Darlehenszinsen

Wer seinen langgehegten Traum der eigenen vier Wände verwirklichen will, wird sich im Regelfall mit einem Immobiliendarlehen und Zinsen beschäftigen müssen. Darlehenszinsen sind bei der Finanzierung der Wunschimmobilie ein elementarer Bestandteil der Gesamtdarlehenskosten. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Darlehenszinsen berechnet werden und wie dieser sicher von anderen Zinssätzen unterscheidet.


Baufinanzierungsrechner

Darlehen-Zinsen – Was ist das?


Der Darlehenszins, häufig auch Sollzins genannt, ist der Zinssatz, der von dem Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu zahlen ist. Dafür wird der Zinssatz des Darlehens auf Grundlage des Darlehensbetrags berechnet.

Dabei richtet sich der Zinssatz, beispielsweise eines Immobiliendarlehens, nach den allgemeinen marktüblichen Zinskonditionen, also dem aktuellen Zinsniveau, und ist somit ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkreditkosten. Wenn die Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss einer Baufinanzierung festgelegt wird und für die gesamte Vertragslaufzeit gilt, handelt es sich um Festzinsen. Sofern vertraglich nichts anderes bestimmt ist, sind die Darlehenszinsen jeweils am Ende eines Jahres zu bezahlen oder bei früherer Rückzahlung gemeinsam mit dem Darlehensbetrag.

Weshalb der effektive Darlehenszinssatz bei einem Angebotsvergleich berücksichtigt werden sollte

Bis Juni 2010 wurde der Darlehenszinssatz – oder auch Sollzinssatz genannt – als Nominalzinssatz bezeichnet, mit dem der Betrag des Darlehens verzinst wird. Es handelt sich dabei also um den reinen Zinssatz. Neben den Sollzinsen fallen jedoch noch weitere Kosten, so genannte Nebenkosten an, die mit in den Effektivzins einfließen:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Bereitstellungskosten

Tipp:

Wenn Sie einen Vergleich verschiedener Darlehensangebote vornehmen, sollten Sie möglichst den Effektivzins dafür heranziehen.

Festlegung der Darlehenszinsen

Grundsätzlich ist ein Darlehen zur Baufinanzierung neben Eigenkapital und weiteren Finanzierungselementen wie beispielsweise Bausparverträgen meist zentraler Bestandteil der Finanzierungsplanung von Wohneigentum. Da die Vielfalt an Darlehens-Produkten bei den unterschiedlichen Geldinstituten so vielfältig ist, unterscheiden sich die Darlehens-Angebote deutlich voneinander.

Dies betrifft meist nicht nur die Laufzeit, sondern gleichermaßen die Höhe der Darlehenszinsen. Daher ist es mit besonderem Blick auf die Baudarlehen-Zinsen sinnvoll, sich umfassend beraten zu lassen. So können Sie als zukünftiger Bauherr vermeiden, dass ein zu hoher Zinssatz für Ihr Baudarlehen festgesetzt wird oder der Darlehensvertrag Sie finanziell übermäßig stark belastet. Dies ist von besonderer Bedeutung, da es keine eindeutigen rechtlichen Vorgaben für die Zinsfestsetzung bei Darlehen gibt.

Wann ist ein Darlehen sittenwidrig?

Gemäß der Rechtsprechung durch den Bundesgerichtshof könnte ein Vertrag als sittenwidriges Rechtsgeschäft angesehen werden, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Leistung des Darlehensgebers und der Belastung des Darlehensnehmers existiert. Dies ist auch dann der Fall, wenn eine Person beispielsweise in einer schwachen Lage, rechtsunkundig oder geschäftsungewandt ist und der Darlehensgeber dies erkennt oder leichtfertig übergeht. Ein drittes Merkmal für sittenwidrige Rechtsgeschäfte sind die Darlehens-Belastungen, die bei der Vertragsgestaltung überdurchschnittlich zu Lasten der Darlehensnehmer gehen.

Rechtliche Aspekte bei Darlehenszinsen für Immobilien

gesetzestext

Zwar gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als Grundlage für die Festlegung von Darlehenszinsen, doch beinhaltet diese Rechtsgrundlage keine eindeutige Legaldefinition des Begriffes „Zins“ oder „Baudarlehenszins“. Da Zinsen in Gesetzestexten und rechtlichen Dokumenten bereits lange Zeit eine Rolle spielen, gilt die Definition des Zinses als vorausgesetzt. Durch zwei Modifikationen durch den Bundesgerichtshof wurde der Zinsbegriff allerdings an die Bedürfnisse der Gegenwart angepasst:

  • Die Zinsschuld muss nicht mehr in Teilbeträgen beglichen werden. Auf diese Weise ist es rechtlich möglich, die Zinsschuld mit einer einmaligen Gesamtzahlung bereits anfänglich von der Kreditsumme abzuziehen.
  • Der Darlehenszins lässt sich als laufzeitabhängige und gewinn- wie umsatzunabhängige Vergütung für Kapitalgebrauch ansehen.

Aktuelle Zinsen für Bau- und Immobiliendarlehen


Die Zinsen für Immobiliendarlehen sind derzeit niedrig. Dies liegt vor allem daran, dass der Leitzins von der Europäischen Zentralbank (EZB) im März 2016 auf 0,00% festgelegt wurde. Seitdem ist keine Änderung seitens der EZB erfolgt. Dadurch können europäische Kreditinstitute sich bei den Zentralbanken zu niedrigen Leitzinsen mit Zentralbankgeld versorgen. Diese Vergünstigungen können sie dann an die Kunden weitergeben.

Der Soll-Zinssatz für ein Immobiliendarlehen ist aufgrund des sehr niedrigen Leitzinses also ebenfalls niedrig. So sollen neue Anreize für Investitionen geschaffen werden. Dies hat vor allem auf dem Immobilienmarkt für einen Aufschwung gesorgt: Viele Menschen entscheiden sich vor dem Hintergrund der günstigen Zinsen für Immobiliendarlehen immer häufiger für eine Werterhaltung durch das sogenannte „Betongold”.

Zinsentwicklung

Den einen, einheitlichen aktuellen Zinssatz für Darlehen gibt es nicht. Informationen über aktuelle Darlehenszinsen können aber trotzdem eingeholt werden:

  • Leitzins: Auf der Homepage der Bundesbank oder der Europäischen Zentralbank (EZB) können Kreditnehmer den aktuellen Leitzinssatz einsehen. Fällt dieser gering aus, sind auch die Darlehen-Zinsen aktuell vergleichsweise günstig. Entsprechend steigen die Gesamtkreditkosten, wenn der Leitzins erhöht wird.
  • ImmobilienScout24: Einen sehr guten Überblick über aktuelle Darlehenszinsen erhalten Kreditnehmer auch bei ImmobilienScout24. Gestaffelt nach Kreditlaufzeit werden die Zinsen für 10-Jahres-Darlehen sowie Kredite mit 5, 15 und 20 Jahren Zinsbindung dargestellt. Hierbei handelt es sich aber um Darlehenszinsen für Immobilien-Finanzierungen. Für Ratenkredite ergeben sich entsprechende Abweichungen.

Wie lassen sich Darlehenszinsen berechnen?

Wer sich bereits vor dem Gespräch bei einem Kreditinstitut oder einem privaten Berater mit den verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung befassen möchte, kann einen der zahlreichen Darlehensrechner im Internet zu Rate ziehen. Wer also für ein Immobiliendarlehen die Zinsen berechnen will, ist mit einem Rechner aus dem Internet gut bedient:

  • Mit wenigen Klicks und den wichtigsten Angaben erhalten der Verbraucher erste Informationen über zu erwartende Vertragsbedingungen.
  • Darlehens- oder Zinsrechner im Internet sind kostenlos und unverbindlich.
  • Ein potentieller Kreditnehmer kann auf einem Blick mehrere Anbieter vergleichen.

Viele Rechner beschränken sich dabei allerdings auf Parameter wie die gewünschte Höhe des Darlehens, den Eigenkapitalanteil und die Laufzeit. Aus diesem Grund können sie lediglich einen ersten Überblick bieten.

Darlehenszinsen einer Bank: Was noch beachten?

bankgebäude

Bankkredit

Da sich die Darlehenszinsen für Immobilien langfristig am Niveau der Leitzinsen orientieren, ist in Zukunft kaum mit ähnlich günstigen Zinskonditionen zu rechnen. Viele Kreditgeber haben dies erkannt und konkurrieren miteinander um die besten Angebote.

Davon profitieren insbesondere jene Verbraucher, die über ein geringes oder unsicheres Einkommen verfügen. In diesem Fall bieten sich besonders aktuell Verträge mit einer langen Zinsbindung an. Dabei sollten Sie auch auf weitere möglichst günstige Zinskonditionen sowie auf ein Geldinstitut achten, das auf die eigene, individuelle Lebenssituation eingeht. Nur so lässt sich ein passender Ratenkredit beziehungsweise ein Gelddarlehen finden.

Zusätzlich können bei vielen Baufinanzierern flexible Sondertilgungen vereinbart werden, um bei unvorhergesehenen Besserungen der eigenen, finanziellen Situation einen großen Teil der Restschuld abtragen zu können. Dies kann zum Beispiel bei einer Erbschaft oder Schadensersatz-Zahlung der Fall sein. Der Darlehensnehmer sollte sich also über diese Möglichkeiten aufklären lassen und diese bei Bedarf im Kreditvertrag berücksichtigen.   

Darlehensberechnung der Banken:

Die Geldinstitute legen die Darlehenszinsen für einen Immobilien-Kredit stets selbst fest, denn die einzelnen Faktoren werden von jeder Bank oder Sparkasse anders gewichtet. Im Regelfall fließen jedoch diese Aspekte in die Berechnung ein:

  • die Höhe der Darlehenssumme
  • der Verwendungszweck
  • die Laufzeit

Darüber hinaus können die persönlichen Merkmale des Darlehensnehmers dabei helfen, die Zinsen für ein Immobiliendarlehen gering zu halten. So sorgen beispielsweise eine gute Bonität sowie ein Beruf mit regelmäßigem Einkommen meist für einen niedrigen Zinssatz beim Annuitätendarlehen. Auch die hinterlegten Sicherheiten oder ein zweiter Kreditnehmer können dafür sorgen, dass der gesamte Kredit für den Verbraucher günstiger wird.


Achtung:

Bei mangelnder Bonität, zu wenig Sicherheit oder einem zu niedrigen Verkehrswert der Immobilie muss mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden. Dadurch möchte das Geldinstitut das eigene Risiko etwas ausgleichen.

Darlehenszinsen bei Bausparverträgen

Bezüglich der Darlehenszinsen stellen Bausparverträge eine Besonderheit dar. Denn durch den Grundgedanken, nämlich das gemeinschaftliche Bausparen, unterscheiden sich die Konditionen von Bausparverträgen von den Finanzierungsangeboten klassischer Kreditinstitute.

Bausparverträge gliedern sich in die Ansparphase, in welcher die Bausparsumme gesammelt wird, und die Tilgungsphase, in welcher das Bauspardarlehen zurückgezahlt wird. Die Besonderheit liegt in der Festlegung der Höhe der Darlehenszinsen bei Abschluss des Bausparvertrages. Die Zinshöhe variiert je nach Darlehenshöhe und Laufzeit des Vertrags, bleibt aber nach Abschluss als gebundener Sollzinssatz fest.

Sind Darlehenszinsen steuerlich absetzbar?

Ja! Bei einem Immobiliendarlehen sind die Zinsen steuerlich absetzbar, wenn es sich dabei um eine vermietete Immobilie handelt. Dafür müssen die Zinsen einfach als Werbungskosten im Bereich „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden. Allerdings muss das Finanzamt eindeutig nachvollziehen können, dass das Darlehen für den Bau, Kauf oder die Sanierung der entsprechenden Immobilie verwendet wurde.


Hinweis von ImmobilienScout24:

Bezieht der Darlehensnehmer das Objekt jedoch selbst, können die Zinsen nicht von der Steuer abgesetzt werden!

Welche Rechner bietet ImmobilienScout24

Kreditnehmer können dadurch sämtliche relevante Parameter mit in die Berechnung einfließen lassen und einen detaillierten Finanzplan erstellen, der ebenso Risiken wie Möglichkeiten aufzeigt. Wer beispielsweise Zinsen für ein Immobiliendarlehen berechnen will, kann dies mit den Zinsrechner tun. Zudem kann binnen Sekunden ein Darlehenszinsen-Vergleich durchgeführt werden, um die besten Angebote für den persönlichen Kredit zu erhalten.

Um auch kurzfristig Probleme bei der Baufinanzierung ausschließen zu können, ist des Weiteren ein Monatsbelastungsrechner vorhanden, der das Einkommen ebenso berücksichtigt, wie Wohnnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Gebühren oder Versicherungskosten. Wer den genauen Überblick über die eigenen Finanzen behalten will, ist mit diesen Werkzeugen gut beraten.


ImmobilienScout24 bietet Ihnen eine Vielzahl verschiedener Rechner an, die Ihrer individuellen Planung dienen:

Wie kann ich ein zinsloses Darlehen erhalten?

Die günstigsten Darlehenszinsen liegen natürlich bei genau 0,00 Prozent pro Jahr. Einen solch geringen Annuitätendarlehens-Zinssatz erhalten Kreditnehmer allerdings nur, wenn der Kredit bei Verwandten oder Freunden aufgenommen wird. Selbst wenn die Immobiliendarlehen-Zinsen aktuell auf einem Rekordtief liegen, wird keine Bank ein zinsloses Darlehen vergeben.


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