Der Einheitswert eines Grundstücks

Die Höhe der Grund- und Gewerbesteuer bemisst sich anhand des Einheitswerts. Er soll den Wert von Grundstücken und Immobilien darstellen, um den Finanzämtern eine Bemessungsgrundlage zu liefern.

Seit 1998 dient der Einheitswert als Bemessungsgrundlage für die Grund- und Gewerbesteuer. Er kommt bei privat, gewerblich und land- und forstwirtschaftlich genutztem inländischem Grundbesitz zum Einsatz.

Der Einheitswert eines Grundstücks wird anhand der Werteverhältnisse 1935 im Osten und 1964 im Westen Deutschlands berechnet. Dabei werden neben der Lage auch Bauweise und Ausstattung berücksichtigt. Übersichtlich ist die Berechnung des Einheitswertes bei unbebauten Grundstücken. Dieser entspricht dann den Quadratmetern des Grundstücks, die mit dem Bodenwert multipliziert werden.

Mietwohngrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke werden in der Regel im Rahmen des Ertragswertverfahrens bewertet. Dann wird die Jahresrohmiete zu der jeweiligen Berechnungszeit (also zum 1. Januar 1935 bzw. 1964) mit einem bestimmten festgelegten Faktor multipliziert, wobei werterhöhende oder -mindernde Faktoren berücksichtigt werden.

Berechnung des Einheitswertes von Grundstücken

Darüber hinaus existiert auch das sogenannte Sachwertverfahren zur Ermittlung des Einheitswertes. Einfamilienhäuser und andere Immobilien im ehemaligen Osten der Bundesrepublik, für die keine Jahresrohmiete ermittelt werden kann, werden immer in diesem Verfahren berechnet. Dabei werden die Werte von Boden, Gebäude und Außenanlage zusammengerechnet.

Liegen keine Unterlagen zu dem betreffenden Grundstück vor, berechnet das Finanzamt den Einheitswert anhand einer sogenannten Ersatzbemessungsgrundlage, die sich an der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche orientiert.



Warum der Einheitswert unter dem realen Verkehrswert liegt

Die Feststellung der Einheitswerte soll gemäß § 21 BewG für alle wirtschaftlichen Einheiten jedes sechste Jahr (Hauptfeststellung) erfolgen.

Eine erste Hauptfeststellung wurde am 1. Januar 1935 durchgeführt, als die Einheitswerte für Grundstücke erstmalig eingeführt wurden. Die ursprüngliche Absicht des Gesetzgebers, mit einer 6-jährig turnusmäßig durchgeführten Hauptfeststellung aller Grundstücke in Deutschland alle Änderungen und Fortschreibungen zu erfassen, konnte sich nicht durchsetzen, deshalb erfolgte die nächste Hauptfeststellung nicht wie vorgesehen sechs Jahre später, sondern erst zum 1. Januar 1964. Seitdem wurde angesichts des hohen Aufwands von weiteren Hauptfeststellungen abgesehen, sodass die geltenden Einheitswerte für den Westen die Verhältnisse von 1964 und für den Osten die Verhältnisse von 1935 abbilden.

Die Einheitswerte für Grundstücke liegen deshalb deutlich unter den realen Verkehrswerten. Für neu entstandene wirtschaftliche Einheiten, beispielsweise durch Teilung von Grundstücken oder durch Gründung von Wohnungseigentum, sowie für Einheiten, die erstmalig besteuert werden, hat deshalb eine sogenannte Nachfeststellung zu erfolgen, der Einheitswert wird damit vom Finanzamt neu festgelegt.

Der ungerechte Einheitswert: Grundstückbesteuerung in der Kritik

Die Berechnung der Grundsteuer ist bereits seit Jahren in der Kritik. Vor allem die veralteten Einheitswerte der Grundstücke, die als Berechnungsgrundlage dienen, stimmen viele Immobilienbesitzer wütend. Bereits seit Anfang 2010 existiert daher eine Arbeitsgruppe, die aus Vertretern der Bundesländer besteht und Lösungen für eine Grundsteuerreform erarbeiten soll.

Erforderlich machte dies eine Feststellung des Bundesfinanzhofs im Jahr 2008. Danach ist die aktuelle Wertermittlung verfassungswidrig und es muss eine Neubewertung erfolgen. Auch eine entsprechende Musterklage liegt beim Bundesverfassungsgericht vor. Somit erfolgt die Grundsteuerberechnung voraussichtlich nicht mehr lange nach dem Einheitswert – Grundstücke könnten künftig zum Beispiel nach ihrer Fläche oder auch ihrem Verkehrswert besteuert werden.

Grundsteuerbescheide werden aus diesem Grund bereits seit dem Jahr 2012 nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Bisher wurde die Steuerlast anhand des Einheitswertes des Grundstücks, der mit der Grundsteuermesszahl, dem steuerpflichtigen Teil des Einheitswertes, multipliziert wird, woraus sich der Grundsteuermessbetrag ergibt, berechnet. Die kommunalen Grundsteuerbeamten schlagen auf diesen Wert einen kommunal differierenden Hebesatz auf, woraus sich dann die Steuerlast für jeden Hausbesitzer ergibt.