Viele Verkäufer haben die Idee, ihre Immobilie günstig an ein Familienmitglied zu verkaufen. Jedoch sollten Sie bedenken, dass bei sehr niedrigen Preisen oft die Schenkungssteuer anfällt. Hier erfahren Sie, welche Regelungen beim Immobilienverkauf unter Wert anfallen, wie hoch die Schenkungssteuer ist und wie Sie diese als Käufer vermeiden können.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Ein günstiger Verkauf der eigenen Immobilie ist erlaubt, kann aber Schenkungssteuer für den Beschenkten mit sich bringen.

  • Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Freibetrag, vom Wert der Immobilie und von der Steuerklasse des Beschenkten ab.

  • Um die Schenkungssteuer zu umgehen, ist eine Schenkung in mehreren Teilen oder eine Wertminderung durch ein Nießbrauchrecht denkbar.

  • Mit der einer Immobilienbewertung erfahren Sie, wie viel Ihre geschenkte Immobilie wert ist. Jetzt kostenlose Immobilienbewertung starten.

Darf ich meine Immobilie unter Wert verkaufen?

Prinzipiell darf der Verkäufer einer Immobilie den Preis für diese festlegen. Jedoch sollten Sie beachten, dass bei einem „Ramschpreis“ das Finanzamt von einer sogenannten gemischten Schenkung ausgeht und Schenkungssteuer erhebt. Dann müssen Sie als Käufer teils hohe Steuern auf den Kauf zahlen und profitieren eventuell gar nicht mehr von dem niedrigeren Preis.

Auch wenn Sie eine Gegenleistung wie etwa ein Wohnrecht des Verkäufers vereinbaren, kann die Schenkungssteuer anfallen. Hier fragt das Finanzamt, ob die Gegenleistung in etwa dem Wert der Immobilie entspricht. Als Faustregel gilt, dass ein Kaufpreis von 20 bis 25 Prozent unter dem durchschnittlichen Preis für eine vergleichbare Immobilie die Aufmerksamkeit des Finanzamts erregt und zur Veranschlagung zusätzlicher Steuern führen kann.

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Wichtig:

Zur Wertermittlung wird nicht der Bodenrichtwert, sondern der Verkehrswert der Immobilie herangezogen, den ein Experte ermitteln kann. Alternativ können Sie den Wert Ihrer immobilie auch kostenlos mit der Immobilienbewertung von ImmoScout24 ermitteln lassen.


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Wie hoch ist die Schenkungssteuer bei Immobilien?

Die Schenkungssteuer ähnelt der Erbschaftssteuer, ist aber separat zu betrachten. Die Schenkungssteuer soll verhindern, dass ein Erbe umgangen wird und dass eine unfaire Bereicherung möglich ist. Bei der Schenkung fallen Eltern und Groß- sowie Urgroßeltern in eine schlechtere Steuerklasse als beim Erbe. Es gelten keine Versorgungsfreibeträge. In der Regel ist selbstgenutztes Wohneigentum für Kinder, die eine Schenkung erhalten, nicht steuerfrei. Nur Ehe- und Lebenspartner können davon profitieren.

Die Höhe der Schenkungssteuer hängt von folgenden Faktoren ab:

  • Verwandtschaftsverhältnis

  • Steuerklasse des Beschenkten

  • Wert der Schenkung

Der Beschenkte muss die Schenkungssteuer zahlen, indem er innerhalb von drei Monaten nach der Schenkung eine Schenkungssteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einreicht. Dafür ist ein formloses Schreiben, das persönliche Daten von Empfänger und Schenker, den Gegenstand der Schenkung und Informationen zum verwandtschaftlichen Verhältnis enthält, ausreichend. Sollten die Schenkungssteuern nicht beglichen werden, ist der Schenkende in die Haftung zu nehmen.

Die Schenkungssteuer bezieht sich nur auf den Anteil des Wertes der Immobilie, der über dem Freibetrag des Empfängers liegt. Für diesen Anteil fällt die Steuer einmalig an. Nach zehn Jahren kann der Empfänger erneut seinen Freibetrag in Anspruch nehmen. Die Freibeträge gestalten sich wie folgt je nach Verwandtschaftsverhältnis:

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro bei Steuerklasse I

  • Kinder und Adoptivkinder: 400.000 Euro bei Steuerklasse I

  • Enkelkinder: 200.000 bis 400.000 Euro bei Steuerklasse I; abhängig davon, ob die Eltern noch leben

  • sonstige Verwandte: 20.000 Euro

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Neue Gesetzeslage, neue Immobilienwerte – Sind die Freibeträge noch hoch genug?

Bis Ende 2022 waren die Freibeträge großzügig bemessen. An deren Höhe ändert sich auch nichts. Was sich jedoch geändert hat, ist das Ermittlungsverfahren, um einen Immobilienwert festzustellen. Einige Berechnungsfaktoren wurden mit dem neuen Bewertungsgesetz zum 1. Januar 2023 angepasst, andere ergänzt.

Dadurch kann eine Immobilie, die vorher 600.000 Euro wert war, 800.000 Euro wert sein und erfährt damit eine immense Wertsteigerung. Dementsprechend erhöht sich auch die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer. Allerdings findet das Sachwertverfahren nur Anwendung, wenn es keine Vergleichswerte vergangener Transaktionen gibt.

Wichtig ist, dass Sie bei einer Schenkung, den Wert Ihrer Immobilie – sofern er nicht bereits als Vergleichswert vorliegt – ermitteln lassen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Besuchen Sie eine ausführliche Erklärung der neuen Gesetzeslage in unserem Beitrag für Erbschaftssteuer.


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Wie kann ich die Schenkungssteuer umgehen?

Wer seine Immobilie zu einem niedrigen Preis an Verwandte oder andere Begünstigte verkaufen möchte, hat die folgenden Optionen, um die Schenkungssteuer zu umgehen oder zu minimieren:

  • Zusätzlich zum Kaufpreis eine Gegenleistung wie ein Wohnrecht oder Nießbrauch festlegen

  • Den Freibetrag ausschöpfen

  • Die Schenkung nach Möglichkeit auf 20 Jahre oder mehr verteilen, um vom erneuten Freibetrag nach zehn Jahren zu profitieren

  • Einschätzung des Finanzamtes durch ein Wertgutachten widerlegen

  • Schenkung statt Verkauf zu niedrigem Preis erwägen, um eine versteckte Schenkung und daraus resultierende hohe Steuern sowie eventuell sogar rechtliche Probleme zu vermeiden

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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