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Haus nach 1 oder 2 Jahren verkaufen

In welchen Zeiträumen lohnt es sich?

Nach längerer Bauzeit ist das Eigenheim endlich fertig. Doch unvorhergesehene Ereignisse zwingen den Eigentümer, das Haus nach nur einem Jahr zu verkaufen. Was ist jetzt zu tun? Was passiert mit dem Kredit? Und was für eine Rolle spielt die Spekulationssteuer? Diese und weitere Fragen beantworten wir Ihnen im nachfolgenden Ratgeber.


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Haus verkaufen nach 1 Jahr


Es wird zunächst einmal unterschieden, ob es sich bei der jeweiligen Immobilie um Privat- oder Betriebsvermögen handelt. Der Veräußerungsgewinn einer Immobilie, die zum Betriebsvermögen gehört, ist grundsätzlich immer steuerpflichtig.

Anders verhält es sich bei Immobilien im Privatvermögen: Hier fällt unter Umständen eine sogenannte Spekulationssteuer an. Dabei kommt es auch darauf an, ob und wie lange das zu verkaufende Haus in Eigen- oder Fremdnutzung war.

Wenn Sie diese Spekulationssteuer umgehen wollen, müssen Sie:

  • im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben oder
  • die Immobilie mindestens zehn Jahre, egal ob selbst- oder fremdgenutzt, besitzen (zehnjährige Spekulationsfrist ab Termin der Beurkundung des Kaufvertrages).

Auch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank kann fällig werden. Diese Entschädigungszahlung ist für die außerplanmäßige Rückführung eines Kredits während der Zinsbindungsdauer an die jeweilige Bank zu entrichten.


Tipp von ImmobilienScout24:

Setzen Sie sich frühzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung und erklären Sie Ihre Beweggründe, warum Sie Ihr Haus nach einem Jahr verkaufen und damit auch den Kreditvertrag vorzeitig auflösen wollen. Versuchen Sie sich mit Ihrer Bank auf eine Lösung zu einigen, mit der beide Parteien gut leben können. Eventuell kann der Käufer den Kredit zu den gleichen Konditionen übernehmen.


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Haus verkaufen nach 2 Jahren


Wer sein Haus nach zwei Jahren verkaufen möchte oder muss, kann die Spekulationssteuer umgehen. Bedingung dafür ist, dass Sie das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. In allen anderen Fällen muss diese Steuer entrichtet werden.

Beispiel


Sie haben 2016 ein Haus gekauft und bewohnen es seit November 2017. Wenn Sie das Haus nun im Januar 2019 verkaufen, wird keine Spekulationssteuer fällig.

Nichtsdestotrotz wird wohl auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank fällig, wenn die zu verkaufende Immobilie mit einem Kredit finanziert wurde. Auch hier gilt es, rechtzeitig den Kontakt zur Bank aufzunehmen und alle Eventualitäten durchzusprechen.



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Nach wie vielen Jahren sollte ich mein Haus verkaufen?


Wann Sie Ihr Haus verkaufen sollten, hängt natürlich von mehreren Faktoren ab. Verkaufen Sie Ihr Haus beispielsweise nach zehn Jahren, fällt keine Spekulationssteuer an und auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt aufgrund Ihres Sonderkündigungsrecht nach zehnjähriger Laufzeit.

Aber ein Hausverkauf ist meist dann erst sinnvoll, wenn Sie dadurch tatsächlich einen Gewinn erzielen. Dies lässt sich anhand einer stichhaltigen Immobilienbewertung feststellen: Ist der Wert Ihres Grundstückes mit den Jahren enorm gestiegen, so kann es sinnvoll sein, dieses zu veräußern. Mit dem Erlös können Sie dann beispielsweise in neue Grundstücke investieren.



Tipp von ImmobilienScout24:

Wenn Sie nicht verkaufen müssen, üben Sie sich in Geduld und warten Sie bis zu dem Zeitpunkt, an dem der Verkauf Ihrer Immobilie einen lukrativen Gewinn erzielen kann. Wenn Sie aber Ihr Haus beispielsweise nach zwei Jahren verkaufen müssen, versuchen Sie die Spekulationssteuer zu umgehen, eine einvernehmliche Lösung mit der Bank hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung zu finden und den bestmöglichen Verkaufspreis für Ihr Haus zu bekommen.

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Zu beachten: Wer als Privatperson mehrere Immobilien besitzt, sollte die Drei-Objekt-Grenze stets im Hinterkopf behalten. Sie besagt: Wer binnen fünf Jahren mehr als drei Immobilien erwirbt, baut oder kernsaniert und sie dann wieder veräußert, ist aus steuerlicher Sicht gewerblich als Grundstückshändler tätig. In diesem Fall würden weitere Steuern anfallen.

Folgende Verkäufe jedoch fallen nicht unter die Drei-Objekt-Grenze:

  1. Verkauf von Objekten, die mindestens zehn Jahre zum Privatvermögen gehören
  2. Verkauf von Immobilien, in denen der Eigentümer oder die Eigentümer selbst mindestens fünf Jahre wohnten
  3. Verkauf geerbter Häuser oder Eigentumswohnungen

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