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Privatpersonen, die eine Wohnung kaufen, renovieren und gewinnbringend weiterverkaufen möchten, sollten sich ausgiebig mit den Gesetzen und Regelungen rund um den Immobilienmarkt beschäftigen. Hier erfahren Sie mehr über gewinnsteigernde Renovierungsmaßnahmen und wichtige Vorgaben.

Das Wichtigste in Kürze

  • Berechnen Sie im Vorhinein den Renovierungsaufwand möglichst realistisch.
  • Beachten Sie Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer sowie die Spekulationssteuer.
  • Verkaufen Sie mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie in der Regel als gewerblicher Immobilienverkäufer.
  • Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Hier erfahren Sie kostenlos, welcher Preis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung angemessen ist.
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Welche Renovierungsmaßnahmen versprechen Gewinn?

Für viele ist die Versuchung groß, eine Immobilie günstig zu kaufen, sie zu renovieren und sie anschließend mit Gewinn weiterzuverkaufen. Bevor Sie das Projekt beginnen, sollten Sie jedoch gründlich durchrechnen, wie hoch die Renovierungskosten sind und ob sie gewinnversprechend sind. Die folgenden Arbeiten sind Beispiele für Renovierungen, die sich wertsteigernd auswirken können:

  • Neuverputzen der Wände, streichen

  • Neuer Bodenbelag

  • Einbau einer Küchenzeile

  • Installation neuer Badarmaturen

Versuchen Sie, so genau wie möglich auszurechnen, wie hoch die Renovierungskosten für das Objekt, das Sie interessiert, ausfallen würden. Hierfür sprechen Sie am besten mit Experten in einem Fachhandel für Bauen und Wohnen. So erfahren Sie, ob es sich lohnt, neben dem Anschaffungspreis auch in die verschiedenen Renovierungsmaßnahmen zu investieren. Auch ein guter Makler kann Sie beraten.

Wie teuer ist die Anschaffung der Immobilie?

Beachten Sie, dass Sie beim Kauf einer Wohnung, die Sie renovieren und weiterverkaufen möchten, nicht nur die Anschaffungs- und Renovierungskosten einplanen müssen. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, eine Vorfälligkeitsentschädigung und unter Umständen die Maklerprovision. Bis zu 13 Prozent des Kaufpreises können die Kaufnebenkosten ausmachen.

Insbesondere mit der finanzierenden Bank sollten Sie vorab sprechen. Schließlich planen Sie, die Immobilie schnell wieder zu verkaufen und das Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist abzulösen. In der Regel wird hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Möglicherweise können Sie jedoch Sonderkonditionen aushandeln.

Prüfen Sie vor dem Kauf außerdem den Immobilienmarkt möglichst genau. Es ist nur dann lohnenswert, eine Wohnung zu kaufen, sie zu renovieren und sie dann weiterzuverkaufen, wenn sich schnell ein Käufer findet. In Gegenden mit geringer Kaufkraft ist ein solches Vorhaben nicht zu empfehlen.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Um die Spekulation mit Objekten von hohem Wert wie Immobilien oder Aktien zu verhindern, gibt es in Deutschland die Spekulationssteuer. Diese besagt, dass Sie Steuern auf Ihren Gewinn aus dem Hausverkauf zahlen müssen, wenn Sie

  • das Objekt vor weniger als zehn Jahren gekauft haben

und

  • das Objekt in den letzten drei Kalenderjahren nicht selbst genutzt haben.

Treffen beide Fälle zu, zahlen Sie auf den Gewinn aus dem Wohnungsverkauf eine Spekulationssteuer in Höhe Ihres persönlichen Steuersatzes. Nutzen Sie die Immobilie jedoch in drei Kalenderjahren, wobei auch Randjahre zählen, zu eigenen Wohnzwecken, fällt keine Spekulationssteuer an.

Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie am 31. Dezember 2019. Im Jahr 2020 nutzen Sie diese selbst zu Wohnzwecken und führen Renovierungsarbeiten durch. Ab dem 1. Januar 2021 müssen Sie beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen.

Wann gelte ich als gewerblicher Immobilienverkäufer?

Mit der Drei-Objekte-Regel soll der übermäßige Handel mit Immobilien vermieden werden. Das Finanzamt geht von einem gewerblichen Immobilienhandel aus, wenn Sie in einem Zeitraum von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. In diesem Fall werden Sie als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft, was sich auf Ihre Einkommensteuer sowie auf die zu zahlende Gewerbesteuer auswirkt.

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