Um den Gebäudewert festzustellen, musst du dich an ein rechtsverbindliches Verfahren halten. Denn nur so ist die Vergleichbarkeit der Immobilien auch gewährleistet. Grundsätzlich empfehlen wir ein:e Expert:in. Für den ersten Eindruck kann dir unser online Immobilienwertrechner einen Anhaltspunkt liefern.

Du möchtest verkaufen? Prüfe ganz einfach, wie viel deine Immobilie wert ist.

importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Gerichtsfeste Gebäudewertermittlungen stellt eine:eine Sachverständige:r als Vollgutachten aus.

  • Gebäudewertermittlungen vom Makler, freien Gutachter:innen und auch durch die online Immobilienbewertung eignen sich für alle außergerichtlichen Anlässe. 

  • Für Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit bei den Immobilienbewertungen sorgen normierte Verfahren: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.  

  • Eine grobe Schätzung des Gebäudewerts kann dir die kostenlose Immobilienbewertung von ImmoScout24 geben.

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  • Welche Herangehensweise bei der Gebäudewertermittlung?

    Überlegungen zum Verkauf eines Hauses gehen einher mit den Fragen: Wie viel ist mein Gebäude wert? Wie hoch ist der Verkaufserlös? Was kann ich alles mit dem Verkaufserlös tun? Allein schon für deine Planungssicherheit ist die Gebäudewertermittlung essenziell wichtig.


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    Schritt eins: Immobilienwertrechner nutzen

    Im ersten Schritt empfehlen wir, den kostenfreien Immobilienwertrechner von ImmoScout24. Du trägst alle notwendigen Werte ein und erhältst auf dieser Grundlage einen Schätzwert. Orientierst du dich zusätzlich an den Gebäudewerten vergleichbarer regionaler Objekte aus Inseraten, kannst du deinen Gebäudewert nachträglich anpassen.

    Gebäudewertermittlung: ein Fall für den Profi

    Je nach Anlass der Gebäudewertermittlung kann es erforderlich sein ein:e Expert:in hinzuzuziehen, um zu genauen Ergebnissen zu kommen. Das trifft bei bloßer Neugier nicht zu, bei der Erbauseinandersetzung hingegen schon. 

    Weicht deine Immobilie durch Besonderheiten und Mängel zu sehr vom Standard ab, ist ebenfalls der Profi gefragt. Er ist in der Lage, mit gesetzlich genormten Berechnungsverfahren zu arbeiten und alle wertmindernden und wertsteigernden Faktoren auf der Grundlage seiner Erfahrungen richtig einzuschätzen.

    Alle wichtigen Teilaspekte zur Gebäudewertermittlung haben wir in unserem Beitrag Immobilienwert berechnen für dich zusammengefasst.

    Die Anlässe der Gebäudewertermittlung

    Grund Nummer eins bei der Gebäudewertermittlung ist der Verkauf einer Immobilie als Privatperson, Firmeninhaber:in oder Vermieter:in.  
    Dazu kommen Immobilienbewertungen zu folgenden Anlässen:

    • Scheidung, Schenkung oder Erbauseinandersetzung 

    • Gebäudeversicherungen und Hypotheken

    • Berechnungen steuerlicher Lasten (Spekulations- und Erbschaftssteuer) 

    • Zwangsversteigerung 
       

    Wer sein Haus verkaufen möchte, muss einen realistischen Verkaufspreis festlegen. In diesem Rahmen sollte der Wert des Gebäudes von einem:einer Sachverständigen ermittelt werden, damit du nicht zu viel oder zu wenig für deine Immobilie verlangst. 

    Die Durchführung der Gebäudewertermittlung setzt hohe Sachkenntnis in juristischen, betriebswirtschaftlichen und bautechnischen Belangen voraus. Der Marktwert wird zu einem bestimmten Stichtag ermittelt. Zu einem späteren Zeitpunkt kann eine erneute Gebäudewertermittlung sinnvoll sein, um auf Veränderungen am Markt oder an der Immobilie selbst reagieren zu können.


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    Wer kann ein Wertgutachten für mich erstellen?

    Wer ein rechtssicheres Gutachten benötigt, das vor Gericht Bestand hat, ist auf einen öffentlich gestellten und vereidigten Immobiliengutachter angewiesen.  

    Für alle übrigen Fälle der Immobilienbewertung reichen Makler:innen oder freie Gutachter:innen aus. Auch Architekt:innen und Ingenieur:innen bieten diese Dienstleistung an.  
     
    Wenn du für das Gutachten eine:n Makler:in beauftragst, zahlst du in der Regel 250 bis 700 Euro weniger als bei einem:einer Sachverständigen. 

    Im Rahmen eines Verkaufs gehört die Immobilienbewertung durch den: die Makler:in sogar zum Service und verursacht keine Extrakosten. Sie arbeiten mit dem sogenannten Maklerverfahren und nicht mit den aufwendigen Berechnungsverfahren der Sachverständigen.  

    Manchmal bieten Makler:innen auch aus Akquisegründen kostenfreie Immobilienbewertungen an, die dich aber nicht zur Beauftragung verpflichten.  

    Makler:innen denken die Marktdynamik gewissermaßen mit, sodass dein Verkaufspreis zu dem Marktgeschehen aus Angebot und Nachfrage passt.

    Normierte Verfahren zur Gebäudewertermittlung

    Je nach Art der Immobilie werden unterschiedliche Wertermittlungsverfahren von den Sachverständigen herangezogen. Diese drei Verfahren sorgen für Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit der Immobilienbewertungen. Es handelt sich hierbei um normierte und gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich vorgeschriebene Verfahren. 

    Im Anschluss erstellt der:die Sachverständige ein vor Gericht verwertbares Wertgutachten als Langgutachten oder für inoffizielle Zwecke ein Kurzgutachten bereit.


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    Wann welches Verfahren Anwendung findet

    Vergleichswertverfahren

    Beim Vergleichswertverfahren wird anhand von sogenannten Vergleichsgrundstücken ein Verkehrswert ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich jedoch nur, wenn genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen. Je individueller ein Gebäude gestaltet ist, umso weniger ist diese Methode zur Gebäudewertermittlung geeignet.

    Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren wird vor allem genutzt, um den Wert von Objekten zu ermitteln, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden. Es kann sich zum Beispiel handeln um Bahnhöfe oder militärische Einrichtungen. Bei diesen Objekten ergibt sich der Wert nicht aus dem Ertrag, den sie abwerfen. Vielmehr wird der Wert anhand des Wiederbeschaffungswerts ermittelt, wobei die Abnutzung und andere wertmindernde Faktoren berücksichtigt werden.

    Ertragswertverfahren

    Im Gegensatz zum Sachwertverfahren ermittelt das Ertragswertverfahren den Wert eines Gebäudes auf der Grundlage des abgeworfenen Ertrages. Dieses Verfahren kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn die Ertragserzielung der vorrangige Nutzungszweck eines Gebäudes ist, beispielsweise bei Hotels oder Mehrfamilienhäusern. 

    Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren wird die Gebäudewertermittlung unabhängig von der Ermittlung des Bodenwerts durchgeführt, welche in der Regel durch das Vergleichswertverfahren erfolgt.


    FAQ: Häufige Fragen zur Gebäudewertermittlung

    Wie ermittelt man einen Gebäudewert?

    Die Ermittlung des Gebäudewertes kann über normierte, komplexe Berechnungsverfahren erfolgen. Ein gerichtsfestes Ergebnis erhält man von einem: einer öffentlich gestellten und vereidigten Immobiliengutachter:in als Langgutachten. Eine erste orientierende Auskunft gibt dir der kostenlose Immobilienwertrechner von ImmoScout24

    Mit welchen Berechnungsverfahren ermittelt man den Gebäudewert?

    Während das Vergleichswertverfahren bei Einfamilienhäusern und Wohnungen Anwendungen findet, ist das Ertragswertverfahren für Mehrfamilienhäuser und Hotels geeignet. Bei Sachwertverfahren handelt es sich um Gebäude ohne Wohnfunktion, die auch keinen Ertrag abwerfen, Bahnhöfe beispielsweise.

    Welche Berufsgruppen ermitteln den Gebäudewert?

    Zum einen gibt es die öffentlich gestellten und vereidigten Immobiliengutachter, deren Wertgutachten auch vor Gericht Bestand haben. Zum anderen kann man auch freie Gutachter, Architekt:innen, Ingenieur:innen oder Makler:innen mit der Gebäudewertermittlung beauftragen.  

    Zu welchen Anlässen benötige ich den Gebäudewert?

    Besonders oft ist eine Gebäudewertermittlung beim Verkauf notwendig. Darüber hinaus ist der Immobilienwert erforderlich bei Scheidung, Schenkung oder Erbauseinandersetzung, Gebäudeversicherungen und Hypotheken, Berechnungen steuerlicher Lasten (Spekulations- und Erbschaftssteuer) sowie Zwangsversteigerungen.

    Wie viel kostet eine Gebäudewertermittlung?

    Forderst du ein Wertgutachten an, musst du mit rund 500 Euro für ein Kurzgutachten rechnen. Die Gebäudewertermittlung kann, wenn sie vor Gericht Bestand haben soll, etwa 1,5 Prozent des Verkehrswertes ausmachen. Bei 300.000 Euro Verkehrswert sind das 4.500 Euro.


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    Nadine Kunert
    Expertin für Verkauf & Vermietung

    Nadine Kunert informiert dich als Immobilienexpertin und Redakteurin von ImmoScout24 mit informativen und sorgfältig recherchierten Inhalten rund um das Thema Immobilienverkauf und Vermietung. Nadine ist studierte Kommunikationswissenschaftlerin, hat viele Jahre als Content Managerin in der Baubranche gearbeitet und ist seit 10 Jahren selbst Vermieterin. Dadurch hat sie einen praxisnahen Bezug und strebt danach, die Themen leserfreundlich und verständlich für dich aufzubereiten.

    Redaktionsrichtlinien von ImmoScout24

    Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren Sie als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, Ihnen eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen Ihrer rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir Ihnen, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.

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