Es kommt häufig vor, dass ein Immobilienkredit nicht auf den Cent genau berechnet werden kann. Dann bemerken Bauherren, dass die Baufinanzierung nicht ausgeschöpft wurde. Welche Möglichkeiten Banken in diesem Fall bieten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
- Ob Kosten durch eine nicht ausgeschöpfte Baufinanzierung entstehen, steht in Ihrem Darlehensvertrag.
- Meistens fordern Banken eine Nichtabnahmeentschädigung, da ihnen durch die "Zurückgabe" der ausstehenden Darlehenssumme Zinseinnahmen entgehen.
Eine klare Antwort auf die Frage, ob durch die nicht ausgeschöpfte Baufinanzierung Kosten entstehen, enthält Ihr Darlehensvertrag. Grundsätzlich ist ein „Zurückgeben“ der ausstehenden Darlehenssumme möglich. Der Bank entgehen hierdurch jedoch Zinseinnahmen, weshalb in den meisten Fällen eine Nichtabnahmeentschädigung gefordert wird.
Die Nichtabnahmeentschädigung berechnet sich aus der ausstehenden Darlehenssumme und den aktuellen Bauzinsen. Für den Fall, dass das Zinsniveau deutlich gestiegen ist, sodass der Bank kein Schaden entsteht, müssen Sie als Bauherr:in keinen Ausgleich zahlen. Ist das Zinsniveau jedoch stark gesunden, kann die Entschädigung in Extremfällen bis zu 20 Prozent der ausstehenden Summe und damit im Zweifel mehrere tausend Euro kosten. Die Berechnung der Bank sollten Sie in jedem Fall durch die Verbraucherzentrale prüfen lassen.
Eine Baufinanzierung kann sich bei Nichtabnahme schnell zu einer Kostenfalle entwickeln. Vergleichen Sie Ihre Finanzierung sorgfältig und schauen Sie sich genauer auch die Vertragsmodalitäten an.
Ein nicht in Anspruch genommener Kredit kann sich zu einem teuren Vergnügen entwickeln. Je nach Zinsentwicklung von Vertragsschluss bis zum Auszahlungsbeginn ist bekannt, dass Banken bis zu 20 Prozent Nichtabnahmeentschädigung auf die Darlehenshöhe verlangen können. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die hohen Kosten:
| Eckdaten | |
| Darlehenshöhe | 100.000 Euro |
| Zinssatz | Zinssatz 3,27 % |
| Zinsbindung | 9 Jahre |
| Vertragsschluss | Mai 2013 |
| Auszahlungsbeginn | Mai 2017 |
| Nichtabnahmeentschädigung | 22.000 Euro |
Bevor Sie der Bank mitteilen, dass Sie die Baufinanzierung nicht ausschöpfen werden, sollten Sie sichergehen, dass der ausstehende Betrag tatsächlich nicht mehr benötigt wird.
Möglicherweise haben Sie Kosten übersehen, für die Sie die Summe noch einsetzen könnten. In jedem Fall hängt es neben der Bank auch von Ihrem Darlehensvertrag ab, welche Möglichkeit Sie umsetzen können.
Sobald Sie sich sicher sind, dass Sie die Baufinanzierung nicht ausschöpfen werden, gibt es vier unterschiedliche Möglichkeiten:
- Zahlen einer Nichtabnahmeentschädigung: Sie nehmen das Geld nicht in Anspruch, sodass die Baufinanzierung nicht ausgeschöpft ist, und zahlen der Bank hierfür eine Nichtabnahmeentschädigung.
- Anspruch der Darlehenshöhe vereinbaren: Sie vereinbaren bereits bei Abschluss des Immobiliendarlehens, dass nur 90 bis 95 Prozent der Darlehenssumme in Anspruch genommen werden müssen. Fünf bis zehn Prozent der Summe können Sie mit dieser Lösung kostenfrei zurückgeben.
- Restbetrag nicht zweckgebunden nutzen: Die Bank überlässt Ihnen die ausstehende Summe aus der Baufinanzierung, die nicht ausgeschöpft wird, zur freien Verfügung. Als Sicherheit dient die Immobilie.
- Restbetrag zur Sondertilgung nutzen: Die nicht verwendete Summe lassen Sie als Sondertilgung in die Rückzahlung des Immobiliendarlehens einfließen. Beachten Sie hier jedoch, dass manche Banken Sondertilgungen erst frühestens ein Jahr nach Auszahlung des vollständigen Betrags zulassen.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird die Darlehenssumme durch die Bank komplett ausgezahlt, während sie beim Hausbau in Teilen ausgezahlt wird. Während der Zeit, in der der komplette Umfang der Baufinanzierung nicht ausgeschöpft ist, fallen möglicherweise Bereitstellungszinsen an. Beim Abschluss des Darlehensvertrags sollten Sie darauf achten, dass die Bereitstellungszinsen erst zu einem möglichst späten Zeitpunkt und nicht etwa schon nach wenigen Monaten anfallen. Um Zinsen zu sparen sollten Sie den Darlehensbetrag also möglichst schnell abrufen.
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