Darlehenszinsen

Wer überlegt, einen Kredit zu beantragen, um sich einen langgehegten Traum zu erfüllen, wird sich vor allem mit den Darlehenszinsen auseinandersetzen. Denn diese gehören zu den wichtigsten Elementen beim Erhalten von Darlehen, da sie die Gesamtkosten maßgeblich beeinflussen.

Baufinanzierungsrechner

Darlehenszinsen – Was ist das?

Der Darlehenszins, häufig auch Sollzins genannt, ist der Zinssatz, der von dem Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu zahlen ist. Dafür wird er auf Grundlage des Darlehensbetrags berechnet.

Dabei richtet sich der Darlehenszins nach den allgemeinen marktüblichen Zinskonditionen, also dem aktuellen Zinsniveau, und ist somit ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkreditkosten. Wenn die Höhe der Zinsen bei Abschluss einer Baufinanzierung festgelegt wird und für die gesamte Vertragslaufzeit gilt, handelt es sich um Festzinsen. Sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist, sind die Darlehenszinsen jeweils am Ende eines Jahres zu bezahlen oder bei früherer Rückzahlung gemeinsam mit dem Darlehensbetrag.

Weshalb für ein Angebotsvergleich der Effektivzins berücksichtigt werden sollte

Bis Juni 2010 wurde der Darlehenszins- bzw. Sollzinssatz als Nominalzinssatz bezeichnet, mit dem der Betrag des Darlehens verzinst wird. Es handelt sich dabei also um den reinen Zinssatz. Neben den Sollzinsen fallen jedoch noch weitere Kosten, so genannte Nebenkosten an: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungskosten und Faktoren wie die Laufzeit werden im effektiven Jahreszins berücksichtigt. Deshalb sollte für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote am besten der Effektivzins herangezogen werden.

Festlegung der Darlehenszinsen

Grundsätzlich ist ein Darlehen zur Baufinanzierung neben Eigenkapital und weiteren Finanzierungselementen wie beispielsweise Bausparverträgen meist zentraler Bestandteil der Finanzierungsplanung von Wohneigentum. Da die Vielfalt an Darlehens-Produkten bei den unterschiedlichen Geldinstituten so vielfältig ist, unterscheiden sich die Darlehens-Angebote deutlich voneinander. Und dies betrifft meist nicht nur die Laufzeit, sondern gleichermaßen die Höhe der Darlehenszinsen. Daher ist es gerade mit Blick auf die Darlehenszinsen sinnvoll, sich umfassend beraten zu lassen. So können zukünftige Bauherren vermeiden, dass zu hohe Zinsen festgesetzt werden oder der Darlehensvertrag sie finanziell übermäßig stark belastet. Dies ist von besonderer Bedeutung, da es keine eindeutigen rechtlichen Vorgaben für die Zinsfestsetzung bei Darlehen gibt.

Gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof könnte ein Vertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft angesehen werden, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Darlehensgebers und der Belastung des Darlehensnehmers existiert. Auch wenn eine Person in einer schwachen Lage, rechtsunkundig oder geschäftsungewandt ist und der Darlehensgeber dies erkennt oder leichtfertig übergeht. Ein drittes Merkmal für sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind die Darlehens-Belastungen, die bei der Vertragsgestaltung überdurchschnittlich zu Lasten der Darlehensnehmer gehen.

Wie gestalten sich die rechtlichen Aspekte bei Darlehenszinsen?

Zwar gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Grundlage für die Festlegung von Darlehenszinsen, doch beinhaltet diese Rechtsgrundlage keine eindeutige Legaldefinition des Begriffes „Zins“. Da Zinsen in Gesetzestexten und rechtlichen Dokumenten bereits lange Zeit eine Rolle spielen, gilt die Definition des Zinses als vorausgesetzt. Durch zwei Modifikationen durch den Bundesgerichtshof wurde der Zinsbegriff allerdings an die Bedürfnisse der Gegenwart angepasst:

 

  • Die Zinsschuld muss nicht mehr in Teilbeträgen beglichen werden. Auf diese Weise ist es rechtlich möglich, die Zinsschuld mit einer einmaligen Gesamtzahlung bereits anfänglich von der Kreditsumme abzuziehen.

  • Der Darlehenszins lässt sich als laufzeitabhängige und gewinn- wie umsatzunabhängige Vergütung für Kapitalgebrauch ansehen.

Wie werden auf dieser Grundlage Darlehenszinsen festgelegt?

Aufgrund der Vielfalt an Darlehensprodukten bei verschiedenen Kreditinstituten unterscheidet sich auch die Höhe der Darlehenszinsen. Deshalb ist es sinnvoll, wenn sich Kreditnehmer vorab umfassend beraten lassen. So können zukünftige Bauherren vermeiden, dass zu hohe Zinsen festgesetzt werden oder der Darlehensvertrag sie finanziell übermäßig stark belastet. Dies ist von besonderer Bedeutung, da es keine eindeutigen rechtlichen Vorgaben für die Zinsfestsetzung bei Darlehen gibt.

Weshalb sich sittenwidrige Geschäfte ergeben können

Gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof könnte jedoch ein Kreditvertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft angesehen werden, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Darlehensgebers und der Belastung des Darlehensnehmers existiert. Das gilt auch dann, wenn ein Kreditnehmer in einer schwachen Lage, rechtsunkundig oder geschäftsungewandt ist und der Darlehensgeber dies erkennt oder leichtfertig übergeht. Ein drittes Merkmal für sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind die Darlehens-Belastungen, die bei der Vertragsgestaltung überdurchschnittlich zu Lasten der Darlehensnehmer gehen.

Warum herrschen gegenwärtig so niedrige Darlehenszinsen?

Das Zinsniveau und damit auch Darlehenszinsen befinden sich gegenwärtig auf einem historischen Tiefstand. Die Europäische Zentralbank senkte im März 2016 den Leitzins auf ein Niveau von 0,00 Prozent, um die Liquiditätsbeschaffung der europäischen Kreditinstitute zu vergünstigen. Dadurch können diese sich bei den Zentralbanken zu niedrigen Leitzinsen mit Zentralbankgeld versorgen und jene Vergünstigungen auch an die Kunden weitergeben. Ziel ist es, in einer abkühlenden Wirtschaft neue Anreize für Investitionen zu schaffen.

Angesichts der zahlreichen Bankkredite, die es mittlerweile auf dem Markt gibt, ist dies in den vergangenen Jahren vor allem im Bereich der Baufinanzierung gelungen. Ob ein Hauskauf oder die Realisierung einer eigens erbauten Immobilie: Viele Menschen in der Bundesrepublik entscheiden sich vor dem Hintergrund volatiler Kapitalmärkte und unsicherer, politischer Entwicklungen immer häufiger für eine Werterhaltung durch das sogenannte „Betongold”.

Was bei einem Bankkredit zusätzlich beachtet werden sollte

Da sich die Darlehenszinsen langfristig am Niveau der Leitzinsen orientieren, ist in Zukunft kaum mit ähnlich günstigen Zinskonditionen zu rechnen. Viele Kreditgeber haben dies erkannt und konkurrieren miteinander um die besten Angebote. Davon profitieren insbesondere jene Verbraucher, die über ein geringes oder unsicheres Einkommen verfügen. In diesem Fall bieten sich besonders aktuell Verträge mit einer langen Zinsbindung an. Dabei sollte jedoch auch auf weitere möglichst günstige Zinskonditionen sowie auf ein Geldinstitut geachtet werden, das auf die eigene, individuelle Lebenssituation eingeht. Nur so lässt sich ein passender Ratenkredit beziehungsweise ein Gelddarlehen finden.

Zusätzlich können bei vielen Baufinanzierern flexible Sondertilgungen vereinbart werden, um bei unvorhergesehenen Besserungen der eigenen, finanziellen Situation einen großen Teil der Restschuld abtragen zu können. Dies kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Schadensersatzzahlung der Fall sein; der Darlehensnehmer sollte sich also über diese Möglichkeiten aufklären lassen und diese bei Bedarf im Kreditvertrag berücksichtigen.   

Wie lassen sich Darlehenszinsen berechnen?

Wer sich bereits vor dem Gespräch bei einem Kreditinstitut oder einem privaten Berater mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung und den jeweiligen Darlehenszinsen befassen möchte, kann einen der zahlreichen Darlehensrechner im Internet zu Rate ziehen. Die Vorteile der Rechner liegen auf der Hand:

  • der Verbraucher kann mit einigen Klicks die wichtigsten Angaben machen und erhält daraufhin detaillierte Informationen über zu erwartende Vertragsbedingungen
  • der Darlehensrechner im Internet ist kostenlos sowie unverbindlich
  • der Kreditnehmer kann auf einen Blick mehrere Anbieter miteinander vergleichen

Viele Rechner beschränken sich dabei allerdings auf Parameter wie die gewünschte Höhe des Darlehens, den Eigenkapitalanteil und die Laufzeit. Aus diesem Grund können sie nur einen ersten Überblick bieten.

Die Berechnung der Banken

Die Geldinstitute legen die Darlehenszinsen für einen Kredit stets selbst fest, denn die einzelnen Faktoren werden von jeder Bank oder Sparkasse anders gewichtet. Im Regelfall fließen jedoch diese Aspekte in die Berechnung ein:

  • die Höhe der Darlehenssumme
  • der Verwendungszweck
  • die Laufzeit

Darüber hinaus können die persönlichen Merkmale des Darlehensnehmers dabei helfen, die Zinsen gering zu halten. So sorgen beispielsweise eine gute Bonität sowie ein Beruf mit regelmäßigem Einkommen meist für niedrigere Darlehenszinsen. Auch die hinterlegten Sicherheiten oder ein zweiter Kreditnehmer können dafür sorgen, dass der gesamte Kredit für den Verbraucher günstiger wird.

Achtung: Bei mangelnder Bonität, zu wenig Sicherheit oder einem zu niedrigen Verkehrswert der Immobilie muss mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden. Dadurch möchte das Geldinstitut das eigene Risiko etwas ausgleichen.

Übrigens: Es ist alternativ oft auch ein Disagio möglich. Dabei wird vom gesamten Darlehensbetrag einfach ein Teil als Vorab-Zinsen einbehalten; dem Kreditnehmer wird also nicht die gesamte Summe ausgezahlt. Allerdings rentiert sich der Disagio meist nicht für den Kreditnehmer, da er trotzdem den gesamten Darlehensbetrag zurückzahlen muss.

Darlehenszinsen bei Bausparverträgen

Bezüglich der Darlehenszinsen stellen Bausparverträge eine Besonderheit dar. Denn durch den Grundgedanken, nämlich das gemeinschaftliche Bausparen, unterscheiden sich die Konditionen von Bausparverträgen von den Finanzierungsangeboten klassischer Kreditinstitute. Bausparverträge gliedern sich in die Ansparphase, in welcher die Bausparsumme gesammelt wird, und die Tilgungsphase, in welcher das Bauspardarlehen zurückgezahlt wird. Die Besonderheit liegt in der Festlegung der Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss des Bausparvertrages. Die Zinshöhe variiert je nach Darlehenshöhe und Laufzeit des Vertrags, bleibt nach Abschluss als gebundener Sollzinssatz fest.

Wann lassen sich Darlehenszinsen von der Steuer absetzen?

Wenn Kreditnehmer ihre Immobilie vermieten oder verkaufen möchten, können sie die Darlehenszinsen steuerlich absetzen. Dafür müssen die Zinsen einfach als Werbungskosten im Bereich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Allerdings muss das Finanzamt eindeutig nachvollziehen können, dass der Kredit für den Bau, Kauf oder die Sanierung der entsprechenden Immobilie verwendet wurde. Bezieht der Darlehensnehmer das Objekt jedoch selbst, können die Zinsen nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Welche weiteren Rechner stehen bei ImmobilienScout24 zur Verfügung?

ImmobilienScout24 bietet eine Vielzahl verschiedener Rechner, die jeweils einer spezifischen Planung dienen. So finden sich hier neben einem Darlehensrechner auch ein Haushaltsrechner, ein Tilgungsrechner und ein Eigenkapitalrechner. Kreditnehmer können dadurch sämtliche relevante Parameter mit in die Berechnung einfließen lassen und einen detaillierten Finanzplan erstellen, der ebenso Risiken wie Möglichkeiten aufzeigt.

Um auch kurzfristig Probleme bei der Baufinanzierung ausschließen zu können, ist des Weiteren ein Monatsbelastungsrechner vorhanden, der das Einkommen ebenso berücksichtigt, wie Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Gebühren oder Versicherungskosten – wer den genauen Überblick über die eigenen Finanzen behalten will, ist mit diesen Werkzeugen gut beraten.

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