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Die Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Darlehensnehmer zu tragen, wenn dieser sich während der laufenden Zinsfestschreibungszeit dafür entscheidet, die Darlehen vorzeitig abzulösen oder anderweitig zu tilgen. Warum die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, welche Methoden es für die Berechnung gibt und in welchen Fällen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vorfälligkeitsentschädigung dürfen Banken bei frühzeitiger Kündigung des Darlehensvertrages seitens des Darlehensnehmers verlangen.
  • Für die Ermittlung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung müssen Banken sich an gesetzliche Vorgaben halten und dürfen nicht willkürlich eine Summe festlegen.
  • Bei akuter Finanznot, einem Umzug aus beruflichen Gründen oder einer unzureichenden Aufklärung vom Kündigungsrecht darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung handelt es sich um eine Entschädigungszahlung an die kreditvergebende Bank. Sie dient gewissermaßen als „Ersatz” für entgangene Zinsgewinne, die aus der frühzeitigen Aufkündigung des zugrundeliegenden Darlehensvertrags resultieren.

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Warum darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Wenn ein Finanzinstitut ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung vergibt, erwirtschaftet es dadurch auch immer Zinsgewinne. Wenn der Darlehensnehmer aber vorzeitig aus dem Darlehensvertrag, also innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist, austritt, weil er beispielsweise das Darlehen auf einmal tilgen möchte, entgehen der Bank diese Gewinne.

Der Gesetzgeber gewährt Banken daher, diesen Zinsschaden mittels einer Vorfälligkeitsentschädigung wett zu machen. Jedoch sind sie bei der Ermittlung der Entschädigungssumme an festgelegte Methoden gebunden.

Welche Methoden zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Schadenersatz, denn schließlich erhält die Bank nicht mehr die normalerweise anfallenden Zinsen über den vereinbarten Zeitraum. Deshalb gibt es Wege, diesen Zinsschaden zu berechnen. Folgende Methoden zur Ermittlung des Zinsschadens sind bekannt:

  • Aktiv-Aktiv-Vergleich:
    Ein Kreditnehmer hat der Bank den entgangenen Gewinn zu erstatten. Wenn die Bank das Ersatzdarlehen nur zu einem niedrigeren Zins an einen neuen Darlehensnehmer ausreichen kann, ist sie berechtigt, den Zinsverschlechterungsschaden einzufordern.

  • Aktiv-Passiv-Vergleich:
    Der Kreditnehmer muss der Bank die entgangenen Ratenzahlungen, die ihr vertragsgemäß zugeflossen wären, ersetzen. Um keinen Schaden davonzutragen, muss die Bank sich diese Raten anderweitig am Kapitalmarkt, zum Beispiel in Form von Hypothekenpfandbriefen, beschaffen.

Wie setzt sich die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung zusammen?

Diese Vorfälligkeitsentschädigung setzt sich aus dem Zinsschaden, auch Zinsmargenschaden und Zinsverschlechterungsschaden genannt, und einer Bearbeitungsgebühr zusammen. Die Grundlage dafür bildet der im Kreditvertrag festgehaltene Nominalzins. Die Entschädigung vermindert sich um die Einsparungen der Bank an Verwaltungsgeldern und Risikokosten.

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Beispielrechnung: So wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet

Kreditsumme: 100.000,00 Euro

Zinssatz: 2,50 Prozent

Tilgungssatz: 3,00 Prozent

Zinsbindungsfrist: zehn Jahre

Kündigung nach: acht Jahren

Zinsschaden 2.006,34 €
Risikoersparnis -191,91 €
Ersparte Verwaltungsgebühren -121,33 €
Bearbeitungsgebühr +100,00 €
Vorfälligkeitsentschädigung 1.793,10 €

Muss ich auch eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der KfW bezahlen?

Wer ein KfW-Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie in Anspruch genommen hat, dieses aber vor Ablauf der Zinsbindung kündigen beziehungsweise ablösen möchte, muss im Regelfall ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Im Einzelfall kann diese geringer ausfallen, wenn sie eine möglicherweise bestehende Sondertilgungsoption nutzen.

Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten absetzen?

Tatsächlich ist es möglich, dass Sie die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich geltend machen können. Dafür müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein.

Wenn Sie beispielsweise ein Darlehen aufgenommen haben und eine Immobilie zu Vermietungszwecken erworben haben, können Sie dieses Darlehen umschulden und die daraus resultierende Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung in der Anlage V eintragen. Aber: Die Immobilie muss weiterhin vermietet werden.

Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht verlangen?

In § 502 BGB ist Näheres zu diesem Thema geregelt. Demnach kann eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangt werden, die allerdings ein Prozent des zurückzuzahlenden Betrages nicht übersteigen darf. Die Grenze von 0,5 Prozent gilt, wenn zwischen tatsächlichem und vereinbartem Rückzahlungsdatum weniger als ein Jahr liegt.

Haben Sie beispielsweise eine Versicherung abgeschlossen, die eben jene Ansprüche abdeckt, dann kann die Bank Ihnen gegenüber kein Anspruch geltend machen. Auch dann, wenn das Kündigungsrecht nicht eindeutig benannt wurde oder die Berechnung unzureichend ist, ist ein solcher Anspruch nach § 502 Abs. 2 ausgeschlossen.

Auch wenn Sie ein „berechtigtes Interesse” nachweisen können, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Wie der Bundesgerichtshof urteilte, darf in solchen Fällen keine Entschädigung „nach eigenem Ermessen” seitens der Bank festgelegt werden. Gründe können eine akute Finanznot, ein berufsbedingter Umzug oder dergleichen sein.


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