Miet­min­de­rung bei Le­gio­nel­len

Werden in deinem Trinkwasser Legionellen nachgewiesen, darfst du ab einem bestimmten Richtwert die Miete mindern. Dieser Wohnungsmangel stellt für dich gleichzeitig eine ernsthafte gesundheitliche Gefährdung dar, die es abzuwenden gilt. Mehr zum Thema Legionellen, Mietminderung, Kontrollen und Handlungszwänge für den:die Vermieter:in fasst unser Beitrag für dich zusammen.

In geringer Konzentration gelten Legionellen oder auch Stäbchenbakterien im Trinkwasser als normal. Gefährlich wird es, wenn Legionellen in erhöhter Konzentration vorliegen und eingeatmet werden, wie das beim Duschen über den Wasserdampf leicht passiert. In der Folge kann es zur Legionellose kommen, einer Atemwegserkrankung, die zwei typische Krankheitsbilder hervorruft: Das Ponitiac-Fieber oder die Legionärskrankheit, die mit Lungenentzündung einhergeht und sogar tödlich enden kann. Nach Einschätzung von Expert:innen sollen jährlich 20.000 bis 30.000 Fälle in Deutschland auftreten.

Laut Trinkwasserverordnung (TrinkwV § 14b) sind alle vermieteten Häuser betroffen, in denen die Zentralheizung auch das Trinkwasser erwärmt.

Für die rechtsverbindliche Legionellen-Testpflicht alle drei Jahre muss außerdem eine der beiden Bedingungen erfüllt sein:

• das Haus hat einen Trinkwasserspeicher mit mehr als 400 Litern und/oder

• die längste Rohrleitung im Haus – etwa zwischen dem Wasserspeicher und der Dachgeschosswohnung – muss mehr als drei Liter Wasser fassen.

Das trifft auf die meisten Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen zu.

Für neue Wasserversorgungsanlagen gilt seit 9. Januar 2018: Die erste Untersuchung auf Legionellen sollte gemäß TrinkwV innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme erfolgen.

Von der Prüfpflicht befreit sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Eigentümergemeinschaften können nur dann auf die Legionellenprüfung verzichten, wenn keine Wohnung im Haus vermietet ist.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 536 Abs. 1 BGB bist du zur Mietminderung berechtigt, wenn ein Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch ganz oder teilweise verhindert oder einschränkt. Ausschlaggebend ist die Anzahl der Kolonie bildenden Einheiten (KbE) pro 100 ml Wasser.

• Bis zu 100 KbE/ 100 ml Wasser:  Die Werte liegen im Toleranzbereich und die nächste Untersuchung steht in drei Jahren an.
• Ab 100 KbE /100 ml spricht man von einer mittleren Kontamination. Die Sanierung der Trinkwasserinstallation sollte binnen Jahresfrist erfolgen. Um die Konzentration festzustellen, sind fortlaufend Untersuchungen erforderlich. Das Gesundheitsamt muss informiert werden.
• Eine hohe Kontamination liegt ab einem Wert von mehr als 1.000 KbE je 100 ml Wasser vor. Hier muss die Trinkwasserinstallation sofort saniert werden.
• Mit mehr als 10.000 KbE je 100 ml Wasser ist die Kontamination sehr hoch. Hier wird die Nutzung der Wasseranlage verboten bzw. eingeschränkt (Duschverbot).

Sobald die Legionellen-Konzentration deines Trinkwassers 100 KbE je 100 ml übersteigt, darfst du also Mietminderung in Anspruch nehmen, weil eine Gefahr nicht ausgeschlossen werden kann. Ob du tatsächlich gefährdet bist, ist dabei unerheblich. Du hast selbst dann Anspruch, wenn du dich im besagten Zeitraum nicht in der Wohnung aufgehalten hast.

Ihr Anspruch auf Mietminderung tritt automatisch per Gesetz in Kraft.  Dennoch empfehlen wir, die Mietminderung inklusive Minderungsquote anzukündigen. Setze eine Frist, bis wann der Mangel zu beheben ist. Biete dem:der Vermieter:in an, die Zahlung der Miete unter Vorbehalt fortzuführen. Andernfalls könntest du eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs auslösen.

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus der Brutto-Miete (Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung). Die Minderungsquoten bei Legionellenbefund jenseits der Toleranzgrenze bewegen sich dabei zwischen 10 bis maximal 25 % je nach Einschränkung und Schweregrad.

Beispiel für 10 % Mietminderung bei geringer Legionellenbelastung
(Landgericht Berlin, Urteil vom 17.06.2021 - 67 S 17/21).

Beispiel für 25 % Mietminderung bei Legionellenbefund
(AG Dresden, Urteil v. 11.11.2013, 148 C 5353/13).

Solange nichts Gegenteiliges bewiesen ist, gilt die Mietminderung.

Werden bei der nächsten Legionellenprüfung allerdings weniger als 100 KbE in 100 ml Wasser gefunden, endet die Mietminderung automatisch an diesem Tag und die vertraglich vereinbarte Miete ist taggenau zu begleichen.