Zeitmietvertrag, Befristungsgrund

Ein befristetet Mietvertrag, im Juristenjargon auch als „qualifizierter Zeitmietvertrag“ bezeichnet, bietet für beide Seiten eine gewisse Planungssicherheit. Allerdings knüpft der Gesetzgeber daran einige Voraussetzungen. Näheres ist im § 575 Abs. 1 BGB geregelt. Als Vermieter müssen Sie implizit auf einen konkreten Befristungsgrund hinweisen. Seit dem 1.9.2001 dürfen Sie Ihren Wohnungsmietvertrag nur befristen, wenn Sie einen Befristungsgrund vorweisen können. Bei den Befristungsgründen ist der Gesetzgeber aber ziemlich knauserig vorgegangen. Die Mietrechtsreform stellt die formalen Anforderungen hieran.

Nur 3 Befristungsgründe sind laut Gesetz erlaubt

Nach § 575 Abs. 1 BGB dürfen Sie Ihren Mietvertrag nur zeitlich befristen, wenn Sie einen dieser 3 Befristungsgründe vorweisen können:

  1. Sie benötigen die Wohnung nach Ende der Mietzeit für sich, Ihre Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts. Die sogenannte Eigenbedarfsbegründung ist der häufigste Grund. Hier allein reicht jedoch nicht die reine Absicht.
  2. Sie wollen nach Ablauf der Mietzeit die Räume beseitigen oder wesentlich verändern oder instand setzen. Die Maßnahmen würden erheblich erschwert, wenn Sie das Mietverhältnis fortsetzen müssten.
  3. Sie wollen bei Mietvertragsende die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Im Regelfall ist das dann die sogenannte Hausmeisterwohnung.

Seit dem 1.9.2001 gilt: Ohne Befristungsgrund kein Zeitmietvertrag!

Können Sie einen der Befristungsgründe bei Mietvertragsabschluss vorweisen, sollten Sie diesen unbedingt in Ihren Mietvertrag hineinschreiben. Liegt kein Befristungsgrund vor oder schreiben Sie keinen Befristungsgrund in Ihren Mietvertrag hinein, haben Sie einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Zeitliche Obergrenzen gibt es von gesetzlicher Seite nicht. Besonderheiten gibt es hier bei solchen Mietverträgen, die eine außerordentliche Kündigung vorsehen. Bezüglich der Fristen und Formvorgaben gelten dann die typischen Regelungen des Mietrechts.

Sie sehen also: Einfach einen Anfangs- und Endtermin in den Mietvertrag hineinzuschreiben, genügt noch nicht! Seit dem 1.9.2001 müssen Sie zusätzlich noch einen Befristungsgrund angeben.

Unzureichende Begründung

Als Vermieter riskieren Sie die Befristung, wenn Ihre Begründung zu allgemein gehalten ist beziehungsweise nicht nachvollziehbar ist. Ein reiner Hinweis der Befristung aufgrund von „Eigenbedarf“, ohne weitere Informationen aus welchem Grund und für welchen Angehörigen, führt zur Nichtigkeit der Klausel. Bei ImmobilienScout24 finden Sie hierzu im Übrigen eine Vielzahl an Muster-Dokumenten sowie geprüften Muster-Mietverträgen zum kostenfreien Download.

Darauf gilt es zu achten

Ändert sich im Laufe der Zeit die Begründung für eine Befristung, können diese nicht ohne Weiteres ausgetauscht werden. Ihr Mieter hat sogar das Recht, frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung zu erfahren, ob und gegebenenfalls wie die Befristung weiterhin besteht. Sie als Vermieter müssen hingegen nicht tätig werden, denn das Ende des Mietverhältnisses muss nicht erneut „bestätigt“ werden.

Es empfiehlt sich aber, frühzeitig die Modalitäten (Ablauf, etc.) des Auszugs und der Übergabe der Wohnung zu regeln. Ansonsten könnte sich der weitere Ablauf verzögern.

Fällt die Befristung nämlich weg, hat der Mieter insofern ein Wahlrecht: Entweder gibt er die Wohnung mit Ablauf der Befristung auf oder es wird ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Bei Altverträgen, also allen vor dem 01. September 2001 abgeschlossenen Zeitmietverträgen, kann Ihr Miete zwei Monate vor Ablauf eine „Fortsetzung des Mietverhältnisses“ fordern.