Zinshaus - Was Sie beim Kauf be­ach­ten soll­ten

Ein Zinshaus ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus, für dessen Wohnungen monatlich Miete (in Österreich und der Schweiz auch „Mietzins“ genannt) eingenommen wird. Gerade in Ballungsgebieten, Großstädten und sonstiger beliebter Lage ist das Zinshaus eine gängige Form der Altersvorsorge. Das Mietshaus erbringt den Inhabern regelmäßige und verlässliche Mieteinnahmen, die für eine stabile Rendite sorgen.

Zins- oder Mietshäuser sind Immobilien im Privatbesitz, die für gewöhnlich durch eine Verwaltung betreut werden. Der Begriff Zinshaus ist besonders in Süddeutschland und Österreich gebräuchlich, wohingegen in Mittel- und Norddeutschland eher von Mietshäusern gesprochen wird.

Im ursprünglichen Sinn bezeichnet ein Zinshaus Gebäude von vor 1945, die wegen ihres Baustils und der opulenten Fassaden oft unter Denkmalschutz stehen. Heutzutage gelten auch moderne Bauten als Zinshäuser.

Wegen der verkäuferfreundlichen Lage auf dem Immobilienmarkt verschwinden klassische Zinshäuser zunehmend, da die Eigentümer:innen oftmals einzelne Wohnung als Eigentumswohnungen verkaufen.

Auf folgende Eigenschaften der Immobilie sollten Sie als Interessent achten: 

• Lage- Die Lage des Objekts 
  
• Preis - Der Preis pro Quadratmeter Nutzfläche 
  
• Zustand - Der bauliche Zustand der Immobilie 
  
• Ertrag - Der mögliche Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche 
  
• Leerstand - Mögliche Leerstände, die einen Mietausfall von zwei bis sechs Prozent bewirken könnten 
  
• Kosten für Instandhaltung - Instandhaltungskosten bei Ertragshäusern: etwa 30 Prozent des Jahresertrags bei durchschnittlicher Instandhaltung oder 0,5 bis 1,5 Prozent des Neubauwerts 
  
• Alter der Immobilie - Bei besonders alten Häusern betragen die Instandhaltungskosten bis zu 100 Prozent des Jahresertrages 
  
• Bestandsmieter:innen - Der Bestand von Altmietern, die oft noch zu günstigeren Mietsätzen in dem Objekt wohnen 
  
• Verwaltungskosten - Die zu erwartenden Verwaltungskosten beim Kauf sowie bei der Vermietung

Befindet sich das Mietshaus beim Kauf bereits in gutem Zustand, liegen die erzielbaren Erträge bei zwischen vier und sieben Prozent der Investition. Die Erträge hängen neben dem Zustand natürlich auch von der Lage der Immobilie und der Qualität der Wohnungen ab.

Hierbei handelt es sich um die am Markt üblich Messgröße. Leerstände und Unterhaltungskosten werden bei dieser Rechnung nicht explizit in Betracht gezogen.

Im Kaufvertrag für das Mietshaus müssen die folgenden Aspekte behandelt werden: 

• Der verhandelte Kaufpreis 
  
• Der Erhaltungszustand des Objekts 
  
• Die Umsatzsteuer 
  
• Die Instandhaltungsrücklage 
  
• Bestehende Kautionen 
  
• Mietverträge mit ungewöhnlichen Vertragsbestandteilen und/oder Sonderrechten 
  
• Lastenfreiheit der Immobilie 
  
• Der Verrechnungsstichtag 
  
• Übereinstimmung des Gebäudes mit den Bebauungsvorschriften für das Grundstück laut Bebauungsplan

Gerade in attraktiver Lage, abhängig von der umliegenden Infrastruktur und Stadtgestaltung, steigen Mietpreise momentan deutschlandweit. Besonders im Innenstadtbereich und beliebten Wohnvierteln wachsender Städte lohnt sich der Kauf eines Zinshauses.

Auch durch erneute Investitionen in Mietshäuser steigt die Rendite: Durch die Wertsteigerung des Objekts werden höhere Mieteinnahmen möglich und erhöhen den Gesamtertrag der Immobilie langfristig.