Woh­nung kau­fen, re­no­vie­ren und ver­kau­fen: Das ist zu be­ach­ten

Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen, renovieren und gewinnbringend weiterverkaufen möchten, sollten sich ausgiebig mit den Gesetzen und Regelungen des Immobilienmarkts beschäftigen. Hier erfahren Sie mehr über gewinnsteigernde Renovierungsmaßnahmen und wichtige Vorgaben.

•  Berechnen Sie den Renovierungsaufwand im Vorhinein möglichst realistisch. 
• Beachten Sie Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und die Spekulationssteuer. 
• Verkaufen Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie in der Regel als gewerbliche:r Immobilienverkäufer:in. 
• Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist. 

Für viele ist die Versuchung groß, eine Immobilie günstig zu kaufen, sie zu renovieren gewinnbringend weiterzuverkaufen und so unkompliziert Geld zu verdienen. Bevor Sie solch ein Projekt in Angriff nehmen, sollten Sie jedoch gründlich durchrechnen, wie hoch und gewinnversprechend die Renovierungskosten ausfallen.  

Die folgenden Arbeiten sind Beispiele für Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen, die sich wertsteigernd auswirken können: 

• Neuverputzen und Streichen der Wände 
• Neuer Bodenbelag 
• Einbau einer Küchenzeile 
• Installation neuer Badarmaturen und sanitärer Anlagen 

Wer statt einer Wohnung ein ganzes, womöglich älteres Haus kauft, hat meistens noch mehr Optionen der Wertsteigerung – etwa durch energetische Sanierung. In einzelnen Wohneinheiten als Teil eines Mehrfamilienhauses sind Ihnen hier eher Grenzen gesetzt.  

Versuchen Sie, die Renovierungskosten für das fragliche Objekt so genau wie möglich auszurechnen! Hierfür sprechen Sie am besten mit Expert:innen in einem Fachhandel für Bauen und Wohnen. So erfahren Sie, ob es sich lohnt, neben dem Anschaffungspreis auch in die verschiedenen Renovierungsmaßnahmen zu investieren. Auch ein:e gute:r Makler:in kann Sie dahingehend beraten. 

Beachten Sie, dass Sie beim Kauf einer Wohnung, die Sie renovieren und weiterverkaufen möchten, nicht nur die Anschaffungs- und Renovierungskosten einplanen müssen! Bis zu 13 Prozent des Kaufpreises können die Kaufnebenkosten ausmachen. Dazu gehören zum Beispiel:  

• Grunderwerbsteuer  
• Notargebühren 
• Grundbuchgebühren  
• Maklerprovision  

Insbesondere mit der finanzierenden Bank sollten Sie vorab sprechen. Schließlich planen Sie, die Immobilie schnell wieder zu verkaufen und das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist abzulösen. In der Regel wird hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Möglicherweise können Sie hier jedoch Sonderkonditionen aushandeln. 

Prüfen Sie vor dem Kauf außerdem den Immobilienmarkt möglichst genau. Das Kaufen, Renovieren und Weiterverkaufen einer Wohnung ist nur dann lohnenswert, wenn sich zügig ein:e Käufer:in findet. In Regionen mit geringer Kaufkraft ist ein solches Vorhaben also nicht zu empfehlen. 

Um die Spekulation mit wertvollen Objekten wie Immobilien oder Aktien zu verhindern, gibt es in Deutschland die Spekulationssteuer. Diese besagt, dass Sie Steuern auf Ihren Gewinn aus dem Immobilienverkauf zahlen müssen, wenn Sie 

• das Objekt vor weniger als zehn Jahren gekauft haben und 

• das Objekt in den letzten drei Kalenderjahren nicht selbst genutzt haben. 

Treffen beide Fälle zu, zahlen Sie auf den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf eine Spekulationssteuer in Höhe Ihres persönlichen Steuersatzes. Nutzen Sie die Immobilie jedoch in drei Kalenderjahren (wozu auch Randjahre zählen) zu eigenen Wohnzwecken, fällt keine Spekulationssteuer an. 

Beispiel 1: Sie kaufen eine Immobilie am 31. Dezember 2019. Im Jahr 2020 nutzen Sie diese selbst zu Wohnzwecken und führen Renovierungsarbeiten durch. Ab dem 1. Januar 2021 müssen Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen. 

Beispiel 2: Sie erwerben eine Eigentumswohnung im Januar 2021, renovieren sie als neue:r Eigentümer:in und verkaufen sie ohne Eigennutzung im Juli 2021. In diesem Fall müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen, Ihr Gewinn wird deutlich geschmälert. 

Beim Verkauf kommen dann optional weitere Kosten auf Sie zu, die auf Basis des Verkaufspreises und des Gewinns kalkuliert werden. 

Von diesem Gewinn müssten Sie dann noch eine eventuell anfallende Spekulationssteuer sowie die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank abziehen. Je nach Steuerklasse und Kreditvertrag können diese mehrere (zehn)tausend Euro betragen. 

Checkliste: Der schnelle Weiterverkauf einer renovierten Wohnung lohnt sich nur, wenn

• sich die Wohnung in einer beliebten Gegend oder einer guten Lage befindet und sich schnell potentielle Käufer:innen finden.  
• die Renovierungskosten in angemessenem Verhältnis zur Wertsteigerung stehen.  
• die Spekulationssteuer nicht zu hoch ausfällt oder ganz umgangen werden kann.  
• die Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kredits nicht zu hoch ausfällt oder die Wohnung aus Eigenkapital finanziert werden kann.  
• es sich nicht anbietet, die Wohnung zu vermieten oder Sie nicht als Vermieter:in agieren möchten.  

Wer als Eigentümer:in regelmäßig Immobilien gewinnbringend verkauft, gerät schnell unter Verdacht, als gewerbliche:r Verkäufer:in zu agieren. Mit der Drei-Objekte-Regel soll der übermäßige private Handel mit Immobilien vermieden werden. Das Finanzamt geht von einem gewerblichen Immobilienhandel aus, wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. In diesem Fall werden Sie als gewerbliche:r Immobilienhändler:in eingestuft, was sich auf Ihre Einkommensteuer und die zu zahlende Gewerbesteuer auswirkt.