Energieausweis-Pflicht: Wann ist ein Energieausweis vor­ge­schrie­ben?

Wenn du eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchtest, ist ein gültiger Energieausweis grundsätzlich Pflicht. Er informiert über die Energieeffizienz des Gebäudes und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Erfahre, welcher Energieausweis für deine Immobilie vorgeschrieben ist, welche Ausnahmen gelten und was sich durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ändert. 

Der Energieausweis zeigt, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Er enthält Angaben zum Energiebedarf oder Energieverbrauch, zur Heizungsart und zur Energieeffizienzklasse. Damit lassen sich Immobilien in Deutschland hinsichtlich ihrer energetischen Qualität besser vergleichen und mögliche Energiekosten einschätzen.

Bei Wohngebäuden reichen die Energieeffizienzklassen von A+ bis H. Die Einstufung richtet sich nach dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Der Primärenergiebedarf wird ebenfalls im Energieausweis angegeben, bestimmt aber nicht die Effizienzklasse. Ab 2027 erhalten auch Nichtwohngebäude eigene Effizienzklassen von A bis G. Maßgeblich ist dabei der berechnete Primärenergiebedarf im Verhältnis zu einem Referenzgebäude. Wie die Einstufung erfolgt und was die einzelnen Klassen bedeuten, erfährst du in unserem Ratgeber zu den Energieausweis-Werten. 

Welche Informationen enthält ein Energieausweis und worauf solltest du achten? Unser Video erklärt die wichtigsten Angaben und zeigt, wie du den Energieausweis richtig liest.

Ein gültiger Energieausweis ist grundsätzlich Pflicht, wenn du ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, neu vermieten, verpachten oder verleasen möchtest. Auch bei Neubauten und bestimmten umfangreichen Modernisierungen muss ein Energieausweis ausgestellt werden.  

Die Energieausweispflicht besteht insbesondere in folgenden Fällen: 

✓ Neubau: Nach Fertigstellung des Gebäudes muss ein Energieausweis vorliegen.

✓ Immobilie verkaufen: Verkäufer:innen müssen Interessent:innen spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen. 

✓ Immobilie vermieten: Auch bei einer Neuvermietung, Verpachtung oder einem Leasingvertrag muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. 

✓ Umfangreiche Modernisierung: Ein neuer Energieausweis kann erforderlich sein, wenn für das gesamte Gebäude eine energetische Neuberechnung durchgeführt wird.

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, musst du grundsätzlich keinen neuen erstellen lassen. Für bestimmte Gebäude gelten zudem Ausnahmen von der Energieausweispflicht. 

Ja, bestimmte Gebäude sind von der Energieausweispflicht ausgenommen. Dazu gehören insbesondere: 

• Kleine Gebäude: Bis Ende 2026 sind Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche ausgenommen, ab 2027 nur noch Gebäude mit weniger als 50 m². Entscheidend ist die Fläche des gesamten Gebäudes. 
• Baudenkmäler: Bis Ende 2026 besteht bei Verkauf und Neuvermietung eine Ausnahme. Ab 2027 entfällt diese pauschale Befreiung. 
• Ferienhäuser: Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden oder bestimmte Anforderungen an den geringen Energieverbrauch erfüllen. 
• Religiöse Gebäude: Kirchen und andere Gebäude, die religiösen Zwecken dienen. 
• Bestimmte Betriebsgebäude: Beispielsweise Ställe, Gewächshäuser oder Gebäude, die nur geringfügig beheizt oder gekühlt werden. 
  

Wichtig: Wenn du deine Immobilie selbst bewohnst oder ein bestehendes Mietverhältnis unverändert fortläuft, musst du allein wegen des Ablaufs eines Energieausweises keinen neuen erstellen lassen. Bei Neubauten und bestimmten baulichen Änderungen gelten eigene Pflichten. 

Wenn du eine Immobilie verkaufst oder neu vermietest, musst du den Energieausweis zu bestimmten Zeitpunkten vorlegen beziehungsweise übergeben. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sieht dafür folgende Vorgaben vor: 

• Immobilienanzeige: Liegt bereits ein gültiger Energieausweis vor, müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden. Dazu gehören beispielsweise der Energiekennwert, die Heizungsart und die Energieeffizienzklasse. 
• Besichtigung: Spätestens beim Besichtigungstermin musst du den vollständigen Energieausweis vorlegen. Das ist auch durch einen gut sichtbaren Aushang oder durch vorherige Zusendung möglich. Findet keine Besichtigung statt, musst du den Ausweis unverzüglich zur Verfügung stellen, spätestens auf Aufforderung der Interessent. 
• Vertragsabschluss: Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags musst du den Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich an die Käufer beziehungsweise Mieter übergeben. 
• Neu ab 2027: Die Vorlage- und Übergabepflichten gelten auch bei der Verlängerung von Miet-, Pacht- und Leasingverträgen. Ein vorhandener gültiger Energieausweis kann weiterhin verwendet werden. Ein unverändert fortlaufendes Mietverhältnis löst dagegen keine Pflicht zur Neuausstellung aus. 
   

Diese Pflichten gelten auch, wenn du eine:n Immobilienmakler:in mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragst. 

Wenn du eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchtest und bereits ein gültiger Energieausweis vorliegt, musst du bestimmte Angaben daraus in der Immobilienanzeige veröffentlichen. Je nachdem, ob du 2026 inserierst oder ab 2027, unterscheiden sich die Angaben voneinander. 

Energieausweise, die vor 2027 ausgestellt wurden 

Bei Wohngebäuden sind folgende fünf Angaben vorgeschrieben: 

• Art des Energieausweises: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis 
• Endenergiekennwert: Energiebedarf oder Energieverbrauch in kWh/(m²·a) 
• Energieeffizienzklasse: Einstufung von A+ bis H 
• Wesentlicher Energieträger: beispielsweise Gas, Öl oder Fernwärme 
• Baujahr des Gebäudes: entsprechend den Angaben im Energieausweis 
  Bei Nichtwohngebäuden müssen die Endenergiewerte für Wärme und Strom getrennt angegeben werden. Für Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, gelten teilweise abweichende Vorgaben. 
   

Energieausweise, die ab 2027 ausgestellt werden 

Für neu ausgestellte Energieausweise gelten nach § 87 GModG andere Pflichtangaben: 

• Berechnungsgrundlage des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsberechnung) 
• Ausstellungsdatum 
• Jahres-Primärenergiebedarf in kWh/(m²·a) 
• Energieeffizienzklasse 
• Baujahr des Gebäudes 
• Wesentliche Energieträger für die Heizung 

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie die Energieeffizienz eines Gebäudes ermittelt wird. 

Neu ab 2027: Verbrauchsausweise dürfen nur noch für Gebäude ausgestellt werden, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. 

Für einen Verbrauchsausweis werden die Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes herangezogen, beispielsweise aus Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen von Energielieferanten. 

Ab dem 1. Januar 2027 müssen die Verbrauchsdaten zwei Jahre abdecken und nach Energieträgern getrennt vorliegen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Außerdem werden die Werte witterungsbereinigt und Leerstände sowie standardisierte Nutzungsbedingungen berücksichtigt. 

Bis Ende 2026 gilt noch ein Erfassungszeitraum von mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. 

Bei Neubauten und bestimmten umfangreichen Modernisierungen ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Für bestehende Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist bis Ende 2026 ebenfalls ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Eine Ausnahme gilt, wenn das Gebäude die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierungen erfüllt. 

Ab dem 1. Januar 2027 kannst du bei bestehenden Wohngebäuden grundsätzlich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Für Nichtwohngebäude ist dann ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. 

Wichtig: Beide Energieausweise helfen, die energetische Qualität einer Immobilie einzuschätzen. Sie erlauben jedoch keine verlässliche Vorhersage des tatsächlichen künftigen Energieverbrauchs oder der Heizkosten.

Je nach Gebäudeart, Baujahr und energetischem Zustand gelten unterschiedliche Anforderungen an den Energieausweis. Besonders bei älteren Häusern, Eigentumswohnungen, Neubauten und Gewerbeimmobilien gibt es Besonderheiten. 

Bis Ende 2026 ist bei Verkauf oder Neuvermietung eines Wohngebäudes mit weniger als fünf Wohnungen grundsätzlich ein Bedarfsausweis Pflicht, wenn der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde. Erfüllt das Gebäude bereits seit seiner Fertigstellung oder durch spätere Sanierungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977, ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig. 

Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese besondere Altbau-Regel. Für bestehende Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, kannst du grundsätzlich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Voraussetzung für einen Verbrauchsausweis sind geeignete Verbrauchsdaten. 

Auch wenn du eine einzelne Wohnung verkaufen oder vermieten möchtest, benötigst du grundsätzlich einen gültigen Energieausweis. Dieser wird für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt. 

Bei einer Eigentumswohnung erhältst du den Energieausweis in der Regel über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beziehungsweise die Hausverwaltung. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, brauchst du keinen neuen für deine Wohnung. 

Für einen neuen Verbrauchsausweis werden geeignete Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes benötigt. Fehlen diese oder ist ein Verbrauchsausweis nicht zulässig, ist ein Bedarfsausweis erforderlich. Dessen Erstellung kann anhand einer Vor-Ort-Beurteilung oder geeigneter Fotos und Gebäudedaten erfolgen. 

Für einen Neubau muss unverzüglich nach Fertigstellung ein Energieausweis ausgestellt werden. Grundlage ist die energetische Berechnung des fertiggestellten Gebäudes. 

Bei Bestandsgebäuden ist ein neuer Energieausweis erforderlich, wenn bestimmte bauliche Änderungen nach § 36 GModG vorgenommen und Berechnungen für das gesamte Gebäude nach § 38 GModG durchgeführt werden. Ab 2027 gilt die Ausweispflicht auch für den gesetzlich geregelten Umbau eines Wohngebäudes zu einem Nichtwohngebäude. 

Nicht jede Sanierung macht einen neuen Energieausweis erforderlich. Auch ohne gesetzliche Pflicht kann es sinnvoll sein, den Ausweis aktualisieren zu lassen, um energetische Verbesserungen sichtbar zu machen. 

Bei bestehenden Nichtwohngebäuden, etwa Bürogebäuden oder Gewerbeimmobilien, kannst du bis Ende 2026 grundsätzlich zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis wählen. Ab dem 1. Januar 2027 ist bei einer Neuausstellung ein Energieausweis auf Grundlage einer energetischen Berechnung vorgeschrieben. Bereits ausgestellte, gültige Energieausweise bleiben grundsätzlich verwendbar. 

• Öffentliche Gebäude: Gehört ein Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand und wird es von einer Behörde genutzt, muss ab 2027 ein berechneter Energieausweis vorliegen, sofern noch kein gültiger vorhanden ist. Bei starkem Publikumsverkehr muss dieser sichtbar ausgehängt werden. Bei behördlicher Nutzung eines privaten Gebäudes gilt die Aushangpflicht für die nutzende Behörde. 
  
• Sonstige Nichtwohngebäude: Bei starkem Publikumsverkehr muss ein vorhandener Energieausweis ab 2027 sichtbar ausgehängt werden. 
   

Die bisherigen Flächengrenzen von 250 m² bei behördlicher Nutzung und 500 m² bei sonstigem Publikumsverkehr entfallen ab 2027. Gesetzliche Ausnahmen bleiben bestehen. 

Energieausweise dürfen nur Personen ausstellen, die die gesetzlichen Qualifikationsanforderungen nach § 88 GModG erfüllen. Dazu gehören beispielsweise entsprechend qualifizierte Architekt, Ingenieur, Techniker und Handwerker. Das gilt sowohl für Verbrauchs- als auch für Bedarfsausweise. 

Bei bestehenden Gebäuden können die Fachleute die Immobilie vor Ort beurteilen oder geeignete Fotos und Gebäudedaten auswerten. Eine persönliche Besichtigung ist nicht immer erforderlich. Die Angaben müssen jedoch sorgfältig geprüft werden. 

Wer gegen die Energieausweispflicht verstößt, riskiert nach § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das gilt insbesondere, wenn du: 

• eine Immobilie ohne vorgeschriebenen Energieausweis vermietest und den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegst oder übergibst, 
• die Pflichtangaben zum Energieausweis in der Immobilienanzeige nicht veröffentlichst, 
• falsche Angaben für die Erstellung des Energieausweises bereitstellst. 

Auch wer einen Energieausweis ohne die erforderliche Berechtigung ausstellt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Bei bestimmten weiteren Verstößen im Zusammenhang mit der Ausstellung und Kontrolle sind Bußgelder von bis zu 5.000 Euro möglich. 

Prüfe vor Verkauf oder Neuvermietung, ob für dein Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt. Stelle ihn spätestens zur Besichtigung bereit und übernimm die erforderlichen Angaben in dein Inserat, wenn der Ausweis bei Veröffentlichung bereits vorliegt.  
Ab dem 1. Januar 2027 ändern sich Ausweisarten, Ausnahmen und Anzeigenangaben. Bei bestehenden reinen Wohngebäuden entfällt die besondere Altbau-Regel, für Nichtwohngebäude wird bei notwendiger Neuausstellung eine energetische Bilanzierung verlangt. Bereits gültige Ausweise bleiben grundsätzlich verwendbar.