Viele Wohnungen sind kleiner als im Mietvertrag angegeben

Falsche Wohnungsgröße im Mietvertrag

Die im Mietvertrag ausgewiesene Quadratmeterzahl stimmt oft nicht mit der Realität überein. Das ergab eine Umfrage von ImmobilienScout24 unter mehr als 1.000 Mietern.


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Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV 2004) bildet die Grundlage für die Ermittlung der Wohnfläche. Hier ist festgelegt, welche Flächen zur Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung herangezogen werden. Ganz klar, Räume innerhalb einer Wohnung wie z. B. Küche, Bad oder Flur zählen zur Wohnfläche. Prinzipiell gehören auch Dachschrägen oder Raumteile mit Höhen von weniger als 2 Metern dazu. Sie werden allerdings prozentual angerechnet – genau wie Balkone, Terrassen, unbeheizte Wintergärten etc.

Erfahren Sie im Detail, was zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen wird:

Gebäudeteil

 

Das zählt zur Wohnfläche

 

Wohnräume, Küche, Bad und WC

Flur

Abstellräume innerhalb der Wohnung

 ✔ 

Beheizter Wintergarten, beheiztes Schwimmbad

Unbeheizter Wintergarten, unbeheiztes Schwimmbad

zu 50 Prozent

Loggia, Balkon oder Terrasse

  zu 25 Prozent*

Dachschrägen oder andere Raumteile mit

Höhen unter 2 Metern, Raumteile unter Treppen ab einer Höhe von  1 bis 2 Meter Höhe

zu 50 Prozent

*in Ausnahmefällen auch zu 50 Prozent


Gebäudeteil Das zählt nicht zur Wohnfläche
Keller mit Hobbyraum X
Nicht ausgebautes Dachgeschoss X
Waschküchen, Trockenräume X
Abstellräume außerhalb der Wohnung  X 
Garagen X
Treppenhaus X
Schornsteine, freistehende Pfeiler oder Säulen,
die höher als 1,50 Meter sind und deren Grundfläche
größer als 0,1 Quadratmeter ist
X
Tür-, Fenster und Wandnischen, die nicht bis zum Boden gehen *

X

* Reichen sie bis zum Boden, kommt es auf die Tiefe an: Nischen müssen mindestens 13 Zentimeter tief sein, um angerechnet zu werden.


Wie bestimme ich die korrekte Wohnfläche?

Die Anwendung eines Laser-Entfernungsmessers ist sehr einfach. Um beispielsweise die Entfernung zwischen zwei Wänden zu bestimmen, hält man das Gerät mit der hinteren Kante an die eine Wand und visiert die gegenüberliegende Wand mit dem roten Laserstrahl an. Weil der Zielpunkt scharf umrissen ist, gelingt es spielend, auch an Hindernissen vorbei zu peilen. Ein Knopfdruck – das Messergebnis wird gespeichert und kann beispielsweise auf einen Grundrissplan übertragen werden.

Anwendungsbeispiel: Flächen unter Schrägen exakt bestimmen


Mit dem Laser-Entfernungsmesser können Sie Räume mit Schrägen leicht berechnen.

Gilt es etwas auszumessen, ist der Zollstock in der Regel das Mittel der Wahl. Soll allerdings eine komplette Wohnung mit all ihren Längen, Schrägen und Nischen vermessen werden, muss ein exakteres Messinstrument her: der Laser-Entfernungsmesser. Die Anwendung des Lasers ist einfach: Wenn Sie zum Beispiel die Entfernung zwischen zwei Wänden bestimmen möchten, halten Sie das Gerät mit der hinteren Kante an die eine Wand und visieren die gegenüberliegende Wand mit dem roten Laserstrahl an. Per Knopfdruck speichern Sie das Messergebnis und weiter geht‘s.

Mit dem Laser-Entfernungsmesser können Sie ohne großen Aufwand die Wohnfläche in Räumen mit Dachschrägen exakt berechnen. Das ist wichtig, denn bei der Wohnflächenermittlung werden nur Flächen mit einer Raumhöhe von zwei Metern voll berücksichtigt. Zwischen einem und zwei Metern zählt die darunterliegende Fläche nur zu 50 Prozent und Flächen mit noch geringerer Raumhöhe werden gar nicht einbezogen.

So berechnen Sie Ihre Wohnfläche mit Dachschrägen:

  1. Beginnen Sie an der Wand unter der Schräge. Stellen Sie den Laser-Entfernungsmesser auf den Boden, sodass der Laserpunkt an die Dachschräge projiziert wird.
  2. Bewegen Sie das Messgerät von der Wand in Richtung Raummitte. Das Gerät liefert nun kontinuierlich Messdaten.
  3. Sobald es 1,00 m anzeigt, markieren Sie diese Stelle auf dem Fußboden. Bis hier zählt die Grundfläche nicht.
  4. Bewegen Sie das Gerät weiter, bis es 2,00 m anzeigt. Markieren Sie wiederum die Stelle. Die Grundfläche zwischen diesem und dem vorherigen Messpunkt zählt zur Hälfte.
  5. Nun können Sie die Grundfläche des restlichen Zimmers mit einer Raumhöhe von mehr als zwei Metern ausmessen.
  6. Addieren Sie die Werte aus Punkt 4 und 5 und Sie erhalten die exakte Grundfläche gemäß Wohnflächenverordnung.

Ermöglicht jede Größenabweichung eine Mietanpassung?


Beträgt die Abweichung mehr als 10%, haben Sie als Mieter das Recht, Ihre Miete zu kürzen.

Sie haben Ihre exakt vermessene Wohnfläche mit den Angaben im Mietvertrag verglichen und Abweichungen festgestellt. Jetzt entscheidet die Höhe der Abweichung, ob Sie aktiv werden sollten. Beträgt die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent, haben Sie als Mieter das Recht, Ihre Miete zu kürzen und zu viel gezahltes Geld zurückzufordern. Sie können sogar den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Eine Abweichung von zehn Prozent oder weniger gilt nicht als Mangel.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wenn in Ihrem Mietvertrag der Mietpreis ausdrücklich mit z. B. „7 Euro pro Quadratmeter“ ausgewiesen ist. Eine solche Vereinbarung kann als Zusicherung einer bestimmten Wohnfläche gelten. In diesem Fall würde Sie auch eine Wohnflächenabweichung von zehn Prozent oder weniger zu einer Mietminderung berechtigen.

Bei Mieterhöhungen gilt die tatsächliche Wohnfläche

Im November 2015 hat der Bundesgerichtshof die Zehn-Prozent-Toleranzgrenze bei Mieterhöhungen gekippt. In diesem Fall gilt ab sofort die tatsächliche Wohnfläche - egal, welche Wohnungsgröße im Mietvertrag vereinbart ist und wie hoch die prozentuale Abweichung ist. Bei der Festsetzung der Miethöhe und der Betriebskostenabrechnung gilt bisher weiterhin die Zehn-Prozent-Abweichregel.

Was tun, wenn die Wohnungsgröße nicht stimmt?

In Ihrem Mietvertrag ist die Wohnfläche beispielsweise mit ca. 70 Quadratmeter angegeben. Beim Nachmessen haben Sie eine Abweichung von mehr als 10 Prozent festgestellt. Lassen Sie sich nicht beirren, wenn Ihr Vermieter argumentiert, es handle sich schließlich um eine Circa-Angabe. Ob im Mietvertrag 70 Quadratmeter oder circa 70 Quadratmeter steht, spielt keine Rolle. Es zählt die tatsächliche Wohnungsgröße.

So berechnen Sie, um wie viel Sie die Miete mindern dürfen

Die Höhe der Mietminderung berechnet sich aus der Differenz zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche. Beträgt die Wohnfläche nur 70 Quadratmeter statt der ausgewiesenen 80 Quadratmeter, sieht die Berechnung folgendermaßen aus:

Schritt 1
Aus der monatlichen Kaltmiete und der Flächenangabe im Mietvertrag wird der Mietpreis pro Quadratmeter errechnet:
560 Euro : 80 m2 = 7 Euro/ m2

Schritt 2 
Multiplizieren Sie den Quadratmeterpreis mit den fehlenden Quadratmetern:
7 Euro x 10 m2 = 70 Euro

Sie dürfen Ihre Miete um 70 Euro pro Monat mindern. Das gilt auch rückwirkend!

Bitte denken Sie daran: Für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete gilt eine Verjährungsfrist. Sie beträgt drei Jahre, nachdem die Abweichung bekannt wurde. Wissen Sie schon länger von der Abweichung, ohne etwas unternommen zu haben, erlischt Ihr Recht auf Minderung.

Bei Mieterhöhungen zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße

Für eine Mietminderung muss die Wohnfläche über 10 Prozent geringer ausfallen als im Mietvertrag angegeben. Bei einer Mieterhöhung hingegen zählt die tatsächliche Quadratmeterzahl. Ist Ihre Wohnung also fünf Prozent kleiner als angegeben, darf sich die Mieterhöhung auch nur auf diese kleinere Fläche beziehen. Ist eine Wohnung fünf Prozent größer als angegeben, darf Ihr Vermieter die Miete ebenfalls entsprechend erhöhen. Mehr lesen

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