Wenn du kurz davor bist, ein Haus zu kaufen, bekommst du vom Notar einen Vertragsentwurf. Erfahre hier, wozu dieser Kaufvertragsentwurf gut ist und was darin stehen muss.
Seit 2013 sind Notar:innen verpflichtet, Käufer:innen und Verkäufer:innen einen Kaufvertragsentwurf zu schicken.
Im Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie werden alle wichtigen Punkte des Geschäfts festgehalten.
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Damit du als Käufer:in vor der finalen Unterschrift unter deinem Immobilienkaufvertrag genau weißt, was auf dich zukommt, gibt es den Kaufvertragsentwurf. Der Notar erstellt diesen Entwurf und schickt ihn beiden Vertragsparteien.
Sowohl finanziell als auch rechtlich ist ein Hauskauf ein großes Projekt. Ein Immobilienkaufvertrag kann ja nicht per Handschlag geschlossen werden. Merke: Ein Hauskauf muss notariell beurkundet werden. Das gibt das Gesetz vor (Paragraph 311b Abs. 1 BGB).
Damit du als Käufer:in vor dem finalen Hauskaufvertrag genau weißt, was im endgültigen Vertrag stehen wird, gibt es den Kaufvertragsentwurf.
Der:die Notar:in erstellt diesen Entwurf und schickt ihn beiden Vertragsparteien vorab. So hast du genügend Zeit, alle Klauseln zu prüfen. Wenn es noch offene Fragen gibt, bleibt noch Zeit sie zu klären.
Der Kaufvertragsentwurf ist eine Eins-zu-eins Vorschau des endgültigen Hauskauf-Vertrags. Der Entwurf ist noch nicht bindend. Du gehst erst mit der Unterschrift beim Notartermin die rechtlich verbindlichen Pflichten ein. So lange kannst du noch Änderungen vorschlagen.
Seit Oktober 2013 sind Notar:innen verpflichtet, einen Kaufvertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin an beide Vertragsparteien zu schicken.
Diese Verpflichtung für Notar:innen wurde eingeführt, um insbesondere Verbraucher:innen vor übereilten Vertragsabschlüssen zu schützen. Der Vertragsentwurf soll mindestens 14 Tage vor der Beurkundung bei den Vertragsparteien eingegangen sein.
Der:die Notar:in arbeitet quasi als neutrale:r Vermittler:in zwischen Käufer:innen und Verkäufer:innen. In einem Vorgespräch sammelt er:sie alle notwendigen Informationen: Daten der Vertragsparteien, Objektbeschreibung, Kaufpreis und individuelle Absprachen.
Auf Grundlage der gesammelten Informationen formuliert der:die Notar:in den Kaufvertragsentwurf. Es sollte jetzt schon darauf geachtet werden, dass keine Partei benachteiligt wird.
Der Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie ist umfangreich, er enthält alle wichtigen Details des Kaufs. Es wird darin festgehalten, wer, was, zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen verkauft.
Das sind Inhalte, die du typischerweise in einem Kaufvertragsentwurf findest:
- Vollständige Angaben zu Käufer:in und Verkäufer:in (Name, Anschrift, Geburtsdatum bzw. Firmenname bei Unternehmen).
- Eine präzise Beschreibung des Grundstücks oder der Wohnung, die verkauft wird. Dazu gehören z.B. die Adresse, Grundbuchangaben (Gemarkung, Flurstück, Grundbuchblattnummer), Grundstücksgröße und bei Wohnungseigentum auch Angaben zum Miteigentumsanteil und Sondernutzungsrechten.
- Der Kaufpreis wird natürlich genau beziffert. Im Vertrag steht, bis wann und auf welches Konto der Kaufpreis zu zahlen ist.
- Der Vertragsentwurf regelt, ob und wie Belastungen im Grundbuch bereinigt werden.
- Der Vertrag legt einen Übergabetermin fest, an dem du Haus oder Wohnung übernimmst (Schlüsselübergabe). Mit diesem Datum gehen Besitz, Nutzen und Lasten auf dich über.
- Bei einem gebrauchten Haus wird meist ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart (oft formuliert als “gekauft wie besichtigt” oder “unter Ausschluss der Sachmängelhaftung”).
Bei Unklarheiten scheue dich nicht, Fragen zu stellen. Du kannst deine:n Notar:in um Erläuterung bitten oder Änderungen anregen. Du kannst deinen Anwalt oder deine Anwältin über den Entwurf schauen lassen.
Bei Immobiliengeschäften führt praktisch kein Weg an einem Notariat vorbei. Folglich wird der Kaufvertragsentwurf in aller Regel vom:von der Notar:in aufgesetzt. Theoretisch könntest du als Käufer:in oder Verkäufer:in selbst einen Vertragsentwurf formulieren.
Auch wenn du oder die andere Vertragspartei selbst einen Kaufvertragsentwurf erstellen kann, übernimmt in der Realität fast immer der:die Notar:i diesen Part. Notar:innen verfügen über erprobte Muster für Immobilien-Kaufverträge und wissen, welche Klauseln in welcher Situation benötigt werden.
Notar:innen passen ihre Muster-Vorlage an deinen konkreten Fall an. Die Expert:innen wissen, wann der Vertrag vollständig und juristisch korrekt ist.
Notar:innen arbeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das bundesweit einheitliche Gebühren vorschreibt.
Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, wer die Notarkosten trägt. Traditionell zahlt der:die Käufer:in sämtliche Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer). Rechtlich haften beide Parteien als Gesamtschuldner.
Egal, wie viele Entwürfe oder Rückfragen du hast, du zahlst nachher eine feste Gebühr je nach Wert der Immobilie.
Der entscheidende Unterschied zum normalen Hauskauf von privat ist, dass du nicht ein fertiges Objekt kaufst, sondern einen Bauauftrag gekoppelt mit dem Grundstückskauf.
Der Vertrag mit dem Bauträger enthält deshalb zusätzlich zum Grundstückskauf auch einen Bauvertrag. Im Bauträger-Kaufvertragsentwurf findest du umfangreiche Anlagen und Klauseln, die bei einem fertigen Bestandshaus nicht nötig wären.
Zum Beispiel gehört eine ausführliche Baubeschreibung dazu: Darin ist genau festgehalten, wie das Gebäude erstellt wird. Es wird festgestellt, welche Materialien und Ausstattungen verwendet werden, welche Leistungen der Bauträger erbringt und bis wann.
Anders als beim normalen Hauskauf wird der Kaufpreis nicht auf einmal gezahlt, sondern in Raten entsprechend dem Baufortschritt. Es gibt dafür gesetzliche Vorgaben, etwa in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die übliche Ratenstaffeln vorsehen.
Zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung liegen oft viele Monate. Deshalb enthält der Bauträgervertrag meist auch Regelungen zum Fertigstellungstermin und zu Verzugsfolgen.
Du „testest“ den Vertrag sozusagen, ohne eine Verpflichtung einzugehen.
In der Praxis zeigt sich, dass Transaktionen reibungsloser ablaufen, wenn die beiden Parteien, Käufer:innen und Verkäufer:innen, über alle Details des Vertrags informiert sind.
Nach der Beurkundung ist es fast unmöglich bzw. nur über Aufhebungsverträge oder teure Gerichtsverfahren am Immobilienkaufvertrag etwas zu ändern. Der Kaufvertragsentwurf gibt dir die nötige Zeit, den Vertrag gründlich zu prüfen, bevor er in die Beurkundung geht.
Du kannst die Zeit mit dem Kaufvertragsentwurf auch nutzen, um deine Finanzierung final zu klären. Du kannst den Entwurf gemeinsam mit deiner Bankberater:in durchgehen.
Nutze also die Zeit bis zum Notartermin, um alle Bankformalitäten zu erledigen. In dieser Phase kannst du auch die Immobilie von einer unabhängigen Sachperson begutachten lassen. Bis zum Notartermin sollte die Finanzierung geklärt sein. Der Beurkundungstermin wird dann zur Formalität.
FAQ: Häufige Fragen zum Thema Kaufvertrag
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Wer bezahlt den Kaufvertragsentwurf und die Notarkosten?
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In der Praxis beauftragt meist der/die Käufer:in den Notar und trägt damit auch die Kosten für den Kaufvertragsentwurf und die spätere Beurkundung. Gesetzlich sind zwar beide Parteien gesamtschuldnerisch haftbar, doch üblicherweise wird im Vertrag vereinbart, dass der/die Käufer:in die Notarkosten übernimmt notara.de. Wichtig: Sollte der Vertrag nicht zustande kommen, muss derjenige die bereits angefallenen Entwurfsgebühren zahlen, der den Auftrag beim Notar erteilt hat – in der Regel also der/die Käufer:in.
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Wie lange vorher muss mir der Kaufvertragsentwurf vorliegen?
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Bei Verbraucherverträgen (z.B. Bauträger verkauft an private/n Käufer:in) schreibt das Gesetz vor, dass der/die Käufer:in mindestens 14 Tage vor der Beurkundung den Kaufvertragsentwurf erhalten soll baufi-nord.de. Diese zwei Wochen gelten als ausreichende Prüfungsfrist und sollen dir Gelegenheit geben, den Vertrag zu durchdenken und beraten zu lassen. Auch wenn beide Seiten Privatleute sind und die 14-Tage-Frist nicht zwingend vorgeschrieben ist, halten sich die meisten Notar:innen daran – und es ist in deinem eigenen Interesse, immer genügend Zeit für die Prüfung des Vertragsentwurfs einzuplanen.
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Kann ich am Kaufvertragsentwurf noch Änderungen vornehmen lassen?
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Ja, der Kaufvertragsentwurf ist keine endgültige Fassung, sondern ein Arbeitsdokument. Du kannst und sollst ihn sorgfältig prüfen und Änderungswünsche mit dem/der Verkäufer:in und dem Notar besprechen. Der Notar kann den Entwurf anpassen und ggf. einen neuen Entwurf versenden; endgültig verbindlich wird der Vertrag erst, wenn er beim Notartermin unterschrieben und beurkundet wird – bis dahin sind Änderungen jederzeit möglich, sodass am Ende ein Vertragstext entsteht, mit dem alle Seiten zufrieden sind.
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„Ein sorgfältig geprüfter Kaufvertragsentwurf ist das A und O – nur so stellst du sicher, dass du beim Immobilienkaufvertrag hundert Prozent weißt, was du unterschreibst.“