Vor­fi­nan­zie­rung & Zwi­schen­fi­nan­zie­rung - Bau­spar­ver­trag

Bei der Baufinanzierung ist die Vorfinanzierung eine Art der Überbrückung und Vorleistung, bevor eine endgültige Finanzierung zugeteilt wird. Damit ist sie meist mittelfristig angelegt, die Zwischenfinanzierung wird eher kurzfristig gewährt. In den meisten Fällen ist eine Vorfinanzierung innerhalb eines Bausparvertrages fällig, als Finanzierung vor der Zuteilungsreife des Bauspardarlehens.

Identisch mit der Vorfinanzierung ist das Überbrückungsdarlehen; in beiden Fällen muss eine in der Baufinanzierung entstehende Finanzierungslücke gedeckt werden. Dies geschieht mitunter durch hohe Zinsen, da das Darlehen tilgungsfrei ist und über den Verlauf keine Rückzahlung außer dem Kreditzins selbst geleistet wird. Eine Vorfinanzierung beruht immer auf einem Referenzzinssatz und wird nicht mit einem vereinbarten Zinssatz abgeschlossen.

• Besteht noch kein Bausparvertrag, kann eine Vorfinanzierung in Form eines Bankvorausdarlehens erfolgen. Dieses Darlehen wird dann beim betreffenden Kreditinstitut mit der Bausparsumme aus dem zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst.
• Attraktiv sind Vorfinanzierungen bei Bausparverträgen besonders durch einen sofortigen Erhalt von einem Darlehen. Zudem macht die langfristige Planungssicherheit eine Vorfinanzierung lohnenswert.

Bausparkassen dürfen grundsätzlich keine exakten Termine zur Auszahlung eines Bauspardarlehens und zur Zuteilungsreife eines Bausparvertrages geben. Sie unterliegen dem Bausparkassengesetz und den Grundlagen der Idee gemeinsamen Sparens: Bausparer zahlen mit Sparleistungen in einem gemeinsamen Topf ein. Die Besonderheit ist, dass ausschließlich Kredite zur Immobilienfinanzierung gewährt werden und eine Refinanzierung der vergebenen Darlehen durch die Sparleistungen der Bausparer erfolgt. Die Bausparkasse kann also nur nach Stand der Spareinlage und angespartem Guthaben eine Zuteilung des Baugelds und des folgenden Bauspardarlehens gewähren. Diese Zuteilung und Freigabe durch die Bausparkasse hängt jedoch auch von Vertragsdauer, Mindestsparzeit sowie Bewertungsanzahl und der daraus resultierenden Zuteilungsreihenfolge der Darlehensinteressenten ab. Finden Bausparer jedoch die Immobilie ihrer Wahl vor Zuteilungsreife oder wollen rechtzeitig mit ihrem Bauvorhaben beginnen, muss auf eine kurzfristige Zwischenfinanzierung zurückgegriffen werden. Darlehensgeber sind dazu oft bereit, wenn ein Bausparvertrag besteht und die Immobilie zusätzlich als Sicherheit fungiert.

Besteht noch kein Bausparvertrag, kann eine Vorfinanzierung in Form eines Bankvorausdarlehens erfolgen. Dieses endfällige Darlehen wird dann beim betreffenden Kreditinstitut mit der Bausparsumme aus dem zuteilungsreifen Bausparvertrag abgelöst. Neben den monatlichen Zinsen wird in Raten Geld in den Bausparvertrag einbezahlt und es können in einem relativ langen Zeitraum Zinsen festgelegt werden. Als Sicherheit für die Kreditinstitute erfolgt in diesem Falle eine Eintragung in das Grundpfandrecht. Auch in der kurzfristigen Zwischenfinanzierung kann ein Bankvorausdarlehen gewährt werden und die Lücke zwischen Zuteilungsreife und Immobilienkauf oder Baubeginn überbrücken. Fälligkeitsdatum ist dann automatisch die Zuteilungsreife des Bausparvertrages, die Tilgung erfolgt aus der frei werdenden Summe des Bauspardarlehens. Zudem ist in diesem Fall keine Besicherung über einen Eintrag im Grundpfandrecht erforderlich, da meist im selben Zug eine Kapitallebensversicherung abgeschlossen wird, die neben dem noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag als Sicherheit gelten kann.

Attraktiv sind Vorfinanzierungen bei Bausparverträgen besonders durch einen sofortigen Erhalt von Darlehen und die Vorteile eines Bausparvertrages, der später das endfällige Darlehen mit der Bausparsumme ablösen soll. Im Anschluss erfolgt die Abschlussfinanzierung – alles unter den bei Vertragsabschluss günstig zu sichernden Konditionen. Das Darlehen des Bausparvertrages löst dann bei Fälligkeit die Vorfinanzierung ab und wird als Annuitätendarlehen zu Ende abbezahlt. Langfristige Planungssicherheit macht einen wesentlichen Faktor der Attraktivität einer Vorfinanzierung aus – diese ist allerdings auch unter Umständen mit nicht unerheblichen Zusatzkosten verbunden. Eine Tilgung findet zudem nicht statt, da in der Anfangsphase neben Zinszahlungen der Bausparvertrag mit Sparleistungen bedient wird. Zudem sind die ineinandergreifenden Verträge auf ihre Dauer gesehen schwer vergleichbar und die Tilgungsgeschwindigkeit ist schwierig zu kalkulieren.