Nachmieter gesucht: Klauseln und Fristen

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Wollen Mieter:innen das Mietverhältnis früher beenden, können sie dem:der Vermieter:in eine Nachfolge für die Mietwohnung vorstellen. Vermieter:innen bleiben die monatlichen Mieteinnahmen so nahtlos erhalten.

In diesem Beitrag lesen Sie, wann Vermieter:innen eine vorgeschlagene Nachfolge akzeptieren müssen, in welchen Fällen sie eine mögliche Mietnachfolge ablehnen dürfen und welche weiteren Alternativen es für Mieter:innen gibt, um frühzeitig das Mietverhältnis zu beenden.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Vermieter:innen sind nicht verpflichtet, vorgeschlagene Nachmieter:innen
    zu akzeptieren, nur damit aktuelle Mieter:innen vorzeitig aus dem Mietvertrag herauskommen.
  • Ist im Mietvertrag jedoch eine sogenannte echte Nachmieterklausel enthalten, muss der:die Vermieter:in jede vorgeschlagene Mietnachfolge annehmen, sofern diese geeignet und zumutbar ist.
  • Vermieter:innen sind eher daran interessiert, dass monatliche Mieteinnahmen generiert werden. Werden geeignete Nachmieter:innen vorgeschlagen, sind die regelmäßigen Einkünfte gesichert und damit das Hauptinteresse von dem:der Vermieter:in berücksichtigt.
  • Sollte keine Einigung für eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages erzielt werden, greift für Mieter:innen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

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Nachmieter:in gesucht: Wann müssen Vermieter:innen zustimmen?

Wenn Sie als Mieter:in noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag austreten möchten, dürfen Sie grundsätzlich geeignete Nachmieter:innen vorschlagen. Jedoch ist der:die Vermieter:in weder dazu verpflichtet, diese Vorschläge zur Mietnachfolge anzunehmen noch eine Begründung für die Ablehnung vorzubringen.

Dies wird auch als unechte Nachmieterklausel bezeichnet.

Im Gegensatz dazu gibt es die echte Nachmieterklausel. Diese wird im Mietvertrag als Vereinbarung aufgenommen und ist damit für beide Vertragsparteien, insbesondere für den:die Vermieter:in, rechtlich bindend.

Die Klausel räumt Mieter:innen das Recht ein, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszutreten, wenn sie eine geeignete und zumutbare Mietnachfolge vorschlagen. Diese:n Nachmieter:in muss der:die Vermieter:in dann akzeptieren, sofern keine triftigen Gründe (z.B. finanzielle Nichteignung) entgegenstehen.

Wenn zwischen Ihnen und dem:der Vermieter:in jedoch ein gutes Verhältnis besteht, ist eine einvernehmliche Lösung häufig kein Problem. Wer jedoch als Mietpartei den Mietvertrag vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen möchte, sollte dem:der Vermieter:in in jedem Fall geeignete Nachmieter:innen vorschlagen. Folgende Unterlagen und Nachweise sollte die potenzielle Mietnachfolge bereitstellen:

Wenn Vermieter:innen anhand der eingereichten Nachweise und Dokumente erkennen, dass der:die vorgeschlagene Nachmieter:in kein finanzielles Risiko darstellt, wird eine frühzeitige Beendigung des Mietverhältnisses wohl kein Problem sein.

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Einvernehmliche Vereinbarung mit Vermieter:in vertraglich absichern

Um eine einvernehmliche Vereinbarung zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern, können Sie einen Mietaufhebungsvertrag mit dem:der Vermieter:in schließen. Hier sollten dann alle wichtigen Fristen wie:

  • Auszugsdatum, 
  • Kautionsrückzahlungen, 
  • Schlüssel- und Wohnungsübergabe 

festgehalten werden.

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Fast jeder Nachmieter wird vom Vermieter akzeptiert. 89 % der Vorschläge wurden von den Vermietern angenommen.
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Das ist die durchschnittliche Ablösesumme, die Nachmieter 2018 für Möbel und anderes Inventar zahlten. Mit einem Anteil von 57 % wurden dabei Einbauküchen am häufigsten weiterverkauft.
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Rechte, Pflichten und Fristen bei der Nachmieter-Suche

Die rechtliche Lage zur Suche von Nachmieter:innen ist klar geregelt. Auch wenn Sie einen spannenden Job in einer anderen Stadt angenommen haben und direkt umziehen möchten, müssen Sie sich an gesetzliche Regelungen halten. Die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag sind zunächst einmal ausschlaggebend:

  1. Sie müssen sich an die gesetzliche Kündigungsfrist halten.
  2. Auch eine mögliche Mindestmietdauer müssen Sie beachten.
  3. Vermieter:innen können den Vorschlag einer Mietnachfolge ablehnen, sofern keine echte Nachmieterklausel im Mietvertrag vereinbart wurde.

 

Sind Sie auf die Gunst von Ihrem:Ihrer Vermieter:in angewiesen, um das Mietverhältnis frühzeitig zu beenden, sollten Sie vorerst das persönliche Gespräch mit ihm:ihr suchen. Betonen Sie dabei, dass Sie gewillt sind, den Aufwand für Ihre:n Vermieter:in möglichst gering zu halten, und sich um eine geeignete Mietnachfolge kümmern.

Diese Vorteile genießen Vermieter:innen, wenn sie mit der Nachmietersuche durch die Mieter:innen einverstanden sind:

  1. Vermieter:innen müssen keine eigene Zeit in die Suche investieren.
  2. Es gibt keinen Leerstand der Wohnung und damit keine finanziellen Verluste.
  3. Vermieter:innen haben nichts mit individuellen Regelungen zur Wohnungsübergabe, wie beispielsweise der Übernahme von Mobiliar oder der Wandfarbe, zu tun.

 

Diese Vorteile sollten Sie im Gespräch mit dem:der Vermieter:in aufzeigen. Für Sie als Mieter:in gibt es aber keine Pflichten hinsichtlich der Suche nach einer geeigneten Mietnachfolge. Achten Sie einfach nur darauf, dass die entsprechenden Unterlagen vorliegen und potenzielle Interessent:innen ins gewünschte Suchprofil passen.

Falls Sie aber fristgerecht kündigen und vorher keine Nachmieter:innen beibringen können, dürfen Sie nach Ablauf der Kündigungsfrist regulär ausziehen. Sie sind also nicht dazu verpflichtet, weiter Miete zu zahlen, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Klären Sie im Vorfeld mit dem:der Vermieter:in ab, ob generell einer Nachmieter:innen Suche zugestimmt wird. Wird dies von vornherein verneint, müssen Sie auch nicht auf die Suche gehen. Da die meisten Vermieter:innen aber kulant sind und selbst Vorteile dabei genießen, stellt dies häufig kein größeres Problem dar.

Vorsicht: Drei Vorschläge einer Mietnachfolge = verkürzte Kündigungsfrist?

Es gibt die weitverbreitete Annahme, dass Mieter:innen frühzeitig und regulär aus dem Mietvertrag kommen, wenn sie lediglich drei geeignete Kandidat:innen für die Mietnachfolge vorstellen. Dies ist jedoch ein Irrglaube!

Vermieter:innen sind rechtlich nur an Vereinbarungen gebunden, die im Mietvertrag festgehalten sind und der Gesetzeslage entsprechen.

Nachmieter:innen finden: Hilfreiche Tipps für die Suche

Nicht selten steckt hinter der Suche nach einer geeigneten Mietnachfolge ein gewisser Zeitdruck, beispielsweise weil ein Mietvertrag der neuen Wohnung bereits unterschrieben ist und doppelte Mietzahlungen vermieden werden sollen. Um optimale Voraussetzungen für die Übernahme durch Nachmieter:innen zu schaffen, beherzigen Sie am besten folgende drei Tipps:

Tipp 1: Auf das richtige Suchprofil achten

Mieter:innen achten bei der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen idealerweise darauf, dass alle wichtigen Punkte erfüllt sind, die der:die Vermieter:in vorgegeben hat oder die ihn:sie am ehesten überzeugen. Hierzu zählen vor allem folgende Aspekte:

  • Nachweise über Liquidität und positive Zahlungsmoral
  • Mietbeginn und Einzug direkt nach Beendigung des noch bestehenden Mietverhältnisses
  • Grundsätzlich positives Auftreten und Erscheinungsbild der potenziellen Mietnachfolge

Worauf hat der:die Vermieter:in geachtet, als Sie die Zusage für die Mietwohnung bekommen haben? Was war ihm:ihr besonders wichtig? Derartige Informationen helfen Ihnen bei der Suche nach geeigneten Nachmieter:innen und sollten im Suchprofil unbedingt berücksichtigt werden.

Tipp 2: Inserat auf Zielgruppe ausrichten und ansprechend gestalten

Wenn Sie wissen, welche Voraussetzungen eine potenzielle Mietnachfolge erfüllen muss, damit der:die Vermieter:in diese als geeignete Nachmieter:in akzeptiert, können Sie das Inserat passgenau auf diese Zielgruppe ausrichten. Die Gestaltung des Inserats bestimmt letztendlich, wie viele Interessent:innen sich melden werden. Um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, eine geeignete Nachfolge zu finden, sollte das Inserat entsprechend gestaltet sein:

  • Auf präzise Formulierungen und genaue Angaben zur Mietwohnung achten
  • Wichtige Voraussetzungen klar und deutlich im Inserat benennen
  •  Im Inserat die Vorteile der Wohnung in den Vordergrund stellen
  • Ansprechende Fotos beifügen, die einen guten ersten Eindruck vermitteln

Tipp: Nicht alleinig auf das Inserat verlassen!

Es schadet nicht, den eigenen Bekanntenkreis über Ihre Suche nach einem:einer geeigneten Nachmieter:in zu informieren. Platzieren Sie einen Aushang mit den wichtigsten Fakten an stark frequentierten Straßen in Ihrer Nachbarschaft verteilen, um die Erfolgswahrscheinlichkeiten zu erhöhen.

Tipp 3: Besichtigungstermine planen und Unterlagen weiterleiten

Mithilfe eines aussagekräftigen Inserats und der Zielgruppenausrichtung finden Sie schnell geeignete Interessent:innen für die Mietnachfolge. Hier gilt es bereits, die Nachmieter:innen auszuwählen, die den Wünschen und Vorstellungen der Vermieter:innen am nächsten kommen.

Um die eigene Zeit nicht über Gebühr zu beanspruchen, legen Sie am besten maximal zwei oder drei Besichtigungstermine fest und laden hierfür gleich mehrere Interessent:innen gleichzeitig ein. Wenn Sie bei einer oder mehreren Personen ein gutes Gefühl haben, fragen Sie die erforderlichen Nachweise und Unterlagen an und leiten sie schnellstmöglich an die Vermieter:innen weiter.

Was tun, wenn der:die Nachmieter:in kurzfristig abspringt?

Leider kann es auch manchmal passieren, dass Nachmieter:innen doch noch kurzfristig abspringen. In dem Fall ist die Situation nicht so einfach zu klären. Letztendlich gibt es zwei mögliche Szenarien:

  1. Es besteht kein Mietvertrag zwischen Vermieter:in und Nachmieter:in: Wenn die eigentliche Mietnachfolge mündlich zwar zugesagt hat, aber noch vor dem Abschluss eines Mietvertrages abspringt, gibt es auch keine rechtlichen Verbindlichkeiten. Der bestehende Mietvertrag bleibt wirksam. Wenn Sie bereits gekündigt haben, warten Sie entweder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder stellen doch noch kurzfristig geeignete Nachmieter:innen.
  2. Es besteht ein Mietvertrag zwischen Vermieter:in und Nachmieter:in: Sobald ein Mietvertrag zwischen der Vermietung und dem:der Nachmieter:in besteht, werden Sie als Noch-Mieter:in eine schriftliche Kündigungsbestätigung erhalten, in der auch das Enddatum des noch bestehenden Mietvertrags vermerkt ist. Dies kann dann zum Beispiel in Form eines Mietaufhebungsvertrages erfolgen. Wenn der:die Nachmieter:in in so einem Fall dann doch noch abspringen sollte, ist dies eine Angelegenheit zwischen der vermietenden Partei und dem:der Nachmieter:in.

 

Grundsätzlich ist es wichtig, alle Absprachen und Zusagen schriftlich festzuhalten und notfalls von der jeweils anderen Partei gegenzeichnen zu lassen. Im Streitfall ist es von zentraler Bedeutung, dass etwaige Vereinbarungen nachgewiesen werden können. Mündliche Absprachen lassen sich entweder gar nicht oder nur sehr schwerlich nachweisen.

Sonderfälle bei der Nachmietersuche: Was gilt es zu beachten?

Im Bereich der Vermietung gibt es einige Sonderfälle, die zu beachten sind. Hierzu zählen Wohngemeinschaften, Gewerbeimmobilien, Mietverträge mit einer Mindestmietdauer sowie Todesfälle.

Nachmieter:in suchen bei einer Wohngemeinschaft

Falls Sie Ihr Mietverhältnis in einer WG verfrüht beenden wollen, ist die Suche nach Nachmieter:innen für Sie relevant. Handelt es sich um ein Untermietverhältnis, ist die Situation recht einfach gelöst. Sie kündigen fristgerecht, ziehen regulär aus und müssen Sie keine Nachmieter:innen suchen. Bedenken Sie dabei:

  • Müssen Sie Nachmieter:innen für die WG suchen, muss die nachmietende Person mit den Bedingungen einverstanden sein.
  • Letztendlich hängt es davon ab, welche Regelungen im Mietvertrag getroffen wurden und welches Mitspracherecht die übrigen Bewohner:innen haben.
  • Es kann sich manchmal als ziemlich schwierig herausstellen, wirklich geeignete Nachmieter:innen für die Wohngemeinschaft zu finden.

 

Wichtig ist, dass Sie sich den Mietvertrag genau anschauen, insbesondere die enthaltenen Klauseln zur Nachmiete, um etwaige Herausforderungen frühzeitig zu erkennen.

Nachmieter:in suchen bei einer Gewerbeimmobilie

Auch bei Gewerbeimmobilien sind die Regelungen zur Nachmiete, Untermiete und Kündigung wichtig. Immerhin kann es in letzter Konsequenz um viel Geld gehen. Beachten Sie daher:

  • Jede einzelne Klausel im Mietvertrag ist genau zu beleuchten, da bei einem gewerblichen Mietvertrag Vertragsfreiheit besteht.
  • Bei einem Gewerbemietvertrag handelt es sich meistens um Zeitmietvertrag.
  • Erst wenn die Frist abläuft, ist eine ordentliche Kündigung möglich.

 

Hierbei ist wichtig, dass Sie ein Recht auf Beibringen von Nachmieter:innen im Mietvertrag integrieren lassen. Ist diese Klausel im Vertrag enthalten, dürfen Sie den Mietvertrag deutlich früher auflösen und somit eine Menge Geld sparen. Die Suche nach geeigneten Nachmieter:innen für Gewerbeobjekte kann zwar herausfordernd sein, ist jedoch die einzige Möglichkeit, um einen solchen Zeitmietvertrag vorzeitig zu beenden.

Nachmieter:in suchen bei einem Todesfall

Aber was passiert mit dem Mietverhältnis im Todesfall? Ein Mietvertrag erlischt nicht automatisch mit dem Tod des:der Mieter:in. Stattdessen rücken die Erb:innen an die Stelle. Somit müssten auch die Erb:innen für die Mietzahlungen aufkommen, auch wenn sie gar nicht darin wohnen. Folgende Sonderregelungen gibt es hier:

  • Möchten Erb:innen den Mietvertrag nicht fortführen, ist eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten erlaubt.
  • Innerhalb eines Monats nach dem Tod des:der Mieters:in muss die Kündigung des Mietvertrags erfolgen.
  • Die Miete muss somit für drei Monate weitergezahlt werden, es sei denn, es werden Nachmieter:innen gefunden.

Beachten Sie, dass Vermieter:innen nicht dazu gezwungen sind, Nachmieter:innen zuzulassen. Es liegt im Ermessen der vermietenden Partei.

Nachmieter:in suchen trotz Mindestmietdauer

Manchmal werden Mietverträge mit einer Mindestmietdauer vereinbart. Das bedeutet, dass in dem Fall eine bestimmte Mietdauer eingehalten werden muss, bevor eine ordentliche Kündigung möglich ist. Mieter:innen, die vorzeitig ausziehen möchten, könnten in diesem Fall geeignete Nachmieter:innen vorschlagen.

Allerdings liegt die Entscheidung bei der vermietenden Partei. Vermieter:innen müssen keine Nachmieter:innen akzeptieren, sondern dürfen darauf bestehen, dass der Mietvertrag für die verbleibende Mindestmietdauer wirksam bleibt.

Es kann aber auch eine Möglichkeit geben, früher aus dem Mietverhältnis trotz Mindestmietdauer zu kommen: Ist die zugrundeliegende Klausel über den Kündigungsverzicht nicht korrekt vereinbart worden, fehlerhaft formuliert oder in ihrer Ausgestaltung unzulässig, hat sie keine Gültigkeit.

So gehen andere Vermieter:innen mit dem Stellen von Nachmietern um

Sind Sie Vermieter:in? Stimmen Sie hier ab und erfahren Sie gleich wie andere Vermieter:innen mit dem Thema Nachmieter:innen stellen umgehen:

FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Nachmietersuche

1. Kann man früher ausziehen, wenn man ein:e Nachmieter:in hat?

Ob ein früherer Auszug möglich ist, hängt von der vermietenden Partei ab. Sind Vermieter:innen einverstanden, dass Sie Nachmieter:innen vorschlagen, und nehmen Ihre vorgeschlagene Nachfolge an, ist eine Auflösung des Mietverhältnisses möglich.

2. Was muss ich beachten, wenn ich ein:e Nachmieter:in suche?

Gibt es eine entsprechende Klausel (echte Nachmieterklausel), dürfen Sie den Vertrag vorzeitig auflösen. Falls keine entsprechende Angabe vorhanden ist, sind Sie darauf angewiesen, dass Ihre Vermieter:innen der Nachmiete zustimmen.

3. Kann man selbst eine:n Nachmieter:in suchen?

Solange nicht vertraglich korrekt ausgeschlossen, dürfen Sie selbst eine geeignete Mietnachfolge suchen. Nachmieter:innen finden Sie beispielsweise über Inserate und Anzeigen im Internet. Eventuell kennt aber auch jemand aus Ihrem Freundeskreis eine Person, die eine Wohnung sucht. Zudem können Sie bereits bestehende Suchanzeigen auf eine passende Nachfolge prüfen.

4. Wann muss der:die Vermieter:in eine:n Nachmieter:in akzeptieren?

Vermieter:innen können vorgeschlagene Nachmieter:innen ablehnen, denn es gibt keinen Anspruch darauf, dass Ihre Vorschläge angenommen werden müssen, sofern keine echte Nachmieterklausel vereinbart wurde. Oft haben Vermieter:innen aber nichts gegen eine Nachfolge, wenn ein entsprechendes Einkommen vorliegt und weitere Nachweise gebracht werden. Halten Sie jedoch in jedem Falle enge Rücksprache mit Ihrer Vermietung.

5. Was passiert, wenn man keine:n Nachmieter:in findet?

Wenn Sie als Mieter:in keine geeignete Mietnachfolge finden, müssen Sie ordentlich kündigen und die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Haben Sie bereits gekündigt und finden keine passenden Nachmieter:innen, müssen Sie die restliche Zeit bis zum Ende des gekündigten Mietvertrages abwarten.