Fünf Irrtümer, auf die Käufer von Eigentumswohnungen immer wieder hereinfallen

Rechte und Pflichten im Eigentum

Die Eigentumswohnung wartet darauf, von Ihnen in Besitz genommen zu werden. Aber ist Wohnungseigentümer alles erlaubt, was auch Hauseigentümer dürfen? Nicht ganz: Eigentumswohnungen gehorchen einigen speziellen Regeln. Wir zeigen, über welche Top-5-Irrtümer man sich besser (vorab) klar sein sollte.




Erster Irrtum: "Ich mach' mir meine Wohnung, so wie sie mir gefällt."

Der abgewandelte Pippi-Langstrumpf-Spruch gilt sehr wohl für Häuser, aber nicht für Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Kein Eigentümer kann schalten und walten, wie er es gerne will, weil seine Wohnung und die damit verbundenen anderen Räume und Flächen unterschiedliche Rechte beinhalten. Denn rechtlich zerfällt das Eigentum an der Wohnung in mindestens zwei Eigentumsbereiche: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Innerhalb der Wohnung selbst (Sondereigentum) können Eigentümer tatsächlich tun und lassen, was sie wollen. Die Farbe der Teppiche und Wände, die Armaturen, selbst die Anordnung der nichttragenden Wände bleibt Ihnen überlassen. Aber bereits die Außenseite der Wohnungstür, die Fenster, Balkone oder andere Bereiche, die Sie nutzen dürfen, die aber allen Bewohnern gleichermaßen gehören bzw. den Gesamteindruck des Hauses bestimmen, sind Gemeinschaftseigentum und von der Zustimmung der Eigentümerversammlung abhängig.


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Zweiter Irrtum: "Beim Vermieten meiner Wohnung redet mir keiner rein."

Jein. Natürlich haben Besitzer einer Eigentumswohnung das Recht, sie zu vermieten, wenn sie sie selbst nicht bewohnen wollen. Das garantiert der §13 des Wohnungseigentumsgesetzes. Allerdings gibt es die Einschränkung, dass weder geltendes Recht noch die Rechte Dritter davon beeinträchtigt werden dürfen. Sie ahnen es schon: Die Dritten sind in den meisten Fällen die anderen Eigentümer. Sie können in der Teilungserklärung, also dem "Grundgesetz" der Eigentümergemeinschaft, entsprechende Klauseln einbauen, die das Vermieten an die Zustimmung der Gemeinschaft bindet.


Dritter Irrtum: "Nach Zahlung des Kaufpreises kommen keine weiteren Kosten auf mich zu."

Auch Hausbesitzer sollten sich für künftige Renovierungen und Sanierungen Geld zurücklegen. So die Empfehlung. Aber ob sie es machen und im Fall der Sanierung eventuell ohne Geld dastehen, ist ihre Sache. Bei einer Eigentumswohnung sieht das anders aus: Nicht nur die einzelne Wohnung, sondern das ganze Haus muss von allen Eigentümern funktionstüchtig gehalten werden. Über sogenannte Sonderumlagen können Instandsetzungen und bauliche Maßnahmen auf alle Eigentümer verteilt werden.


Vierter Irrtum: "Das Hausgeld ist so hoch, wie es die Betriebskosten bei einer Mietwohnung wären."

Stimmt nicht. Hausgeld geht über die üblichen Betriebskosten hinaus. Es ist das Geld, was zur Bewirtschaftung und Pflege der Immobilie notwendig ist. Meist wird es im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Es enthält beispielsweise Betriebskosten, Verwaltungskosten, laufende Reparaturkosten und die regelmäßigen Einlagen in eine Instandhaltungsrücklage.


Fünfter Irrtum: "Mein persönlicher Einsatz bezieht sich nur auf meine Eigentumswohnung."

Wieder falsch. Natürlich müssen Sie sich auch um Ihre Eigentumswohnung kümmern und dafür sorgen, dass dort alles in bester Ordnung ist. Zusätzlich sind Sie aber teilweise auch für das ganze Haus zuständig – und zwar oft mit persönlichem Einsatz. So muss beispielsweise eine Verwaltung gefunden, eingesetzt und auch kontrolliert werden. Der sogenannte Verwaltungsbeirat rekrutiert sich aus Eigentümern und sorgt für die Kontrolle des Verwalters, muss Rechnungen und Pläne prüfen und freigeben. Der Beirat kann auch eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn es keinen Verwalter gibt oder dieser seiner Pflicht dazu nicht nachkommt.



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