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Ein Immobilienverkäufer ist verpflichtet, dem Käufer die Immobilie sach- und rechtsmängelfrei zu verkaufen. Für Sach- und Rechtsmängel, die er arglistig verschwiegen hat, haftet der Verkäufer. Wie sich Verkäufer dennoch gegen einen Haftungsanspruch absichern können, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die zu verkaufende Immobilie muss frei von Sach- und Rechtsmängeln sein.
  • Der Verkäufer haftet in der Regel für Sach- und Rechtsmängel.
  • Die Haftung kann im Kaufvertrag unter bestimmten Umständen ausgenommen werden.
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Wann haftet ein Immobilienverkäufer?

Eine übliche Klausel in Immobilien-Kaufverträgen ist die Formulierung „gekauft wie gesehen“. Damit sollen nachträgliche Gewährleistungsansprüche von bekannten Mängeln ausgeschlossen werden. Allerdings sind nicht alle Mängel auf einen Blick erkennbar.

Daher haftet der Immobilienverkäufer dann, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden. In diesem Fall hat der Käufer Anspruch auf Gewährleistung und der Verkäufer muss auf seine Kosten den Mangel beseitigen. Ebenfalls haftet der Verkäufer für Schäden, die durch Mängel entstehen. Der Käufer hat unter Umständen sogar Anspruch darauf

  • vom Kaufvertrag zurückzutreten,

  • Schadensersatz zu fordern oder

  • den Kaufpreis zu mindern.

Welche Mängel gibt es?

Bei Sach- und Rechtsmängeln wird zwischen drei Arten von Mängeln unterschieden, die jeweils unterschiedliche Auswirkungen auf Haftungsansprüche haben. Zu den möglichen Sachmängeln einer Immobilie gehören zum Beispiel die folgenden:

  • verfaulte Dachbalken

  • Hauselektrik funktioniert nicht

  • Grundstück ist nicht erschlossen

  • undichtes Dach

  • nicht funktionierender Heizungsanlage

Als Rechtsmängel gelten unter anderem diese Fälle:

  • im Grundbuch eingetragenes Wegerecht

  • Nießbrauchrecht an der Immobilie durch einen Dritten

  • Nutzungsbefugnis Dritter durch Miet- oder Pachtrechte

Sind diese Mängel dem Verkäufer bekannt, muss im Kaufvertrag darauf hingewiesen werden. Durch einen Ausschluss der Sachmängelhaftung beim Hausverkauf können sich Verkäufer zum Teil vor Haftungsansprüchen schützen.

Was sind offene Mängel?

Bei einem offenen Mangel handelt es sich um einen Sachmangel, der bei der Besichtigung leicht zu erkennen ist, wie zum Beispiel Schimmel an den Wänden oder Feuchtigkeitsschäden im Keller.

Was sind versteckte Mängel?

Ein versteckter Mangel ist weder für den Verkäufer, noch für den Käufer offensichtlich. Das kann zum Beispiel ein undichtes Dach sein, bei dem das Wasser jahrelang in die Zwischenwand geflossen ist und sich der Schaden erst bei einer Sanierung der Wände herausstellt. Versteckte Mängel, die nach dem Hauskauf entdeckt werden, können durch einen Gewährleistungsausschluss abgesichert werden.

Was sind arglistig verschwiegene Mängel?

Ein arglistig verschwiegener Mangel ist ein Mangel, der dem Verkäufer bekannt war, den er aber mit Absicht nicht dem Käufer mitgeteilt hat.

Was, wenn ein Mangel zwischen Vertragsabschluss und Übergabe auftaucht?

Bei einem Mangel, der zwischen dem Vertragsabschluss mit dem Notar und der Übergabe der Immobilie entsteht, kann der Käufer trotz Ausschluss der Sachmängelhaftung seine Rechte geltend machen.

Wie wirken sich Mängel beim Hausverkauf auf den Gewährleistungsausschluss aus?

Wurde ein Mangel arglistig verschwiegen, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. In diesem Fall wird der Kaufvertrag rückabgewickelt. Dafür muss ein wesentlicher Mangel vorliegen. Ein wesentlicher Mangel besteht dann, wenn die Immobilie nur noch eingeschränkt benutzt werden kann. Das kann zum Beispiel ein Fehler in der Statik sein, sodass das Haus einsturzgefährdet ist.

Neben dem Rücktritt vom Kaufvertrag gibt es noch die folgenden Rechte:

  • Anspruch auf Nacherfüllung: Der Verkäufer muss den Mangel beseitigen.

  • Rücktritt vom Kaufvertrag: Kann der Mangel nicht beseitigt werden, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten.

  • Nachträgliche Kaufpreisminderung: Die Immobilie kann zu einem geringeren Preis verkauft werden, wenn der Mangel nicht beseitigt werden kann.

  • Schadensersatz: Wurden Mängel arglistig verschwiegen und sind weitere Folgeschäden entstanden, kann der Käufer Schadensersatz fordern.

Wie kann die Haftung vom Immobilienverkäufer für Mängel durch einen Haftungsausschluss ausgeschlossen werden?

Ein Immobilienverkäufer kann sich gegen die Haftung für Mängel absichern, indem er die Haftung im Kaufvertrag ausschließt. Das gilt allerdings nicht dann, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden oder wenn der Verkäufer eine Garantie übernommen hat. Aber auch folgende Situation sorgen für einen Haftungsausschluss:

  • Der Mangel ist dem Käufer bekannt.

  • Die Sachmängelhaftung wird für Verkäufer und Käufer ausgenommen oder beschränkt.

Entsprechende Klauseln im Kaufvertrag bezüglich der Haftung müssen unmissverständlich und eindeutig formuliert sein. Dabei muss auch geregelt werden, welche Rechte der Verkäufer beseitigen muss und welche der Käufer übernehmen muss.

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