Haus über­schrei­ben: Kos­ten, Be­rech­nung & Hin­wei­se

Wer sein Haus zu Lebzeiten umschreiben möchte, sollte sich vorher ein klares Bild über die Kosten machen. Ohne Notar:in lässt sich kein Haus überschreiben und für seine:ihre Dienste fallen entsprechende Gebühren an.

Welche Kosten beim Hausüberschreiben noch entstehen, wie hoch diese ausfallen und welche weiteren Punkte in die Berechnung einfließen, erfährst du in diesem Beitrag.

Ob du ein Haus verkaufst oder überträgst – ein hoher materieller Wert wechselt den Eigentümer und löst damit Kosten aus. Zum einen sind dies Steuern, aber auch Gebühren für das beurkundende Notariat, das die Eintragung im Grundbuch vornimmt. Anders als beim Verkauf fällt grundsätzlich keine Grunderwerbssteuer an.

Kosten bei einer Hausüberschreibung werden unter anderem durch die Schenkungssteuer verursacht. Die gute Nachricht ist: Sie fällt in bestimmten Fällen nicht an, nämlich, wenn es sich um eine selbstgenutzte Wohnimmobilie handelt, die noch mindestens zehn Jahre vom Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner bewohnt werden muss. Ein begünstigtes Kind zahlt keine Schenkungssteuer, wenn die Wohnfläche weniger als 200 qm beträgt.

Außerdem sorgen festgelegte Freibeträge dafür, dass nicht der gesamte Wert des Hauses oder der Wohnung versteuert werden muss, sondern nur, was darüber hinaus geht. Die Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad und können alle zehn Jahre erneut ausgeschöpft werden.

Möchtest du dein Haus an deine Kinder oder andere Angehörige überschreiben, fallen vor allem Kosten durch ein:eine Notar:in an. Der Wert der Immobilie bildet dabei die Berechnungsgrundlage für die Notarkosten beim Hausüberschreiben. Deshalb sollte auch bei einer Schenkung vorab eine realistische Schätzung des Immobilienwertes durch einen kostenpflichtigen Immobiliengutachter für die Berechnung der anfallenden Nebenkosten erfolgen.

Die Notarkosten werden für die folgenden Vorgänge aufgerufen:

• Erstellung und Formulierung von einem Übertragungsvertrag/Schenkungsvertrags
• Auflassungsvormerkung für das Grundbuch
• Ausführung der Hausübertragung

Wovon ist die Höhe der Notarkosten abhängig?

Genauso wie bei der Besteuerung ist der Wert einer Immobilie ausschlaggebend für die Berechnung der Notarkosten.

Mit dem Verkehrswert der Immobilie, vorzugsweise gutachterlich bestätigt, lassen sich die Kosten einer Hausübertragung feststellen. Die Gebührenordnung für Notar:innen dar, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgehalten ist, gibt genaue Auskunft über die Gebühr des jeweiligen Immobilienwertes in der Spalte B.

Was kostet es, eine Immobilie an ein Kind zu übertragen? Ist ein Haus 500.000 Euro wert, beträgt die einfache notarielle Gebühr 935 Euro. Allein für die rechtlich vorgeschriebene notarielle Beurkundung des Vertrags dürfen Notar:innen die doppelte Gebühr abrechnen – in diesem Fall also 1.870 Euro. Weitere Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten werden mit einem halben Gebührensatz in Rechnung gestellt. Die Kosten übernehmen im Normalfall die neuen Eigentümer:innen. Möchtest du den Beschenkten einen Gefallen tun, darfst du die Kosten natürlich auch selbst tragen.

Planst du die Hausübergabe an dein Kind, fallen wie bei jedem anderen Hausverkauf auch Kosten für die Änderung im Grundbuch an. Diese werden zusätzlich zu den Notarkosten einer Schenkung oder eines Verkaufs berechnet.

Doch was kostet ein solcher Grundbucheintrag? Notar- und Grundbuchkosten werden normalerweise durch den:die Notar:in zusammen abgerechnet. Auch hier sind die Gebühren wieder abhängig vom Wert der Immobilie. So werden beispielsweise rund 935 Euro bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro für Grundbuchänderungen fällig.

Beispielrechnung - Mit diesen Kosten musst du rechnen:

• Notarielle Beurkundung: 1.870 Euro
• Grundbuchkosten: 935 Euro
• Kosten insgesamt: 2805 Euro

Kosten, die zusätzlich anfallen können:

• Schenkungssteuer entfällt unter bestimmten Voraussetzungen: 11.000 Euro
  
• Optionale Anwaltskosten für Beratung und vertragliche Ausgestaltung 4176,90 Euro zzgl. Umsatzsteuer
  
• Gutachtergebühren für Wertschätzung der Immobilie 600 - 1000 Euro

Weitere Kostenfaktoren:

• Pflichtteilsergänzungsausgleich
• Ausgleichszahlungen an Geschwister
• Wertreduzierende Auflagen wie Nießbrauch und Wohnrecht, Rückforderungsrechte, Gegenleistungen, Kreditübernahmen
• Freibeträge und Steuerbefreiungen

Wenn der Erbfall innerhalb einer 10-Jahres-Frist nach der Hausübertragung eintritt, kann der Pflichtteilergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB geltend gemacht werden. Der:die Pflichtteilberechtigte kann als Ergänzung des Pflichtteils zusätzlich den Betrag anteilig verlangen, der ihm:ihr durch Schenkung vorenthalten worden ist. Allerdings verringert sich die Summe, je länger die Schenkung zurückliegt, und zwar um jährlich zehn Prozent.

Schenkung ohne Streit: Du kannst den Streitigkeiten zwischen Geschwistern entgegenwirken, indem du bestimmst, dass das beschenkte Kind Ausgleichszahlungen an seine Geschwister leisten soll. In welcher Höhe es die Geschwister auszahlen muss, ist nicht gesetzlich festgelegt und wird daher nach freiem Ermessen entschieden. Ein von beiden Parteien unterschriebener Pflichtteilsverzichtsvertrag sowie die geleisteten Abstandszahlungen werden notariell beurkundet und sorgen damit für eine klare und rechtskräftige Regelung.

Eine Rückforderung der Schenkung ist normalerweise nicht möglich. Der neue Eigentümer darf über das Haus frei verfügen und es verkaufen oder auch belasten. Damit besteht aber auch das Risiko einer Überschuldung und Zwangsversteigerung durch die Gläubiger.

Um dieses Risiko möglichst kleinzuhalten, kann sich der Schenkende im Übertragungsvertrag Rückforderungsrechte gemäß § 528 ff. BGB einräumen lassen.

Damit erhält er:sie das Haus unter bestimmten Voraussetzungen zurück:

• im Todesfall des Beschenkten
• bei Insolvenz des Beschenkten
• im Falle einer Scheidung des Beschenkten

Wer darüber hinaus auf Nummer sicher gehen will, kann auch eine Zustimmung bei Belastung oder Verkauf des Hauses zur Bedingung machen. Gesetzliche Rückforderungsrechte werden wirksam bei grobem Undank, wenn Auflagen nicht eingehalten werden oder der Schenker selbst innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verarmt.

Neben dem Rückforderungsrecht können auch andere Auflagen vertraglich vereinbart werden. Die sogenannte gemischte Schenkung mit Gegenleistungen kann folgende Bedingungen enthalten:

• Übernahme der Pflege
• Rentenzahlung
• Wohnrecht und Nießbrauch
• Weiterführung des Unternehmens

Die genannten Auflagen reduzieren den Wert der Immobilie und damit auch den Pflichtteilergänzungsanspruch. Aber: Bei Hausüberschreibungen unter Auflagen ist Grunderwerbssteuer zu zahlen. Wie viel ist abhängig von dem Wert der Auflage und variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Um Steuern und weitere Nebenkosten zu sparen, die mit der Übergabe einer Immobilie verbunden sind, gilt es, die verschiedenen Möglichkeiten abzuwägen. Gerade wenn du planst, ein Haus oder eine Wohnung innerhalb der Familie zu überschreiben, lohnt sich der Vergleich.

Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, können die Beschenkten aufgrund der steuerlichen Freibeträge oftmals kräftig sparen. Das gilt vor allem dann, wenn ein größeres Vermögen zu erben ist. Die Freibeträge für Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer bei Immobilien sind gleich.

Aber: Bei einer Schenkung können die Begünstigten allerdings alle zehn Jahre erneut vom Freibetrag profitieren. So kann großes Vermögen zu Lebzeiten nach und nach verschenkt werden, ohne das zusätzliche Steuern an das Finanzamt gezahlt werden müssen. Außerdem erspart diese vorweggenommene Erbfolge bei mehreren Kindern spätere Streitigkeiten.

Die teuerste Variante für die neuen Eigentümer:innen ist meistens der Kauf. Neben dem Kaufpreis und den immer anfallenden Kosten für Notar:in und den Eintrag ins Grundbuch muss auch Grunderwerbsteuer (je nach Verwandtschaftsgrad) gezahlt werden. Diese kann schnell mehrere zehntausend Euro betragen, sodass der Verkauf innerhalb der Familie gut durchdacht werden sollte.

Die Notarkosten, die bei einer kostenlosen Übertragung zu Lebzeiten anfallen, sind im Vergleich zu möglicherweise anfallenden Steuern so gering, sodass du mit einem geschenkten Haus oder einer geschenkten Wohnung nur wenig falsch machen kannst.