Ist die Bla­se schon ge­platzt?

Kaufpreise und Mieten driften immer weiter auseinander. Einige Banken vergleichen den derzeitigen Immobilienboom mit dem vor der Lehman-Pleite. Ist die Blase schon geplatzt?

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Preisblasen deuten auf ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hin. Etwa, wenn die Preise viel stärker steigen als die Mieten, sodass sie sich eigentlich nicht mehr rechtfertigen lassen. In solchen Fällen sinkt die Rendite für Investoren, da zu zahlender Preis und zu erzielende Miete im ungünstigen Verhältnis liegen. München ist so ein Fall: 2005 mussten Käufer in der bayrischen Hauptstadt 27,5 Jahresmieten für den Kauf einer Wohnung investieren. So steht es im gerade veröffentlichten Blasenindex des Forschungsinstituts Empirica. Im Jahr 2019 waren es 41,6 Jahresmieten.

Die kolossale Entwicklung spiegelt sich auch in einem anderen Blasenkriterium wider: dem Verhältnis von Jahresnettoeinkommen und Kaufpreis. Für München hat sich dieser Wert seit 2005 verdoppelte: von 6,6 auf 12,5 Jahreseinkommen. Für das vierte Quartal 2019 ist die Blasengefahr laut Empirica allerdings nicht gestiegen, wenngleich sie vor allem in den Top-Städten weiterhin hoch ist. Hier liegt auch das sogenannte „Rückschlagpotenzial“ hoch, also die Gefahr eines Preiseinbruchs um die angegebene Prozentzahl. In München, Hamburg, Stuttgart und Co. liegt es bei potenziell minus 40 Prozent, in Gesamtdeutschland bei minus 21 Prozent.

Bisher galt immer die Annahme: Die Preise können steigen, wie sie wollen – solange die Zinsen niedrig sind, werden sie bezahlt. Koste es, was es wolle. Möglicherweise dreht sich gerade die Stimmung und diese Annahme ist nicht mehr richtig.

Das legt eine aktuelle Umfrage der niederländischen ING-Bank nahe. Im sogenannte „International Savings Survey“ offenbaren die rund 1.000 befragten Europäer (weltweit wurden 15.000 Menschen befragt), dass für sie der Traum vom Eigenheim immer häufiger außer Reichweite gerate. 81 Prozent der befragten Europäer sehen andere Sparziele als wichtiger an. In Deutschland sind es sogar neun von zehn Befragten. Mehr als die Hälfte der Europäer hat die Wahrnehmung, dass der Zugang zu Immobilien immer schwerer werde und sich der Wohnungsmarkt in eine falsche Richtung drehe. Zwei Drittel rechnen mit weiter steigenden Immobilienpreisen im Jahr 2020. Knackpunkt der zerplatzten Immobilienträume sei der gestiegene Bedarf an Eigenkapital. Ja, die Zinsen sind niedrig und ja, Vollfinanzierungen sind möglich, aber die günstigsten Immobilienkredite schreiben immer noch mindestens 20 Prozent Eigenkapital vor. Und mit gestiegenen Kreditsummen habe sich auch die Höhe des Eigenkapitals stark erhöht.

Eine spannende Frage ist, ob die niedrigen Bauzinsen die höheren Preise ausgleichen könnten. Das verneint das Forschungsinstitut Empirica. Es sei vielmehr ein umgekehrter Effekt zu beobachten: Nur weil die Zinsen so niedrig seien, sind die Preise so hoch – und würden weiter steigen. Die niedrigen Zinsen befeuerten also in erster Linie die Preise, statt das Preisniveau erträglich zu machen. Weil aber neben der Kredithöhen auch die Eigenkapitalanforderungen steigen, kann das nicht bis ins Unendliche so weitergehen.

Die Ergebnisse des Immobilienpreisindex des wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungsinstituts Empirica für das vierte Quartal 2019 zeigen eine erneute Aufwärtsbewegung der Preise. Im Vergleich zum dritten Quartal 2019 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) erneut am stärksten: um 2,9 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ging es 2,2 Prozent nach oben. Im Neubau ist das Verhältnis umgekehrt: Preise von neu gebauten Eigentumswohnungen stiegen um 1,7 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 2,1 Prozent Plus.

Irrtum vorbehalten. Geändert am 09. Februar 2020