige deinen künftigen Mieter:innen bei Abschluss des Mietvertrags unbedingt die Hausordnung aus. Sie regelt alle Verhaltensweisen in der Hausgemeinschaft sowie die Nutzung von Gemeinschaftsräumen, wie z. B. Trockenraum im Keller. Außerdem kannst du die Mietpartei per Hausordnung auf Pflichten hinweisen, wie die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Achte darauf, dass die Hausordnung schriftlich als Bestandteil des Mietvertrages festgehalten wird.


6. Tipp: Was muss ich bei Wohnungs- und Schlüsselübergabe beachten?

Trulli
Die Schlüsselübergabe erfolgt nach der Unterzeichnung des Mietvertrags.

Ist der Mietvertrag von beiden Seiten unterschrieben, kann der Termin für die Wohnungs- und Schlüsselübergabe stattfinden. Dabei ist besonders wichtig, dass du ein ausführliches Wohnungsübergabeprotokoll erstellst, um spätere Konflikte bei der Wohnungsvermietung zu vermeiden.


Folgende Punkte solltest du im Übergabeprotokoll festhalten:

  • Zählerstände für Strom, Gas, Wasser oder Fernwärme
  • Zahl der übergebenen Schlüssel mit Schlüsselnummern
  • bestehende Mängel
  • Fotos und Videos der Mängel
  • anwesende Personen
  • Datum und Uhrzeit
  • Unterschrift von Vermieter:in und Mietpartei

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FAQ: Häufige Fragen zum Thema Wohnung vermieten

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung vermieten will? 

Wer eine Wohnung vermieten will, muss langfristig planen. Vielfältige Aufgaben stehen an, bis die Wohnung vermietet ist. Angefangen über Festlegung des Mietpreises, Anzeigenschaltung, Mietvertrag aufsetzen, Besichtigungstermine, die Versteuerung der Einnahmen, ...  

Wie hoch sind die Steuern auf Mieteinnahmen? 

Mieteinnahmen werden im Rahmen der Einkommenssteuer nach dem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser liegt bei mindestens 14 und höchstens 42 Prozent. Werbungskosten, die Abschreibung und Kreditzinsen werden vor der Versteuerung vom Gewinn abgezogen. 

Kann man einfach so eine Wohnung vermieten?

Für das Vermieten einer Wohnung brauchst du keine besondere Erlaubnis. Du darfst selbst entscheiden, was du mit ihr machst, sofern du der:die alleinige Eigentümer:in bist und kein Wohnrecht auf die Wohnung eingetragen ist. Du brauchst auch keine besonderen Voraussetzungen zu erfüllen. 

Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich eine Wohnung vermiete? 

Zum einen entstehen bei der Wohnungsvermietung Kosten aus dem laufenden Betrieb wie Heizung, Warmwasser, Hausmeisterdienstleistungen. Diese werden auf den Mieter umgelegt. Nicht umlagefähige Kosten sind Kosten für Reparatur und Instandhaltung, Rücklagen und Verwaltungskosten, die du aus den Mieterträgen begleichst. 

Wie viel Miete darf man steuerfrei einnehmen? 

Bis zum Grundfreibetrag ist das Einkommen steuerfrei. Der Betrag steigt jedes Jahr etwas. Für das Jahr 2022 liegt er bei 10.347 Euro für Ledige und 20.694 Euro für Verheiratete. Als Einkommen gelten alle Einkünfte aus selbständiger und nicht selbständiger Arbeit, Kapitalerträge und Mieteinnahmen. 

Lohnt es sich, eine Wohnung zu vermieten? 

Eine gute Mietrendite liegt bei vier bis sechs Prozent. Wenn nicht viel Geld für Reparaturen erforderlich ist, kann sich das Vermieten der Wohnung lohnen. Wer sich nicht zum Verkauf durchringen kann, aber selbst nicht einziehen möchte, kann über das Vermieten ein zusätzliches Einkommen generieren.   



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