Über die Hälfte der Deutschen wohnen zur Miete. Vor allem in Ballungsgebieten mit sozialem Wohnungsbau haben viele mit hohen Mieten zu kämpfen. Hier soll die Mietbremse Abhilfe schaffen. ImmoScout24 gibt einen Überblick darüber, in welchen Städten und Kommunen sie aktuell gilt und welche zusätzlichen Nachbesserungen hat es bereits gegeben hat. 

Das Wichtigste in Kürze

  • Alles, was du über die Mietpreisbremse wissen musst, erfährst du bei ImmoScout24. 
  • In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen. 
  • Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert. 
  • Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Spielregeln drohen Sanktionen. 

Wie funktioniert die Mietpreisbremse und was bedeutet diese Regelung für Mieter:innen sowie Eigentümer:innen?

Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer.  

Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete den Maßstab für die Höhe des Mietpreises bei Neuvermietungen. Die Vergleichswerte können grundsätzlich durch Sachverständigengutachten ermittelt werden. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, legen die Gerichte meist diesen zugrunde. 

In vielen Großstädten gibt es sogenannte „qualifizierte Mietspiegel“, die anhand von wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Kleinere Gemeinden verfügen meist über einfache Mietspiegel, in denen ein grober Marktüberblick gegeben wird. 

Hinweis:

Die §§ 556d bis 556g BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) regeln die Mietpreisbremse. In Kraft getreten sind sie am 1. Juni 2015. Die Ausnahme bildet hier die Ermächtigungsnorm im § 556d Abs. 2 BGG. Diese ist bereits am Tag nach der Verkündung (28. April 2015) wirksam geworden. 

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter:innen?

  • Vor allem in begehrten Wohnlagen mit knappem Angebot dürfte sich der Anstieg der Mieten langsamer als bisher fortsetzen. 
  • Wenn du eine neue oder umfassend modernisierte Wohnung mieten willst, solltest du dir nicht allzu viel Hoffnung auf eine Preisreduzierung machen – denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht. 
  • Stellst du nach dem Abschluss des Mietvertrags fest, dass die Preisobergrenze überschritten wird, rügst du einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangst von dem:der Vermieter:in Auskunft über die Zulässigkeit dieser Miete. 

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Eigentümer:innen?

  • Eigentümer:inne müssen im Rahmen neuer Mietverträge darauf achten, ob der Standort der Wohnung vom Bundesland als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. 
  • Wenn eine umfassende Modernisierung durchgeführt wurde, sollte geprüft werden, ob aufgrund des Investitionsumfangs die Mietpreisbremse nicht für diese Wohnung gilt. 
  • Bei einer Neuvermietung in betroffenen Gebieten sollten Eigentümer:innen bei der Ermittlung des Mietpreises klären, ob die Obergrenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent eingehalten wird. 

Mietpreisbremse seit 1. Januar 2019

Union und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage anzupassen. Zum 1. Januar 2019 wurden die geplanten Änderungen umgesetzt. Im Sommer 2019 gaben Union und SPD bekannt, den Preisdeckel zu verlängern und zusätzlich auch verschärfen zu wollen. Die geplanten Anpassungen wurden am 01. April 2020 wirksam. 

Das gilt: 

  • Vermieter:innen müssen seit Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der:die Vermieter:in eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 
  • Darüber hinaus muss der:die Vermieter:in vor Vertragsabschluss informieren und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (zum Beispiel Modernisierungsumlage) Gebrauch gemacht wird. Wird dies unterlassen, kann er:sie sich hinterher nicht mehr darauf berufen und Mieter:innen können die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Dazu reicht ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den:die Vermieter:in. 

Diese Anpassungen traten April 2020 in Kraft:

  • Die Mietpreisbremse wurde bis 2025 verlängert. 
  • Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse war bislang eine rückwirkende Rückforderung von Miete ausgeschlossen. Erst ab dem Zeitpunkt einer Rüge von Mieter:innen mussten überhöhte Zahlungen rückerstattet werden. Mit der Gesetzesänderung – der Rückzahlungspflicht für einen Zeitraum von 30 Monaten – kann es für Vermieter:innen teuer werden, wenn sie die Preisbremse ignorieren und die Mieter:innen sich dagegen wehren. 
  • Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nun ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren. Bisher wurden jeweils die vergangenen vier Jahre herangezogen. 

Gibt es die Mietpreisbremse bundesweit?

Ob die Mietpreisbremse überhaupt in den Wohnungsmarkt eingreift, hängt zuallererst davon ab, in welcher Stadt sich die Wohnung befindet.  

Denn: Gelten soll die Mietpreisbremse nur dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist. 

Die Bundesländer haben den Auftrag, die infrage kommende Städte und Gemeinden zu definieren. 

Mietpreisbremse in den Bundesländern - was gilt wo?


BUNDESLAND SO LÄUFT ES MIT DER MIETPREISBREMSE ...
Bayern Die bayerische Staatsregierung hat an der 2017 von der Justiz gekippten Verordnung zur Mietpreisbremse in Bayern nachgebessert. Seit 07.08.2019 gilt in 162 bayerischen Städten und Gemeinden die neue Verordnung. Der Bayerische Ministerrat hat jetzt beschlossen, die Mieterschutzverordnung bis zum 31.12.2021 zu verlängern. 
Baden-Württemberg Das Landgericht in Stuttgart erklärte am 13.03.2019 die Mietpreisbremse wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung für ungültig. Das Land hat im März 2020 eine neue Mietpreisbremse auf den Weg gebracht. Sie soll zum 4. Juni in Kraft treten und für 89 Kommunen gelten.
Brandenburg In Brandenburg greift die Mietpreisbremse rückwirkend zum 01.01.2021 für folgende 19 Gemeinden: Birkenwerder, Blankenfelde-Mahlow, Eichwalde, Falkensee, Glienicke/ Nordbahn, Gosen-Neu Zittau (neu), Großbeeren, Hohen Neuendorf, Hoppegarten, Kleinmachnow, Mühlenbecker Land, Neuenhagen bei Berlin, Panketal, Potsdam, Schöneiche bei Berlin, Schulzendorf, Stahnsdorf (neu), Teltow, Woltersdorf /LOS (neu)
Berlin Die Berliner Verwaltung lieferte im Mai 2015 eine gültige Begründung zur Mietpreisbremse. Sie wurde nun noch einmal verlängert und gilt vorerst bis 2025. Rückwirkend zum 18.06.2019 wurde in Berlin zusätzlich der sogenannte Mietendeckel eingeführt. Dieser wurde im März vom Bundesverfasungsgericht gekippt.
Bremen In Bremen wurde die Mietpreisbremse zum 01.12.2015 eingeführt. Sie gilt ausschließlich für die Stadt Bremen. Bremerhaven ist von der Verordnung nicht betroffen.
Hamburg Die Mietpreisbremse wurde 2018 vom zuständigen Landgericht wegen eines Formfehlers gekippt. Hamburg besserte nach. Sie gilt nun für alle Mietverhältnisse im Stadtgebiet. Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbremse nun um fünf Jahre bis Juni 2025 verlängert.
Hessen Die hessische Landesregierung hatte eine Verordnung für 16 Gemeinden erlassen, allerdings keine Begründung mitgeliefert. Das Landgericht Frankfurt kippte die gesamte Regelung für Hessen. Seit dem 28. Juni 2019 greift die Mietpreisbremse nun in 31 hessischen Städten und Gemeinden. Die Landesregierung will ab Ende November in 49 Städten und Gemeinden die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzen. 
Mecklenburg-Vorpommern In Rostock und Greifwald gilt die Mietpreisbremse seit dem 01. Oktober 2018.
Niedersachsen Die Mietpreisbremse war 2016 eingeführt worden. Das Amtsgericht Hannover erklärte sie Ende 2019 für ungültig. Seit dem 01.01.2021 gilt die Mietpreisbremse in folgenden Städten und Kreisen: Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Göttingen, Lüneburg, Langenhagen, Laatzen, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Wolfsburg und auf den sieben Ostfriesischen Inseln.
Nordrhein-Westfalen In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse seit Juli 2015 in 22 Kommunen. Ab 1.7.2020 gibt es eine neue Mieterschutzverordnung. Diese regelt die Mietpreisbremse und wo sie gilt, die Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen.
Rheinland-Pfalz In Rheinland-Pfalz galt die Mietpreisbremse seit Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau. Sie wurde nun fünf Jahre verlängert und gilt ab Oktober 2020 in Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer, Trier und Ludwigshafen am Rhein.
Saarland Die Landesregierung sah bislang keine Notwendigkeit, die Preisbremse umzusetzen.
Sachsen siehe Saarland
Sachsen-Anhalt siehe Saarland
Schleswig-Holstein Im Dezember 2015 führte Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse in zwölf Kommunen ein. Die Landesregierung hat beschlossen, die Mietpreisbremse vorzeitig zum 30.11.2019 abzuschaffen.
Thüringen In Thüringen gilt die Preisbremse in Erfurt und Jena. Die entsprechende Verordnung wurde im März 2016 umgesetzt und jetzt bis 2025 verlängert.

Aktualisiert am 06. November 2019

Ist eine Mieterhöhung im Staffelmietvertrag trotz Mietpreisbremse möglich?

Wird im Rahmen des Mietvertrags eine Staffelmiete vereinbart, dann hat der:die Vermieter:in die legitime Befugnis, die angesetzte Miete in regelmäßigen Abständen (mindestens zwölf Monate) um einen bestimmten Betrag zu erhöhen.  

Wichtig:

Der Zeitpunkt der Mieterhöhung sowie die Höhe der neuen Miete wird durch den:die Vermieter:in frei gewählt. Jedoch müssen beide Angaben im Mietvertrag festgehalten werden, damit der:die Mieter:in sich darüber im Klaren ist, welche Mietmehrkosten ihn:sie im kommenden Jahr erwartet. 

Gilt jedoch im betroffenen Wohnort eine Mietpreisbremse und überschreitet die zu zahlende beziehungsweise die bereits gezahlte Miete nach einer Staffelmieterhöhung die ortsübliche Miete um 10 Prozent, greift die Mietpreisbremse. In diesem Fall wird die letzte Mieterhöhung, die zur Überschreitung der Zehn-Prozent-Grenze geführt hat, ungültig. 

Mietpreisbremse und Indexmiete

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Mieterhöhungen, wenn im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart wurde. Nur die bei Mietbeginn vereinbarte Ausgangsmiete unterliegt der Mietpreisbremse. Bedeutet, dass auch der Mietspiegel hierbei keine Rolle spielt. 

Da sich die Indexmiete nach der jährlichen Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert und nicht dem Ermessen des:der Vermieters:in liegt, ist eine Steigerung der Indexmiete zulässig – auch wenn die Obergrenze der Mietpreisbremse überschritten wird. 

Ausnahmen und mögliche Sanktionen

Liegt schon die bisherige Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können sich Vermieter:innen bei der Neuvermietung auf den Bestandsschutz verlassen. 

Das bedeutet konkret: die Wohnung darf bei einem Mietwechsel zu dem Preis neu vermietet werden, der zuvor schon rechtswirksam erzielt worden ist. Der:die Vermieter:in kann also nicht gezwungen werden, den Preis zu senken, wenn der:die alte Mieter:in auszieht und die Wohnung neu ausgeschrieben wird. 

Auch in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um eine neu erbaute Wohnung handelt, die erstmalig genutzt wird. 

Ebenfalls ausgenommen ist die Neuvermietung von Wohnungen, die umfassend modernisiert worden sind. Dabei soll als Faustregel gelten:  

  • Erreichen die Investitionen ein Drittel des Aufwands, der für einen Neubau erforderlich gewesen wäre, dann greift die Mietpreisbremse nicht. 

Sanktionen beim Verstoß

Wenn der:die Vermieter:in bei der Neuvermietung der möblierten Wohnung die neuen gesetzlichen Spielregeln missachtet und die zulässige Miethöhe überschreitet, kann sich der:die Mieter:in dagegen wehren. Unzulässig ist der Anteil der Miete, der über der Grenze von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Allerdings ist das kein Automatismus: der:die Mieter:in muss aktiv seine:ihre Rechte einfordern. Rügt der:die Mieter:in, dass die Miethöhe unzulässig ist, kann er:sie von dem:der Vermieter:in Auskunft über die Zulässigkeit verlangen. 

FAQ

Warum gibt es die Mietpreisbremse? 
Wie funktioniert die Mietpreisbremse? 
Woher weiß ich, ob meine Miete zu hoch ist? 
Bis wann gilt die Mietpreisbremse? 
In welchem Gesetz ist die Mietpreisbremse geregelt 
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