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Einheitswert eines Grundstücks oder Hauses




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Was ist der Einheitswert?


Die Höhe der Grund- und Gewerbesteuer bemisst sich anhand des Einheitswerts. Er soll den Wert von Grundstücken und Immobilien darstellen, um den Finanzämtern eine Bemessungsgrundlage zu liefern.  

Seit 1998 dient der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grund- und Gewerbesteuer. Er kommt bei privat, gewerblich und land- und forstwirtschaftlich genutztem inländischem Grundbesitz zum Einsatz.

Der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks wird anhand der Werteverhältnisse 1935 im Osten und 1964 im Westen Deutschlands berechnet. Dabei werden neben der Lage auch Bauweise und Ausstattung berücksichtigt. Übersichtlich ist die Berechnung des Einheitswertes bei unbebauten Grundstücken. Dieser entspricht dann den Quadratmetern des Grundstücks, die mit dem Bodenwert multipliziert werden.


Info von ImmobilienScout24:

Das Bundesverfassungsgericht hat im April 2018 verkündet, dass die bisherige Berechnung des Einheitswertes für Häuser und Grundstücke in den „alten“ Bundesländern auf Grundlage der Hauptfeststellung 1964 verfassungswidrig ist. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber eine Neuregelung treffen. Bis dahin werden die verfassungswidrigen Regeln weiterhin angewandt. 

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Wie wird der Einheitswert eines Hauses ermittelt?


Mietwohngrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden in der Regel im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet. Dann wird die Jahresrohmiete zu der jeweiligen Berechnungszeit (also zum 1. Januar 1935 bzw. 1964) mit einem bestimmten festgelegten Faktor multipliziert, wobei werterhöhende oder -mindernde Faktoren berücksichtigt werden.

Darüber hinaus existiert auch das sogenannte Sachwertverfahren zur Ermittlung des Einheitswertes. Häuser und andere Immobilien im ehemaligen Osten der Bundesrepublik, für die keine Jahresrohmiete ermittelt werden kann, werden immer in diesem Verfahren berechnet. Dabei werden die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage zusammengerechnet.

Liegen keine Unterlagen zu dem betreffenden Grundstück vor, berechnet das Finanzamt den Einheitswert anhand einer sogenannten Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche orientiert.

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Warum liegt der Einheitswert unter dem realen Verkehrswert?


Die Feststellung der Einheitswerte soll gemäß § 21 BewG für alle wirtschaftlichen Einheiten jedes sechste Jahr (Hauptfeststellung) erfolgen.

Eine erste Hauptfeststellung wurde am 1. Januar 1935 durchgeführt, als die Einheitswerte für Grundstücke erstmalig eingeführt wurden. Die ursprüngliche Absicht des Gesetzgebers, mit einer 6-jährig turnusmäßig durchgeführten Hauptfeststellung aller Grundstücke in Deutschland alle Änderungen und Fortschreibungen zu erfassen, konnte sich nicht durchsetzen.

Die nächste Hauptfeststellung erfolgte deshalb nicht wie vorgesehen sechs Jahre später, sondern erst zum 1. Januar 1964. Seitdem wurde angesichts des hohen Aufwands von weiteren Hauptfeststellungen abgesehen, sodass die geltenden Einheitswerte für den Westen die Verhältnisse von 1964 und für den Osten die Verhältnisse von 1935 abbilden.  

Die Einheitswerte für Häuser und Grundstücke liegen deshalb deutlich unter den realen Verkehrswerten. Für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von Grundstücken oder durch Gründung von Wohnungseigentum, sowie für Einheiten, die erstmalig besteuert werden, hat deshalb eine sogenannte Nachfeststellung zu erfolgen, der Einheitswert wird damit vom Finanzamt neu festgelegt.

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Der ungerechte Einheitswert: Grundstückbesteuerung in der Kritik


Die Berechnung der Grundsteuer ist bereits seit Jahren in der Kritik. Vor allem die veralteten Einheitswerte der Häuser und Grundstücke, die als Berechnungsgrundlage dienen, stimmen viele Immobilienbesitzer wütend. Bereits seit Anfang 2010 existiert daher eine Arbeitsgruppe, die aus Vertretern der Bundesländer besteht und Lösungen für eine Grundsteuerreform erarbeiten soll.  

Erforderlich machte dies eine Feststellung des Bundesfinanzhofs im Jahr 2008. Danach ist die aktuelle Wertermittlung verfassungswidrig und es muss eine Neubewertung erfolgen. Auch das Bundesverfassungsgericht hat nun geurteilt, dass die bisherige Wertermittlung verfassungswidrig ist. Somit erfolgt die Grundsteuerberechnung nicht mehr lange nach dem Einheitswert – Grundstücke könnten künftig zum Beispiel nach ihrer Fläche oder auch ihrem Verkehrswert besteuert werden. Grundsteuerbescheide werden aus diesem Grund bereits seit dem Jahr 2012 nur noch unter Vorbehalt ausgestellt.

Bisher wurde die Steuerlast folgendermaßen berechnet: Der Einheitswert des Grundstückes wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl ist der steuerpflichtige Teil des Einheitswertes. Hieraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die kommunalen Grundsteuerbeamten schlagen auf diesen Wert einen kommunal differierenden Hebesatz auf, woraus sich dann die Steuerlast für jeden Hausbesitzer ergibt. 


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