Bei einem befristeten Mietvertrag ist das Wohnrecht der Mieter:innen auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Der:die Vermieter:in benötigt bei einem Zeitmietvertrag eine Begründung für die Befristung wie beispielsweise eine umfassende Renovierung oder Eigenbedarf. Was sonst noch wichtig ist, erfährst du in unserem Beitrag.


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importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Zeitmietvertrag sieht vor, dass das Mietverhältnis nach einem im Vertrag vereinbarten Zeitraum endet.

  • Die Befristung muss im schriftlichen Mietvertrag auf Zeit konkret begründet werden. Rechtlich anerkannte Gründe sind der geplante Eigenbedarf des:der Vermieter:in oder eine geplante Sanierung.

  • Vor Ablauf der Befristung ist eine Kündigung oder Verlängerung des Zeitmietvertrags nur in beiderseitigem Einvernehmen möglich.

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» Für private Vermieter:innen
Die Basis für ein stabiles Mietverhältnis

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Ist ein Mietvertrag unbefristet, so ist kein Endzeitpunkt in ihm festgehalten. Mieter:innen wie auch Vermieter:innen können den Vertrag ordentlich oder außerordentlich unter bestimmten Bedingungen kündigen.


Ein Raum voller Kartons und Möbel. Eine Person nutzt einen Karton als Schreibunterlage.

Der Zeitmietvertrag oder befristete Mietvertrag hat eine festgelegte Laufzeit. Er wird genutzt beispielsweise für möblierte Wohnungen zur Zwischenmiete.

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Unter welchen Bedingungen ist die Befristung wirksam?

Du darfst einen befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag abschließen, wenn du Gründe für die Befristung hast, wie sie in § 575 BGB genannt werden. Diese Regelung gilt seit 2001.

Anerkannte und konkrete Gründe, die du dem:der Mieter:in schriftlich mitteilen musst, sind:

  1. Eigenbedarf: Der:die Vermieter:in will die Wohnung nach Ablauf der Befristung selbst nutzen und meldet dies an. 
  2. Umfassende Sanierung: Der:die Vermieter:in will die Wohnung abreißen oder sie so umfassend sanieren, dass sie während der Renovierungsarbeiten nicht mehr bewohnbar ist. 
  3. Bereitstellung als Werkmietwohnung: Der:die Vermieter:in will die Wohnung an Mitarbeiter:innen einer Firma vermieten, die zu einer Dienstleistung verpflichtet sind.

Ohne gesetzlich zulässige Begründung im Mietvertrag – trotz enthaltener Befristungsklausel oder anderweitiger Absprache – gilt das Mietverhältnis fast immer als unbefristet. Es handelt sich dann nicht um einen qualifizierten Zeitmietvertrag und der:die Mieter:in kann in der Wohnung bleiben.

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Es ist also immens wichtig, eine rechtswirksame Begründung für die Befristung in den Mietvertrag einzutragen.

Das solltest du zu den verschiedenen Gründen wissen:

Eigenbedarf

Dieser Grund wird häufig genannt und schriftlich im Vertrag festgehalten. Er kommt immer dann zum Tragen, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts nutzen will § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Nutzung muss nicht vollumfänglich stattfinden, sie kann auch als Zweit- oder Wochenendwohnung dienen. Wichtig ist eine konkrete Angabe im Mietvertrag: Wer und wann wird er:sie die Wohnung nutzen? Ganz besonders oft sind Verträge zur Untermiete befristet, weil der:die Hauptmieter:in sich zwecks Studiums oder Job für einen gewissen Zeitraum in einer anderen Stadt oder einem anderen Land aufhält.

Umfassende Sanierung

Ein weiterer Befristungsgrund ist die umfassende Sanierung nach (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) dergestalt, dass die Baumaßnahmen das Bewohnen der Wohnung unmöglich machen oder deutlich erschweren würde. Konkrete Pläne werden an dieser Stelle nicht erwartet, aber es sollte eine ernstgemeinte Absicht dahinterstecken.

Entbehrlich ist ein Befristungsgrund bei Räumen, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (§ 549 Abs. 3 BGB). Dabei kann es sich um Ferienwohnungen oder Zimmer in Studierendenwohnheimen handeln.

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Hinweis: Begründung für die Vermietung kann nicht geändert werden

Hast du als Begründung für die Befristung des Mietvertrags beispielsweise Eigenbedarf in den Mietvertrag eingetragen, muss es dabeibleiben. Wenn du merkst, dass dieser Grund wegfällt, darfst du nicht auf eine andere Begründung umschwenken.

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Befristungsgrund weggefallen – und jetzt?

Manchmal fällt der Grund für die Befristung während des Mietverhältnisses weg.

Mieter:innen sollten daher frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist fragen, ob der im Zeitmietvertrag festgehaltene Befristungsgrund noch gegeben ist. Wenn du als Vermieter:in nicht innerhalb eines Monats antwortest, dürfen Mieter:innen den Mietzeitraum um die Verzögerung verlängern. Falls der Befristungsgrund ganz wegfällt, können Mieter:innen sogar auf einen unbefristeten Mietvertrag bestehen.

Als Vermieter:in solltest du dich daher schon zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Klaren darüber sein, dass der Befristungsgrund bestehen bleibt. Denn anderenfalls kann es vorkommen, dass die Mieter:innen dank Zeitmietvertrag das Recht haben, länger in der Wohnung zu bleiben als von dir geplant.

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Hinweis: Wie lang darf die Befristung des Mietvertrags sein?

Der Zeitmietvertrag darf die von dir gewünschte Dauer haben – ob sechs Monate, zwei oder zehn Jahre, ist ganz dir überlassen. Solange du eine gültige Begründung angibst, sind dir keine Grenzen gesetzt.

Ist ein Zeitmietvertrag kündbar?

Bei einem Zeitmietvertrag steht das Mietende von vornherein fest. Darum ist eine Kündigung auch überflüssig, denn der Vertrag läuft einfach aus und der:die Mieter:in muss bis zum Vertragsende ausgezogen sein.

Eine ordentliche Kündigung, während der Vertragslaufzeit ist nicht möglich, weder für Mieter:innen, noch für Vermieter:innen. Jedoch ist eine außerordentliche Kündigung von beiden Mietparteien denkbar. Triftige Gründe dafür sind für Vermieter:innen, dass die Miete nicht bezahlt wird und für Mieter:innen, dass von den Wohnräumen eine Gefahr für die Gesundheit ausgeht.

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Hinweis: Vorzeitige Beendigung ist möglich

Manchmal ist es für Vermieter:in oder Mieter:in sehr wichtig, den Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden. Dies geht zum Beispiel mit einem Aufhebungsvertrag. Einige dich darüber nach Möglichkeit mit deinem:deiner Mieter:in und biete als Vermieter:in gegebenenfalls eine Abfindung an.

Was muss ich beim Zeitmietvertrag besonders beachten?

Als Vermieter:in solltest du darauf achten, die Begründung für die Befristung möglichst genau zu formulieren und in den Zeitmietvertrag aufzunehmen. Außerdem ist es wichtig, dass du diesen Grund jederzeit belegen kannst. Lege dir daher entsprechende Dokumente zurecht, um deinen Mieter:innen bei Bedarf beweisen zu können, dass die Befristung weiterhin besteht. Beachte zudem, dass Mieterhöhungen bei Zeitmietverträgen nicht möglich sind.

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Frage: Lässt sich der Zeitmietvertrag verlängern?

Trotz Befristung haben beide Seiten das Recht, eine Verlängerung des befristeten Mietvertrags zu beantragen. Du kannst auf Wunsch einen weiteren befristeten Mietvertrag ausstellen oder das Mietverhältnis in ein unbefristetes Verhältnis umwandeln. Geschieht dies nicht, endet der Zeitmietvertrag zum festgelegten Datum und die Mieter:innen müssen ausziehen.

Denke daran, so früh wie möglich die Modalitäten des Auszugs und der Wohnungsübergabe zu regeln. So vermeidest du, dass sich der Ablauf verzögert. Nimm Kontakt zu den Mieter:innen auf. Dies ist vor allem bei Altverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, wichtig. Denn bei diesen alten, sogenannten einfachen Zeitmietverträgen dürfen Mieter:innen zwei Monate vor Ablauf der Befristung nach wie vor eine Fortsetzung des Mietverhältnisses fordern.

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In dieser Checkliste zum befristeten Mietvertrag siehst du noch einmal auf einen Blick, worauf du besonders achten solltest:

  • Grund für Befristung genau formulieren und belegen
  • Auszugsmodalitäten regeln
  • Wohnungsübergabe regeln
  • Bei Altverträgen klar mit Mieter:innen kommunizieren

Beispiel 1: Neuer Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag läuft zum 31.12.2022 aus. Ab dem 31.8.2022 kann dein:e Mieter:in dich fragen, ob dein Befristungsgrund noch besteht oder ob sich der Zeitmietvertrag verlängert.  

Am 1.10.2022 erhältst du die Anfrage. Bis zum 1.11.2022 darfst du dir mit deiner Antwort Zeit lassen. Antwortest du erst am 15.11.2022, kann dein:e Mieter:in von dir verlangen, dass du den Mietvertrag bis zum 15.1.2022 fortsetzt. 

Für Zeitmietverträge, die du vor dem 1.9.2001 abgeschlossen haben, bleibt es bei den dafür geltenden Fristen: 

Bei einfachen Zeitmietverträgen, also solchen ohne Befristungsgrund, kann dein:e Mieter:in schriftlich bis spätestens zwei Monate vor dem vereinbarten Vertragsende verlangen, dass du den Mietvertrag fortsetzt. Anderenfalls muss er:sie fristgerecht ausziehen.

Beispiel 2: Alter Mietvertrag

Du hast mit deinen Mieter:innen am 1.8.2001 einen Zeitmietvertrag ohne Befristungsgrund abgeschlossen. Laut Mietvertrag soll er bis zum 31.7.2022 laufen. Bis zum 31.5.2022 müssen die Mieter:innen ihr Fortsetzungsverlangen bei dir gestellt haben, denn sonst endet der Mietvertrag wie vereinbart am 31.7.2022.  

Hast du dagegen mit deinen Mieter:innen nach dem 1.9.2001 einen Zeitmietvertrag mit Befristungsgrund abgeschlossen, musst du ihnen auch ungefragt drei Monate vor Mietvertragsende mitteilen, ob ihr Befristungsgrund noch besteht.


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Welche Vor- und Nachteile bietet ein befristeter Mietvertrag?

Ein Zeitmietvertrag kommt in der Praxis recht selten zur Anwendung. Zwar hat er einige Vorteile, ist aber bei Mieter:innen tendenziell weniger beliebt. In der folgenden Übersicht siehst du, welche Vor- und Nachteile ein befristeter Mietvertrag aus Sicht von Vermieter:innen mit sich bringt:

Vorteile des befristeten Mietvertrags Nachteile des befristeten Mietvertrags
Mietverhältnis endet automatisch Begründung muss vorliegen
gesichertes Einkommen keine Mieterhöhung möglich
geringeres Risiko für Mietnomad:innen Risiko der automatischen Umwandlung in unbefristeten Mietvertrag möglich

Darüber hinaus ist es einfacher einen Vertrag zu befristen, als im Nachhinein wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Bei einem befristeten Vertrag reicht es als Begründung anzugeben, was für die Wohnung geplant ist. Dagegen bedarf einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Belege darüber, dass die kündigende Person die Wohnung wirklich benötigt.


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FAQ: Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Der Zeitmietvertrag oder befristete Mietvertrag gibt an, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Frist automatisch endet – ohne explizite Kündigung. Dabei müssen die Bedingungen aus dem § 575 des BGB erfüllt werden.

Was ist bei befristeten Mietverträgen zu beachten?

Damit der Zeitmietvertrag gilt, muss er einen konkreten, gesetzlich anerkannten Befristungsgrund erhalten. Zudem darf der Vertrag keine unzulässigen Klauseln enthalten. Achte auf die korrekte Schriftform und lass den Vertragsentwurf am besten von Rechtsanwält:innen überprüfen.

Wie oft darf ein befristeter Mietvertrag verlängert werden?

Solange die entsprechende Begründung vorliegt, darf der befristete Mietvertrag beliebig oft für den gewünschten Zeitraum verlängert werden. Er kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in einen unbefristeten Mietvertrag umgewandelt werden.

Wie lässt sich der Zeitmietvertrag kündigen?

Die Kündigung von einem befristeten Mietvertrag ist normalerweise nicht möglich, da das Mietverhältnis hier automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt endet. Jedoch können Mieter:innen einen Aufhebungsvertrag anstreben. Vermieter:innen dürfen zudem eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn die Mieter:innen ihre Pflichten verletzen.

Wo erhalte ich eine Zeitmietvertrag-Vorlage?

Der Zeitmietvertrag gilt nur dann, wenn du ihn schriftlich festhältst. Nutze dafür eine kostenfreie Vorlage für befristete Mietverträge, die du online findest, beispielsweise bei ImmoScout24 in VermietenPlus.

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Nadine Kunert
Expertin für Verkauf & Vermietung

Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

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