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Steuern beim Hausverkauf

Wann fallen Steuern an und wann ist der Verkauf steuerfrei?

Vom Verkaufspreis einer Immobilie bleibt Ihnen als Verkäufer nicht die volle Summe: So zahlen Sie Maklerprovisionen, Notargebühren und möglicherweise finanzieren Sie direkt den Umzug in die neue Wohnung. Doch wie sieht es eigentlich beim Verkauf des Hauses mit den Steuern aus? Hier erfahren Sie, unter welchen Umständen Steuern anfallen, wie hoch diese sind und wie Sie diese gegebenenfalls umgehen können.


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Wann muss man bei einem Hausverkauf Steuern zahlen?


Als Faustregel gilt: Verkaufen Sie Ihre Immobilie erst zehn Jahre nach dem Kauf, müssen Sie keine Steuern zahlen. In allen anderen Fällen zahlen Sie unter bestimmten Umständen  Steuern. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer für den Hausverkauf. Auch beim Wohnungsverkauf ist diese Steuer zu entrichten. Aber: Sie zahlen immer nur dann Steuern, wenn Sie  einen tatsächlichen Nettogewinn erzielt haben.

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Steuern beim Verkauf - Beispielrechnung


  • Im Jahr 2009 kaufen Sie eine Immobilie für (netto) 400.000 Euro.
  • Acht Jahre später, also 2017, entschließen Sie sich zum Verkauf. Zwar ist Ihre Immobilie älter geworden, die Nachfrage nach Wohnraum ist aber ebenfalls stark angestiegen. Als Verkaufspreis legen Sie daher 410.000 Euro fest.
  • Theoretisch haben Sie einen Gewinn von 10.000 Euro erzielt – von dem Sie aber noch die ursprünglichen Kaufnebenkosten abziehen können. Dazu gehören beispielsweises Maklerkosten oder Gebühren für den Notar.

Zudem gibt es von der „Spekulationsregel“ einige Ausnahmen, bei denen Sie entweder immer Steuern beim Verkauf des Hauses zahlen oder grundsätzlich steuerfrei sind.

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Hausverkauf bei Eigennutzung steuerfrei

Selbst genutzter Wohnraum kann ohne Steuern verkauft werden


Angenommen, Sie verkaufen ein Haus und erzielen dabei einen Gewinn, dann müssen Sie diesen nicht versteuern, wenn Sie den Wohnraum dieser Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben. Wenn Sie ihr Haus verkaufen wollen, obwohl sie dessen Wohnräume selbst nur vermietet haben, müssen Sie den potentiellen Gewinn versteuern. Hier gilt die angesprochene Zehn-Jahres-Frist ohne Ausnahme.


Tipp von ImmobilienScout24: Frist abwarten

Wollen Sie ein Haus verkaufen, das stark im Wert gestiegen ist, aber von Mietern und nicht von Ihnen selbst genutzt wird? Warten Sie in diesem Fall lieber die Zehn-Jahres-Frist ab, bis Sie das Haus verkaufen, um einen potentiellen Gewinn nicht versteuern zu müssen.

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Mehrere Immobilien verkaufen: Steuer unvermeidbar

Muss man Steuern zahlen, wenn mehrere Immobilien verkauft werden?


Verkaufen Sie mehrere Häuser in einer bestimmten Zeit, sind Sie verpflichtet, die aus dem Verkauf erzielten Gewinne zu versteuern. Eine zweite Ausnahme von der Zehn-Jahres-Regel besagt: Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, gelten Sie als gewerblicher Grundstückshändler. Dann zahlen Sie für den Grundstücksverkauf immer Steuern.

Das gilt übrigens auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus erwerben und anschließend einzelne Wohnungen verkaufen:

  • Im Jahr 2005 kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten.
  • Weil Sie nicht alle der Wohnungen behalten möchten, veräußern Sie 2016 zwei der Wohnungen.
  • Ein Bekannter macht Ihnen 2018 ein gutes Angebot für zwei weitere Einheiten.
  • Jetzt gelten Sie in den Augen des Finanzamts bereits als gewerblicher Händler und zahlen Steuern für den Verkauf der Wohnungen.
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Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?


Interessant ist natürlich nicht nur, in welchen Fällen beim Haus- oder Wohnungsverkauf Steuern anfallen, sondern auch in welcher Höhe. Für die meisten Verkäufer relevant sein dürfte die sogenannte Spekulationssteuer, die für fremdgenutzte Objekte innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gilt.

Wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt, hängt wiederum von zwei Faktoren ab:

  1. Wertzuwachs: Je größer der Veräußerungsgewinn ausfällt, desto höher ist die Steuerbemessungsgrundlage – und somit auch die zu tragende Steuerlast.
  2. Einkommenssteuersatz: Versteuert wird der Hausverkauf nicht pauschal, sondern auf Basis Ihres persönlichen Einkommenssteuersatzes. Somit zahlen Besser- und Spitzenverdiener meist 42 Prozent Steuern, wenn Sie ein Haus verkaufen, Personen ohne eigenes Einkommen nur wenige Prozent.



Wichtig:

Natürlich fallen die Steuern beim Verkauf der Immobilie nicht etwa auf den gesamten Verkaufspreis an, sondern wirklich nur auf den Verkaufserlös. Ermittelt wird dieser, indem zunächst die Anschaffungskosten – also Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten – aufgestellt werden. Demgegenüber wird der Verkaufspreis gestellt. Aus steuerlicher Sicht ist aber nicht nur der Saldo aus Verkaufspreis und den Anschaffungskosten als Gewinn zu sehen, sondern auch die geltend gemachten Abschreibungen während der Haltedauer.

Beispielrechnung

  • Im Jahr 2010 kaufen Sie ein Haus für 300.000 Euro, das Sie anschließend vermieten.
  • Während der Haltedauer schreiben Sie die Kreditkosten für die Anschaffung von der Steuer ab. So sparen Sie insgesamt 10.000 Euro.
  • Als Sie das Haus 2017 wieder verkaufen, ist der Preis auf 350.000 Euro angestiegen.
  • Der Spekulationsgewinn ergibt sich aus Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten zuzüglich Steuerersparnis – und liegt bei 60.000 Euro.
  • Angenommen, Sie verdienen 80.000 Euro im Jahr und zahlen damit einen Steuersatz von 42 Prozent. Dann fallen, wenn Sie die Immobilie verkaufen, Steuern von 60.000 Euro * 42 Prozent = 25.200 Euro an.

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Wann müssen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer für den Verkauf einer Immobilie gezahlt werden?



Noch mehr Steuern für den Hausverkauf zahlen Sie nur dann, wenn Sie laut Finanzamt als gewerblicher Verkäufer gelten – also mindestens drei Immobilien in fünf Jahren veräußern. Dann zahlen Sie einerseits die Gewerbesteuer und müssen andererseits noch Umsatzsteuer für den Verkauf in Rechnung stellen. Zwar zahlt diese eigentlich der Käufer, indirekt werden Sie aber beteiligt. Denn weil sich der Kaufpreis um 19 Prozent erhöht, werden Käufer bereit sein, netto deutlich weniger Geld für Ihre Immobilie auszugeben.

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Ist der Hausverkauf auch steuerfrei möglich?


Am einfachsten ist es, bei Immobilienverkäufen zehn Jahre abzuwarten – dann können Sie den Hausverkauf steuerfrei erledigen – auch bei fremdgenutzten Immobilien. Zudem sollten Sie natürlich vermeiden, mehr als drei Immobilien binnen fünf Jahren zu veräußern, weil sonst Gewerbe- und Umsatzsteuer anfallen.

Darüber hinaus können Sie auf anderen Wegen beim Verkauf der Wohnung Steuern sparen oder umgehen:

  • Überschreibung: Sie überschreiben die Immobilie auf ein Kind oder Ihren Ehepartner. Dann hat dieser die Immobilie gar nicht erst gekauft, sondern geschenkt bekommen, was praktisch mit einer Erbschaft gleichgesetzt werden kann. Hier greift die Spekulationssteuer nicht, unter Umständen kann aber eine Schenkungssteuer fällig werden. Die Freibeträge für Schenkungen an Ehepartner liegen bei 500.000 Euro, bei Kindern sind es 400.000 Euro.
  • Kaufpreis strecken: Sie können mit dem Käufer eine Ratenzahlung des Kaufpreises vereinbaren. So verteilten Sie den Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre und nutzen damit die geltenden Freigrenzen für Veräußerungsgewinne mehrfach.
  • Verkaufswert verringern: Nehmen Sie beispielsweise die Einbauküche oder andere, bewegliche Güter aus der Immobilie mit, so senkt dies den Kaufpreis. Dadurch reduziert sich auch der Veräußerungsgewinn.


Tipp von ImmobilienScout24:

Das deutsche Steuerrecht ist enorm komplex und gleichzeitig dynamisch. Sofern Sie fremdgenutztes Wohneigentum verkaufen, das Sie weniger als zehn Jahre besitzen, lassen Sie sich am besten von einem Steuerexperten beraten. Der Fachmann kann sich individuell mit Ihrem Fall befassen und passgenaue Lösungen erarbeiten.

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Geerbte Wohnung verkaufen: Steuern zahlen?

Wenn Sie eine Immobilie erben und verkaufen möchten, geht die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie über. Besaß der Erblasser die Immobilie also schon länger als zehn Jahre, können Sie die Wohnung verkaufen, ohne einen Gewinn versteuern zu müssen. Ebenfalls steuerfrei ist der Immobilienverkauf, wenn der Erblasser sie seit Anschaffung oder im Jahr des Vererbens und den zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt hat. Eine möglicherweise anfallende Erbschaftssteuer müssen Sie separat entrichten.


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Das sagt der BGH zur Spekulationsfrist


Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich bereits mit dem Thema „Steuer beim Immobilienverkauf“ beziehungsweise der Spekulationsfrist befasst.

Im konkreten Fall ging es darum, wie die Spekulationsfrist berechnet wird:

  • Anfang: Die zehnjährige Frist beginnt mit dem Tag, an dem das Grundstück oder die Immobilie tatsächlich erworben wird. Entscheidend ist hier der Tag im Kaufvertrag.
  • Ende: Für die Berechnung ist maßgeblich, wann der Verkaufsvertrag wirksam wird – und nicht der Tag der Unterschrift.

Beispiel

Sie kaufen am 01.03.2008 eine Immobilie. Am 01.02.2018 entscheiden Sie sich zum Verkauf, vereinbaren im Kaufvertrag aber eine entscheidende Klausel: Der Kaufvertrag wird erst wirksam, wenn eine bestimmte behördliche Freistellungsbescheinigung erteilt wird. Angenommen, diese trifft erst am 02.03.2018 bei Ihnen ein. Dann ist der Immobilienverkauf steuerfrei, weil Sie das Objekt länger als zehn Jahre gehalten haben.



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