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Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Verkäufer oder Käufer nutzen es, um einen verlässlichen Kaufpreis zu ermitteln. Wichtig sind Verkehrswertgutachten aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen. Mehr über das Verkehrswertgutachten und die Kosten erfahren Sie im folgenden Artikel.


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Was ist der Verkehrswert?


Der Begriff „Verkehrswert” ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert”. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der aktuelle Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird.

Um diesen Preis festzulegen, sind verschiedene Faktoren relevant:

  • der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte Wertermittlungsstichtag)
  • die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks (zum Beispiel der Grad der Erschließung)
  • rechtliche Gegebenheiten wie etwa das Wohnrecht oder das Wegerecht

Persönliche Verhältnisse beziehungsweise Umstände werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hingegen nicht berücksichtigt.

Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte: Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 mit dem Ziel, mit einem unabhängigen Gremium Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen.

Alle Daten, die zur Wertermittlung relevant sind, werden dabei erhoben, analysiert und schließlich veröffentlicht. Sie dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von privaten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

Nicht zuletzt spielt der Verkehrswert auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer eine entscheidende Rolle und bietet hier eine gute Orientierungshilfe.



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Wann ist ein Verkehrswertgutachten notwendig?


Gerade dann, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Wert einer Immobilie gibt, ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll beziehungsweise notwendig.

Zu den klassischen Anlässen gehören:

  • Erb- und Scheidungsfälle mit Vermögensauseinandersetzungen
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
  • Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt

In diesen Fällen wird das Verkehrswertgutachten durch vereidigte Gutachter erstellt, sodass es auch vor Gericht verwendet werden kann. Als Entscheidungsgrundlage zum Kauf oder Verkauf von Immobilien hingegen reicht auch ein einfaches Gutachten, bei dem der Marktwert professionell eingeschätzt wird.


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Was kostet ein Verkehrswertgutachten?


Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können heute zwischen dem Auftraggeber und dem Gutachter grundsätzlich frei verhandelt werden. Allerdings gibt es gewisse Mindest- beziehungsweise Höchstsätze, die durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt werden.

In der Regel richtet sich das Honorar nach dem zu erwartenden Verkehrswert, also auch indirekt nach Art, Lage und Zustand der jeweiligen Immobilie. Unter gewissen Umständen können auch Aufschläge berechnet werden. Das geschieht vor allem dann, wenn sich die Bewertung der Immobilie als besonders kompliziert oder aufwändig erweist oder wenn überdurchschnittlich viele Informationen eingeholt werden müssen, um das Gutachten zu erstellen.

Wichtig zu wissen: Auf alle Gutachter-Gebühren wird Umsatzsteuer erhoben.

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Gibt es eine Alternative zum Verkehrswertgutachten?


Gerade dann, wenn nur ein „inoffzielles” Gutachten verwendet werden soll, kann eine wesentlich günstigere Form erstellt werden. Bei Kurzgutachten wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Zusammenfassung der Wertermittlung umfasst im Gegensatz zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten beim Kurzgutachten nur etwa zehn bis 15 Seiten.

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