Warmes Wasser zählt zur Grundausstattung einer Mietwohnung und muss jederzeit verfügbar sein. Doch wie sieht es aus, wenn auf einmal kein Warmwasser mehr in Küche und Bad vorhanden ist?
Wie Mieter:innen in solchen Fällen am besten vorgehen und ab wann sie eine Mietminderung vornehmen dürfen, liest du hier.
Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB sind Vermieter:innen gesetzlich dazu verpflichtet, die Mietsache in einem geeigneten Zustand für Mieter:innen zu erhalten. Dazu gehört auch die Verfügbarkeit von Warmwasser.
Ist die Mietsache nicht im vertragsgemäßen Zustand, haben Mieter:innen einen Anspruch auf Mietminderung.
Selbst wenn nur wenig oder gar kein Warmwasser fließt, ist eine Kürzung der Miete zulässig.
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab und kann nach geltender Rechtsprechung zwischen 3,5 bis 10 Prozent betragen.
Die Warmwasserversorgung wird üblicherweise im Mietvertrag geregelt. Insbesondere der Verweis auf § 2 Ziffer 5 der Betriebskostenverordnung inklusive der Vorauszahlungspflicht der Mietpartei in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung ist hier relevant. Da du als Mietpartei für die Bereithaltung von warmem Wasser und für dessen Verbrauch zahlst, steht dir auch eine stetige Warmwasserversorgung zu.
„[…] Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.“ - § 535 Abs.1 BGB
Gemäß § 535 BGB ist es ohnehin die Pflicht von dem:der Vermieter:in, die Mietsache in einem derartigen Zustand zu erhalten, dass für die Mietpartei ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache möglich ist. Dazu zählt auch die Versorgung mit Warmwasser.
Als Mietpartei darfst du das Warmwasser zu jedem gewünschten Zweck nutzen. Auch die Menge an Warmwasser, die du pro Tag nutzt, darf nicht von Vermieter:innen vorgegeben werden. Davon abweichende vertragliche Vereinbarungen, etwa zur Senkung der Wassertemperatur bei Nacht, sind nicht erlaubt.
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Das Recht auf Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt. Ist der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung aufgrund eines Mangels wie einem Warmwasserausfall nicht oder nur eingeschränkt möglich, bist du als Mieter:in zu berechtigt, eine Kürzung der Miete vorzunehmen. Auch, wenn das Wasser bestimmte Temperaturen nicht erreicht oder die Erwärmung des Wassers zu lange dauert, darfst du die Miete mindern.
Das Gesetz spricht von einer angemessenen Kürzung der Miete, ohne das Wort „angemessen“ näher zu definieren. Die folgenden Faustregeln haben sich in der Praxis herauskristallisiert:
- Die Warmwassertemperatur sollte stets zwischen 40 und 50 Grad Celsius betragen.
- Warmwasser muss in der Mietsache jederzeit verfügbar sein.
- Die Temperatur muss ohne nennenswerte Vorlaufzeit bereitgestellt wurden. Rechtsurteile haben sich hier auf maximal zehn Sekunden Wartezeit geeinigt, in denen maximal fünf Liter ungenutzt abfließen sollten.
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Die Höhe der Mietminderung bei Warmwassermangel hängt wesentlich vom Grad und der Dauer der Beeinträchtigung ab. Daraus ergibt sich die Angemessenheit der Mietkürzung. Folgende Umstände müssen genauer unter die Lupe genommen werden:
- Differenz zwischen Soll- und der Ist-Temperatur
- Menge des Wasserabflusses, Warmwassertemperatur erreicht wurde
- Zeitdauer, bis Warmwasser zur Verfügung steht
- Anzahl der betroffenen Räume
Wenn beispielsweise in der gesamten Mietwohnung nur kaltes Wasser fließt, fällt die Mietminderung im Vergleich zu einem isolierten Warmwasserausfall in der Küche wohl höher aus. Je schwerer der Mangel der Warmwasserversorgung ist, desto mehr Miete darfst du einbehalten.
In der Rechtsprechung ist bereits über einige Fälle der Mietminderung geurteilt worden. Die gesprochenen Urteile der Vergangenheit führten zu folgenden Ergebnissen:
- Lange Wartezeiten und viel Durchfluss von ungenutztem Wasser: 3,5 bis 10 Prozent
- Aussetzender Boiler: bis zu 15 Prozent
- Fehlende Warmwasserversorgung zwischen 22 und 7 Uhr: bis zu 7,5 Prozent
- Fehlende Warmwasserversorgung im Winter: bis zu 70 Prozent
In Mietminderungstabellen findest du weitere Anhaltspunkte. In jedem Fall ist es sinnvoll, das Problem der Warmwasserversorgung per Video oder Temperaturnachweis zu dokumentieren. Es ist außerdem hilfreich, dass Dritte den Mangelzustand bezeugen können.
Bei einer Mietminderung ist es essentiell, dem:der Vermieter:in so früh wie möglich Bescheid zu geben. Wenn zum Beispiel fünf Tage kein Warmwasser besteht, ist eine Mietminderung für diesen Zeitraum nur zulässig, wenn du deinem:deiner Vermieter:in bereits am ersten Tag darüber informiert hast. Ein Warmwasserausfall kann immer wieder mal vorkommen. Wenn du jedoch nicht auf dieses Problem hinweist, kann der:die Vermieter:in auch nicht für dessen Beseitigung sorgen.
Eine rückwirkende Mietminderung bei fehlendem Warmwasser gestaltet sich schwierig. Denn wenn du bereits beim Einzug wusstest, dass die Warmwasserversorgung nicht einwandfrei funktioniert und der:die Vermieter:in eine Beseitigung einleitet, ergibt sich auch kein Anspruch auf Mietminderung.
Um eine Mietminderung korrekt durchzusetzen, solltest du wie folgt vorgehen:
- Fließt kein Warmwasser mehr, solltest du deinen:deine Vermieter:in unverzüglich über diesen Mangel in Kenntnis setzen und eine Frist zur Beseitigung setzen.
- Dokumentiere die fehlende Warmwasserversorgung beweiskräftig und lass den Mangel durch eine dritte Person bezeugen.
- Kündige eine Mietminderung bereits bei der Meldung des Mangels an und kürze die Miete so lange, bis die Warmwasserversorgung wieder funktioniert. Erläutere gleichzeitig, wie du auf den Betrag der Mietkürzung gekommen bist.
- Alternativ kannst du auch weiterhin die volle Miete zahlen, aber nur unter Vorbehalt. So ersparst du dir rechtlichen Ärger bei einer zu hoch angesetzten Mietminderung.
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Wie lange ist kein warmes Wasser zumutbar?
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Grundsätzlich sollte Warmwasser nach etwa zehn Sekunden oder maximal fünf Liter abgeflossenem Wasser eine Temperatur von mindestens 45 Grad Celcius aufweisen – so lautet ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg. Warmwasser muss jederzeit zur Verfügung stehen und Vermieter:innen tragen vom Gesetz her die Verantwortung dafür (§ 535 BGB). Sollte das bei dir nicht der Fall sein, so kannst du eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzen.
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Wie viel Mietminderung bei Warmwasser und Heizungsausfall?
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Die Höhe der Mietminderung bei fehlendem Warmwasser und defekter Heizung hängt vom Einzelfall ab. Orientiere dich am besten an Mietminderungstabellen. Diese geben an, in welcher Situation welche Minderung als angemessen gilt. Wenn Warmwasser nur teilweise fehlt, ist dies anders zu bewerten als ein umfangreicher Warmwasserausfall in der ganzen Mietsache. Für eine Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser solltest du den Mangel sofort melden.
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Wie viel Mietminderung bei kaltem Wasser?
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Wie hoch die Mietminderung im Einzelfall ausfällt, hängt vom Schweregrad des Warmwasserausfalls ab. So kann unterschieden werden, ob der Mangel in der ganzen Wohnung besteht oder beispielsweise nur im Bad. Warmwasser, das einfach nicht genügend heiß wird, ist auch anders zu bewerten als ein kompletter Warmwasserausfall. Die Mietminderung kann meist bei drei bis zehn Prozent angesetzt werden.
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Wie hoch darf eine Mietminderung ausfallen?
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Dies hängt immer davon ab, welche Mängel und in welchem Schweregrad sie vorliegen. So ist bereits geurteilt worden, dass eine Mietkürzung von zehn Prozent als angemessen gilt, wenn die Warmwasserversorgung teilweise ausfällt. Wenn in den Wintermonaten beispielsweise die Heizungsanlage vollständig ausfällt, so kann sogar eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent durchgesetzt werden.
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