Altersabschlag

Die Höhe der Wertminderung eines Gebäudes, die durch seine Nutzung entstanden ist, wird als Altersabschlag bezeichnet. Je älter das Gebäude, desto höher ist der Abschlag.

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Er beträgt bei normaler Instandhaltung in der Regel 1% pro Nutzungsjahr. Die Nutzungsdauer für massive Einfamilienhäuser wird mit 80 bis 100 Jahren, für Fertighäuser mit 60 bis 80 Jahren veranschlagt.

Wertermittlung bei einem Gebäude lt. Finanzamt

Der Altersabschlag ist nur eine Komponente der Wertermittlung. Es zeigt aber, dass eine Immobilie die bewohnt wird und wo keine Instanthaltungsmaßnahmen vorgenommen werden, an Wert verliert. Aber wie wird der Immobilienwert, einschließlich des Altersabschlags, vom Finanzamt eigentlich errechnet?

  • Ein Haus wird mit einem Faktor von 12,5 malgenommen.
  • Für den Altersabschlag wird je Jahr 0,5 wieder abgezogen.
  • Entsprechend ist der „Bonus“ nach 25 Jahren aufgebracht.
  • Maximal kann der Altersabschlag 25 Prozent betragen.
  • Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern wird der Wert anschließend um 20 Prozent erhöht.
  • Bei Mietobjekten wird mit der durchschnittlichen Jahresmiete (bezogen auf die vergangenen drei Jahre) gerechnet.

Das Ergebnis liegt bei ungefähr 60 Prozent des Marktwertes. Wird der Marktwert überschritten, wird die Berechnung wie bei einem Grundstück angewandt.

Hat der Altersabschlag Auswirkungen auf den Verkaufspreis?

Eine Frage, die pauschal nicht beantwortet werden kann. Natürlich kann der Altersabschlag den Verkaufspreis mindern. Dies ist dann der Fall, wenn am Gebäude sichtbare Alterungsspuren erkannt werden können. Blättert der Putz bereits ab, sind im Keller Spuren von eindringendem Wasser oder sogar Schimmel zu erkennen und fehlen Ziegel auf dem Dach? Dann zeigt das Haus Spuren des Alters, die sich im Verkaufserlös niederschlagen werden.

Andersherum kann ein Gebäude top gepflegt worden sein. Sind die Außenwände neu gestrichen, der Boden gefliest und die Wände frisch vertäfelt, so wirkt die Immobilie gänzlich anders. Es könnte von einem „guten Zustand“ gesprochen werden. Dieser wird jedoch nur erreicht, wenn regelmäßig Investitionen vorgenommen werden.

Auch beim Immobilienverkauf reguliert Angebot und Nachfrage den Preis. Verkäufer müssen sich nicht vorab über den Altersabschlag informieren. Andere Aspekte der Wertermittlung (Investitionen, Lage, Verkehrsanbindung, Zustand, etc.) sollten beim Verkaufspreis einfließen. Das Alter der Immobilie ist nur eine Zahl auf einem Zettel. Bei der Besichtigung wird vielleicht danach gefragt werden, aber niemand wird deswegen von einem Kauf absehen. Zumindest dann nicht, wenn die Immobilie die Interessenten emotional berührt.

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