Vom Bauträger kaufen

Grundstück und Haus aus einer Hand

Ein bezugsfertiges Haus samt Grundstück – und das alles zum vergleichsweise niedrigen Festpreis: Das sind die Trümpfe, die ein Bauträger in der Hand hält. Der Hausbau mit einem Bauträger als Baupartner ist bequem, spart Zeit und Kraft, er birgt aber auch einige Nachteile.

Vom Bauträger kaufen

Die Aufgaben eines Bauträgers

Ein Bauträger kauft Grundstücke, baut auf diese bezugsfertige Häuser und verkauft sie als Einheit zum Festpreis. Bis zum Abschluss des Bauprojektes nimmt er die Position des Bauherrn ein. Er trägt die gesamte Verantwortung für Planung, Baufortschritt und Kosten. Außerdem kümmert er sich um die notwendigen Unterlagen der Behörden, um Versicherungen und Genehmigungen. Die Ausführung des Hausbaus überlässt er hingegen anderen Unternehmen. Hierfür beauftragt er verschiedene Subunternehmer wie Architekten, Ingenieuren und Handwerksbetrieben oder einen Generalunternehmer.

Kaufinteressenten können sich in der gesamten Planungs- und Bauphase eine angebotene Immobilie vom Bauträger sichern - vor Baubeginn, während der Bauphase oder nach Vollendung des Baus. Bis zur Eigentumsübertragung behält der Bauträger jedoch das alleinige Bestimmungsrecht. Das gilt auch für die Gestaltung des Gebäudes. Wer jedoch rechtzeitig kauft, der kann die Ausstattung des Innenbereichs beeinflussen. Nachdem der Käufer seine Unterschrift unter den Kaufvertrag gesetzt hat, verschafft ihm eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit, dass der Bauträger das Bauprojekt an keinen weiteren Interessenten verkaufen kann.

Der Immobilienverkauf durch Bauträger kommt insbesondere bei Wohnprojekten mit baugleichen Wohnungen oder Häusern zum Tragen. Dazu zählen Reihen- und Doppelhäuser oder auch groß angelegte Neubausiedlungen mit ähnlichen oder baugleichen Haustypen. Der standardisierte Haustyp ermöglicht es dem Bauträger nicht nur, Musterhäuser anzubieten und die Baukosten sicher einzuschätzen, er erhält bei den engagierten Handwerksunternehmern auch Mengenrabatte. Aus diesem Grund kann er seine Immobilien später zu einem vergleichsweise geringen Kaufpreis anbieten.

  • Tipp: Sie können sich zwischen kleineren, regional ansässigen Bauträgern und großen, bundesweit tätigen Bauträgern entscheiden. Überregionale Bauträger können ihren Kunden in der Regel einen günstigeren Festpreis anbieten als die kleineren Konkurrenten.  Zusammenarbeit mit überregionalen Bauträgern kann jedoch Probleme bei persönlichen Absprachen mit sich bringen, da der Hauptsitz der Unternehmen nicht zwingend in der Nähe des Kunden liegt.

Die Bezahlung eines Bauträgers

Bei der Zusammenarbeit mit einem Bauträger puffert dieser das finanzielle Risiko beim Bau ab. Allerdings verlangen viele Bauträger von ihren Kunden Teilzahlungen, die nach Abschluss verschiedener Bauabschnitte erfolgen. Eine wichtige Orientierungshilfe für den Käufer ist die Makler- und Bauträgerverordnung, kurz MaBV. An die Vorgaben der MaBV muss sich der Bauträger bei der Formulierung der Verträge halten. Sie definiert auch den Zahlungsplan. Demnach darf der Bauträger maximal sieben Abschnittzahlungen verlangen. Geld fließt unter anderem nach dem Kauf des Grundstücks, nach Vollendung der Erdarbeiten, nach Abschluss des Rohbaus und nach den Fassadenarbeiten.

Überblick: Zahlungsplan nach der MaBV

Baufortschritt

Teilzahlung in Prozent der Vertragssumme

Übertragung von Eigentum an einem Grundstück

30 Prozent der gesamten Vertragssumme

nach Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten

40 Prozent der Restsumme (nach Abzug der Übertragungskosten)

Installation der Dachflächen und -rinnen

8 Prozent der Restsumme

Rohinstallation der Heizung

3 Prozent der Restsumme

Rohinstallation der sanitären Anlagen

3 Prozent der Restsumme

Rohinstallation der Elektroanlagen

3 Prozent der Restsumme

Fenstereinbau inklusive der Verglasung

10 Prozent der Restsumme

Innenputz (Beiputzarbeiten sind hiervon ausgeschlossen)

6 Prozent der Restsumme

Estrich

3 Prozent der Restsumme

nachdem das Haus bezugsfertig ist

12 Prozent der Restsumme

Fassadenarbeiten

3 Prozent der Restsumme

nach vollständiger Fertigstellung des Hauses

5 Prozent der Restsumme

  • Tipp: Unterschreiben Sie den Kaufvertrag mit dem Bauträger erst, wenn dieser nachweislich im Besitz des Grundstücks ist und der Bauantrag bereits von den Behörden genehmigt wurde. So vermeiden Sie, dass Sie bereits Zahlungen geleistet haben und es dann zu Bauschwierigkeiten kommt.

Dem Käufer gehört rechtlich die Immobilie erst dann, wenn er alle vertraglich festgesetzten Zahlungen an den Bauträger geleistet hat und dieser das Haus und das Grundstück an ihn übertragen hat. Bevor die letzte Kaufrate fällig wird, steht jedoch eine gemeinsame Begehung des Hauses auf dem Plan. Erst wenn der Bau auch aus Sicht des Käufers mängelfrei und nach den vereinbarten Vorgaben erstellt wurde, haben beide Seiten den Vertrag erfüllt und die Zusammenarbeit ist beendet. Bei der Begehung sollten Käufer die Augen offen halten und sich bestenfalls einen unabhängigen Sachverständigen an die Seite holen. Stellt dieser Mängel oder Abweichungen von dem im Vertrag geregelten Bau fest, muss der Bauträger nachbessern. Bis zu fünf Jahre nach Übertragung der Immobilie haftet er noch für verdeckte Mängel.

  • Tipp: Damit Sie bei einer Insolvenz des Bauträgers nicht mit leeren Händen dastehen, sollten Sie darauf achten, dass im Vertrag eine entsprechende Käuferschutzklausel eingefügt ist. Diese wird als „Fertigstellungsversicherung“ oder „Fertigstellungsbürgschaft“ bezeichnet.

Bauträger als Baupartner: Vorteile und Nachteile im Überblick

Vorteile:

  • In der Regel günstiger als Architektenhaus
  • Kostensicherheit durch Festkaufpreis und Ratenzahlungen nach Baufortschritt
  • wenige Entscheidungen, wenig Zeitaufwand
  • nur ein Ansprechpartner
  • Möglichkeit der Musterhausbesichtigung
  • überschaubares finanzielles Risiko
  • keine Verantwortung bis zur Schlüsselübergabe
  • keine Grundstückssuche
  • bezugsfertige Übergabe

Nachteile:

  • Grundstück wird gestellt
  • Sonderwünsche werden selten berücksichtigt
  • wenig Einfluss auf die Gebäudegestaltung
  • mögliche Wartezeit bis zum Baubeginn