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Zinshaus - Was Sie beim Kauf beachten sollten

Ein Zinshaus ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus, für dessen Wohnungen monatlich Miete (in Österreich und der Schweiz auch „Mietzins“ genannt) eingenommen wird. Gerade in Ballungsgebieten, Großstädten und sonstiger beliebter Lage ist das Zinshaus eine gängige Form der Altersvorsorge. Das Mietshaus erbringt dem Inhaber regelmäßige und verlässliche Mieteinnahmen, die für eine stabile Rendite sorgen.


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Die zunehmende Nachfrage nach Wohnraum, vor allem in Großstädten, macht Zinshäuser zu attraktiven Investments. Vergleichen Sie jetzt Baufinanzierungen und finden Sie unkompliziert eine günstige Finanzierung.

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Tipp:

Durch die steigende Nachfrage nach Wohnraum und niedrige Zinsen lohnt sich der Kauf eines Zinshauses gerade in wachsenden Städten nach wie vor. Zinshäuser sind jedoch keine „starre“ Kapitalanlage, in die Sie Ihr Geld einfach ablegen können. Die Instandhaltung der Gebäude kann unter Umständen eine Menge Arbeit und laufende Kosten mit sich bringen. 

Was versteht man unter einem Zinshaus?


zinshaus

Zinshaus

Zins- oder Mietshäuser sind Immobilien im Privatbesitz, die für gewöhnlich durch eine Verwaltung betreut werden. Der Begriff Zinshaus ist besonders in Süddeutschland und Österreich gebräuchlich, wohingegen in Mittel- und Norddeutschland eher von Mietshäusern gesprochen wird.

Im ursprünglichen Sinn bezeichnet ein Zinshaus Gebäude von vor 1945, die wegen ihres Baustils und der opulenten Fassaden oft unter Denkmalschutz stehen. Heutzutage gelten auch moderne Bauten als Zinshäuser.

Wegen der verkäuferfreundlichen Lage auf dem Immobilienmarkt verschwinden klassische Zinshäuser zunehmend, da die Eigentümer oftmals einzelne Wohnung als Eigentumswohnungen verkaufen.


Wie das Zinshaus zur Geldanlage wird

Pro Contra

Für viele ist das Zinshaus als Anlageform interessant, da das investierte Kapital vor der Inflation geschützt wird.

Durch Mieterträge werden zusätzlich Einnahmen erzeugt, weshalb die Investition in ein Mietshaus eine ertragreiche Rendite verspricht. 

Das Eigentum ist jedoch mit laufenden Kosten verbunden, die im Voraus mit einkalkuliert werden sollten.

So beispielsweise der Kaufpreis: 

Für die Finanzierung sollten mindestens 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein, da sich die Ausgaben für Kreditzinsen ansonsten angesichts der zu erwirtschaftenden Miete nicht rentieren. 


Was macht Zinshäuser lukrativ?

Auf folgende Eigenschaften der Immobilie sollten Sie als Interessent achten: 

 

  • Lage- Die Lage des Objekts 
  • Preis - Der Preis pro Quadratmeter Nutzfläche 
  • Zustand - Der bauliche Zustand der Immobilie 
  • Ertrag - Der mögliche Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche 
  • Leerstand - Mögliche Leerstände, die einen Mietausfall von zwei bis sechs Prozent bewirken könnten 
  • Kosten für Instandhaltung - Instandhaltungskosten bei Ertragshäusern: etwa 30 Prozent des Jahresertrags bei durchschnittlicher Instandhaltung oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwerts 
  • Alter der Immobilie - Bei besonders alten Häusern betragen die Instandhaltungskosten bis zu 100 Prozent des Jahresertrages 
  • Bestandsmieter - Der Bestand von Altmietern, die oft noch zu günstigeren Mietsätzen in dem Objekt wohnen 
  • Verwaltungskosten - Die zu erwartenden Verwaltungskosten beim Kauf sowie bei der Vermietung

Wie berechnet sich der Ertrag bei einem Zinshaus?

Befindet sich das Mietshaus beim Kauf bereits in gutem Zustand, liegen die erzielbaren Erträge bei zwischen vier und sieben Prozent der Investition. Die Erträge hängen neben dem Zustand natürlich auch von der Lage der Immobilie und der Qualität der Wohnungen ab.


Berechnet werden die Erträge eines Zinshauses folgenderweise:

Netto-Jahresertrag x 100 / Kaufpreis (gebundenes Eigenkapital) = Rendite in Prozent

Hierbei handelt es sich um die am Markt üblich Messgröße. Leerstände und Unterhaltungskosten werden bei dieser Rechnung nicht explizit in Betracht gezogen.


So kann Ihnen der Makler bei der Entscheidung für ein Zinshaus helfen

Im Kaufvertrag für das Mietshaus müssen die folgenden Aspekte behandelt werden: 

 

  • Der verhandelte Kaufpreis 
  • Der Erhaltungszustand des Objekts 
  • Die Umsatzsteuer 
  • Die Instandhaltungsrücklage 
  • Bestehende Kautionen 
  • Mietverträge mit ungewöhnlichen Vertragsbestandteilen und/oder Sonderrechten 
  • Lastenfreiheit der Immobilie 
  • Der Verrechnungsstichtag 
  • Übereinstimmung des Gebäudes mit den Bebauungsvorschriften für das Grundstück laut Bebauungsplan 

Steigt die Rendite für Zinshäuser?


Gerade in attraktiver Lage, abhängig von der umliegenden Infrastruktur und Stadtgestaltung, steigen Mietpreise momentan deutschlandweit. Besonders im Innenstadtbereich und beliebten Wohnvierteln wachsender Städte lohnt sich der Kauf eines Zinshauses.

Auch durch erneute Investitionen in Mietshäuser steigt die Rendite: Durch die Wertsteigerung des Objekts werden höhere Mieteinnahmen möglich und erhöhen den Gesamtertrag der Immobilie langfristig. 


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