Ist ei­ne Miet­min­de­rung rück­wir­kend mög­lich?

Wer in eine neue Wohnung zieht, ist in der Regel beschäftigt mit der Einrichtung und Umzugsformalitäten. Dann kommt der Alltag dazwischen und erst viel später wird ein Mangel in der Wohnung zum Problem. Rückwirkend kann eine Mietminderung in den meisten Fällen jedoch nicht geltend gemacht werden. Welche Ausnahmen es gibt und was du beachten musst, liest du in folgendem Artikel.

Ganz allgemein ist Mietminderung immer dann möglich, wenn die Wohnung ganz offensichtlich nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht.

Der:die Vermieter:in hat sich durch den Abschluss eines Mietvertrags dazu verpflichtet, dem:der Mieter:in die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten (vgl. § 535 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch BGB)

Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich mindert, so muss der:die Mieter:in auch nur eine herabgesetzte Miete entrichten (vgl. § 536 Absatz 1 Sätze 2 und 3 BGB) – und zwar so lange, bis der Mangel behoben ist .

Die Mietminderung braucht nicht beantragt zu werden. Das Mietminderungsrecht entsteht per Gesetz (§ 536 BGB) automatisch.

Damit der Mangel behoben werden kann, musst du deinem:er Vermieter:in gegenüber die Mängel benennen (§ 536c Abs. 1 BGB).
Deshalb kann eine Mietminderung in der Regel erst von dem Zeitpunkt an verlangt werden, an dem du den:die Eigentümer:in von dem Mangel in Kenntnis gesetzt hast.

Achtung: Du bist als Mieter:in sogar verpflichtet, einen Mangel unverzüglich anzuzeigen, also ohne schuldhaftes Verzögern nach § 121 BGB. Kommst du der Pflicht nicht nach und der Schaden vergrößert sich, bist du unter Umständen schadensersatzpflichtig.

Eine Mietminderung kann beispielsweise in diesen Fällen gerechtfertigt sein:

• Mietminderung bei Schimmel, Feuchtigkeit oder Wasserschaden
• Mietminderung wegen einer defekten Heizung
• Mietminderung bei Ruhestörung
• Mietminderung bei Schäden am Gebäude
• Mietminderung bei Legionellen

Wie eine Mietminderung aussehen könnte, entscheidet der Einzelfall und die damit einhergehenden Beeinträchtigungen der Wohnsituation.

Unsere Mietexperten beraten dich gerne.

“Rückwirkend” beschreibt die Tatsache, dass du unter Vorbehalt den normalen Mietzins zahlst und den Betrag der Mietminderung rückwirkend erstattet bekommst. Die rückwirkende Mietminderung setzt eine Mängelanzeige nach § 536c BGB voraus. Sie wird erst zu diesem Zeitpunkt wirksam und nicht bereits bei der Entstehung des Mangels. Es ist also ratsam, die Beeinträchtigung sofort zu melden, sobald sie auffällt und die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen.

Keine Regel ohne Ausnahme: Unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Mängelanzeige keine Voraussetzung für die Mietminderung. Die Mietminderung kann damit unter Umständen zurückdatiert werden bis zum Entstehungszeitpunkt der Beeinträchtigung.

• Wenn du zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über dein Recht zur Mietminderung hatte, ist eine rückwirkende Mietminderung ohne Mängelanzeige möglich. Hierbei gilt dies besonders für den Fall, dass ein: Vermieter:in eine unzulässige Vertragsklausel in den Mietvertrag aufgenommen hat, die ein Recht auf eine Mietzinsreduktion ausschließt.

• Der:die Vermieter:in kennt den Mangel bereits. Diese Ausnahme könnte vorliegen, wenn er:sie selbst Arbeiten – etwa Sanierungsarbeiten – in Auftrag gegeben hat, die ganz offensichtlich zu einer starken Beeinträchtigung der Wohnung führten. In diesem Fall müsste er Kenntnis von dem Mangel haben.

• Der:die Vermieter:in hat eine falsche Quadratmeterangabe 
  gemacht: Bei mehr als zehn Prozent Flächenabweichung, hast du das Recht, die Miete zu kürzen und zu viel gezahltes Geld zurückzuverlangen.

Es gibt einiges zu beachten, um Mietminderung geltend zu machen und möglichen Fallstricken dabei auszuweichen.

• Stelle dem:der Vermieter:in eine Mängelanzeige nach § 536 c BGB zu.
• Über Wertminderungstabellen erhältst du eine grobe Orientierung zu angemessenen Mietminderungsquoten.
• Weise den:die Vermieter:in in der schriftlichen Mängelanzeige darauf hin, dass die Miete unter Vorbehalt in vollständiger Höhe gezahlt wird. Dadurch vermeidest du eine fristlose Kündigung wegen Aussetzens der Miete oder des Festsetzens einer zu hohen Quote für die Mietminderung. Letzteres kann auch dazu führen, dass du den Betrag zurückzahlen musst.