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Liegenschaftszins


Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, die zur Wertermittlung von Immobilien im Ertragswertverfahren benötigt wird. In der Wertermittlungsverordnung wird der Liegenschaftszins als Zinssatz definiert, mit dem der Verkehrswert einer Liegenschaft im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Grundsätzlich gilt: Je nieder der Liegenschaftszinssatz, desto wertstabiler die Immobilie.

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Was ist eine Liegenschaft?


In der Regel bezeichnet eine Liegenschaft ein bebautes Grundstück, durch dessen Vermietung Erträge erwirtschaftet werden können.

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Wie hoch ist der Liegenschaftszins?


Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Bestandteil bei der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren und nicht zu verwechseln mit dem normalen Zinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird nach Grundstückslage, Art und der Restnutzungsdauer eines Objektes bestimmt.

Vernachlässigt man den Bodenwert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer, kann man den Liegenschaftszins als Richtwert vereinfacht überschlagen, indem man den Jahresreinertrag der Immobilie durch den Kaufpreis dividiert.

Liegenschaften mit hohem Liegenschaftszins erscheinen somit zunächst attraktiv, stellen aber beispielsweise bei Mietausfällen ein höheres Risiko dar.




Immobilie

Liegenschaftszinssatz in %

Freistehendes Einfamilienhaus

2,0 - 3,5

Eigentumswohnung

3,0 - 4,5

Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus

4,0 - 5,5

Büro- und Geschäftshäuser

4,5 – 7,5

Sport- und Freizeitanlagen

7,0 – 9,0



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Wofür wird der Liegenschaftszins einer Immobilie angewendet?


Der Liegenschaftszinssatz wird bei verschiedenen Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie angewendet. Dies gilt insbesondere für die Verfahren zur Ertragswertermittlung. Hier ist der Liegenschaftszinssatz jener Zinssatz, mit dessen Hilfe der Verkehrswert einer Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinst wird. Darüber hinaus ist er ein zentraler Bestandteil des Ertragswertverfahrens.

Der Liegenschaftszinssatz kann sowohl als Zinssatz einer alternativen Anlage als auch als marktübliche Renditeerwartung gesehen werden – in jedem Fall wird er rückwirkend anhand vergangener Markttransaktionen bestimmt. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes kann direkt erfasst werden.

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Ist der Liegenschaftszinssatz abhängig vom Grundstückswert?


Der Liegenschaftszins ist mitunter in Abhängigkeit von der Höhe des jeweiligen Grundstückswertes zu sehen. Im Allgemeinen gilt hierbei: Die Größe einer Immobilie beeinflusst sowohl die Höhe der Mieteinnahmen als auch die Höhe des Grundstückwertes. Damit ist die Höhe des Liegenschaftszinses nicht nur von der relativen Miethöhe abhängig. Ebenfalls großen Einfluss auf den Zinssatz haben die absolute Miethöhe in Abhängigkeit von der Immobiliengröße sowie die Zahl der vorhandenen Wohneinheiten.

 


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