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Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten wird erstellt, um den voraussichtlichen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks festzustellen. Verkäufer oder Käufer nutzen es, um einen verlässlichen Kaufpreis zu ermitteln. Wichtig sind Verkehrswertgutachten aber auch bei Vermögensauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerungen. Mehr über das Verkehrswertgutachten und die Kosten erfahren Sie im folgenden Artikel.


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Was ist der Verkehrswert?


Der Begriff „Verkehrswert“ ist gleichbedeutend mit dem sogenannten „Marktwert“ – seit 2004 können die Begriffe synonym verwendet werden. Hiermit ist der aktuelle Wert einer Immobilie gemeint. Der Verkehrswert ist laut Baugesetzbuch (BauGB) also der Preis, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird.

Um diesen Preis festzulegen sind verschiedene Faktoren relevant:

  • der Zeitpunkt, an dem die Ermittlung stattfindet (der sogenannte „Wertermittlungsstichtag“)
  • die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks (zum Beispiel der Grad der Erschließung)
  • rechtliche Gegebenheiten wie etwa das Wohnrecht oder das Wegerecht

Persönliche Verhältnisse bzw. Umstände werden bei der Ermittlung des Verkehrswertes hingegen nicht berücksichtigt.

Als wichtige Datengrundlage zur Ermittlung des Verkehrswertes dient unter anderem der Gutachterausschuss für Grundstückswerte: Diese Institution gibt es in Deutschland seit 1960 mit dem Ziel, mit einem unabhängigen Gremium Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu schaffen.

Alle Daten, die zur Wertermittlung relevant sind, werden dabei erhoben, analysiert und schließlich veröffentlicht. Sie dienen dann als Grundlage für die Verkehrswertgutachten von privaten Sachverständigen oder auch von Beleihungswertgutachten der Banken.

Nicht zuletzt spielt der Verkehrswert auch bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer eine entscheidende Rolle und bietet hier eine gute Orientierungshilfe.



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In welchen Fällen ist ein Verkehrswertgutachten notwendig?


Gerade dann, wenn es eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Wert der betreffenden Immobilie gibt, ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll bzw. notwendig.

Zu den klassischen Anlässen gehören beispielsweise:

  • Erb- und Scheidungsfälle mit Vermögensauseinandersetzungen
  • Zwangsversteigerungen
  • Feststellung von Betriebsvermögen
  • Dokumentation des Verkehrswerts für das Finanzamt

In diesen Fällen wird das Verkehrswertgutachten durch vereidigte Gutachter erstellt, sodass es auch vor Gericht rechtliche Relevanz hat. Als Entscheidungsgrundlage zum Kauf oder Verkauf von Immobilien hingegen reicht auch ein einfaches Gutachten, bei dem der Marktwert professionell eingeschätzt wird.


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Wie hoch sind die Kosten für ein Verkehrswertgutachten?


Da die bisherige Bundesverordnung, die die Honorare genau regelte, im Jahr 2009 außer Kraft gesetzt wurde, können die Kosten für ein Verkehrswertgutachten heute zwischen dem Auftraggeber und dem Gutachter grundsätzlich frei verhandelt werden. Allerdings gibt es gewisse Mindest- bzw. Höchstsätze, die durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt werden.

Es ist aber in der Regel so, dass sich das Honorar nach dem zu erwartenden Verkehrswert, also auch indirekt nach Art, Lage und Zustand der jeweiligen Immobilie richtet. Unter gewissen Umständen können auch Aufschläge berechnet werden. Das geschieht vor allem dann, wenn sich die Bewertung der Immobilie als besonders kompliziert oder aufwändig erweist oder wenn überdurchschnittlich viele Informationen eingeholt werden müssen, um das Gutachten zu erstellen.

Wichtig zu wissen: Auf alle Gebühren wird Umsatzsteuer erhoben.

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Was ist ein Kurzgutachten für Immobilien?


Es ist möglich, eine wesentlich günstigere Form eines Verkehrswertgutachten erstellen zu lassen. Dies ist gerade dann sinnvoll, wenn es nur „intern“ verwendet werden soll. Bei Kurzgutachten wird mit dem Gutachter in der Regel ein Pauschalpreis oder ein Stundenlohn vereinbart. Die schriftliche Ausarbeitung bzw. Zusammenfassung der Wertermittlung umfasst im Gegensatz zu einem ausführlichen Verkehrswertgutachten nur etwa zehn bis 15 Seiten.

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