Nach deutschem Mietrecht liegt die gesetzliche Kündigungsfrist bei 3 Monaten. Doch unter bestimmten Umständen dürfen sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen die Wohnung per Sonderkündigungsrecht kündigen. In welchen Fällen das möglich ist und was bei einer solchen außerordentlichen Kündigung zu beachten ist, liest du in diesem Artikel.

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Das Wichtigste in Kürze
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Mietwohnungen liegt bei 3 Monaten (§ 573 BGB).

  • Nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens oder nach einer angekündigten Mieterhöhung im Zuge einer Modernisierung dürfen Mieter:innen Gebrauch von ihrem Sonderkündigungsrecht machen (§ 561 BGB).

  • Betroffene Mieter:innen dürfen dann zum Ablauf des übernächsten Monats die Wohnung außerordentlich kündigen.

  • Eine Sonderkündigung muss stets schriftlich erfolgen, damit sie wirksam wird.



Was ist überhaupt das Sonderkündigungsrecht?

Das Sonderkündigungsrecht – die außerordentliche Kündigung des Mietvertrags – ist das Recht einer Vertragspartei, einen Kontrakt einseitig und mit einer verkürzten Frist zu kündigen. Das Mietrecht ist ein juristischer Bereich, der vom Sonderkündigungsrecht verhältnismäßig oft betroffen ist.

Bei dem Kontrakt handelt es sich im Mietrecht also um die Kündigung des Mietvertrags, entweder durch Mieter:innen oder Vermieter:innen. Unter welchen konkreten Bedingungen eine Sonderkündigung geltend gemacht werden darf, ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gesondert aufgeführt.

Sonderkündigungsrechte von Mietern

Die übliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt 3 Monate. Aber auch bei der Sonderkündigung gelten Fristen. Mieter:innen können nur in besonderen Fällen von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen:

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Möchte der:die Vermieter:in die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 559 BGB), steht der betroffenen Mietpartei gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung: Kündigt der:die Vermieter:in eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung an, dürfen betroffene Mieter:innen gemäß § 561 BGB vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
  • Verweigerte Untervermietung trotz berechtigtem Interesse: Liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der Wohnung vor (z. B. finanzielle Engpässe) und verweigert der:die Vermieter:in dennoch die Untervermietung, so darf der:die Mieter:in gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Zur Anwendung kommt dieses Sonderkündigungsrecht jedoch nur bei Zeitmietverträgen, in denen ein gegenseitiger Kündigungsausschluss vereinbart wurde.

Das sind typische Fälle, in denen Mieter:innen ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Das BGB legt also detailliert fest, wann die Mietpartei außerordentlich kündigen darf.

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Hinweis

Sonderkündigungsrecht bei Betriebskostenerhöhung?

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist kein hinreichender Grund für den Gebrauch eines Sonderkündigungsrechts.

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Sonderkündigungsrechte von Vermietern

Üblicherweise dürfen Vermieter:innen dem:der Mieter:in nur bei einem gewichtigen Grund ordentlich kündigen, etwa bei Anmeldung eines Eigenbedarfs. Wohnt die Mietpartei jedoch mit ihrem:ihrer Vermieter:in zusammen in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegewohnung, hat sie nur einen verminderten Kündigungsschutz. Der:die Vermieter:in darf unter diesen Umständen nach § 573a BGB vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Er:sie darf dann mit einer Frist von einem Monat und ohne Nennung von Gründen rechtmäßig kündigen.

Sonderkündigungsrecht bei Wohnung: Welche Fristen gelten?

  1. Nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens oder der Mitteilung über eine umfangreiche Modernisierung mit Mieterhöhung kannst du als Mieter:in bis Ende des Folgemonats zum letzten Tag des übernächsten Monats kündigen. Das bedeutet: Kommt die Ankündigung am 15. Mai, kannst du bis zum 30. Juni kündigen und zum 31. Juli ausziehen.
  2. Als Mieter:in kannst du dir aber mit der Sonderkündigung aufgrund einer Modernisierung bis zum Ende des zweiten Monats Zeit lassen, nachdem dir das Mieterhöhungsgesuch zugestellt wurde. In diesem Falle verschiebt sich das Ende des Mietverhältnisses entsprechend nach hinten.
  3. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Frist länger: Nach der Mitteilung bleibt für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Ausziehen kannst du als Mieter:in dann zwei Monate später. Ein Beispiel: Informiert der:die Vermieter:in dich am 15. Mai, kannst du bis zum 31. Juli kündigen und zum 30. September ausziehen.
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Hinweis

Dein:e Vermieter:in muss dich mindestens drei Monate vor der Modernisierung über die Baumaßnahmen in Kenntnis setzen. Er hat die Pflicht, dich schriftlich über Umfang, Dauer der Modernisierung sowie die Höhe der geplanten Mieterhöhung zu informieren (§ 555c BGB).

Kein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrags bei Bagatellmaßnahmen

Sind die geplanten Maßnahmen und die damit zusammenhängende Mieterhöhung äußerst umfangreich, darfst du als betroffene:r Mieter:in von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Doch bei sogenannten Bagatellmaßnahmen – dazu zählen zum Beispiel der Austausch eines defekten Herds oder nach Schönheitsreparaturen – besteht kein gesetzlicher Anspruch auf das Sonderkündigungsrecht.

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Weitere Sonderkündigungsrechte für Mieter

Neben einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung bestehen weitere Gründe, die eine Sonderkündigung rechtfertigen. Wenn beispielsweise deine Gesundheit durch eklatante Sicherheitsmängel oder starken Schimmelbefall gefährdet ist, kannst du den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Ein:e Gutachter:in muss das jedoch amtlich bestätigen. Weitere Umstände, die eine Sonderkündigung rechtfertigen, sind unter anderem:

  • Der:die Vermieter:in einen Zweitschlüssel und betritt die Wohnung ohne deine Erlaubnis.
  • Die Wohnung kann aufgrund von Baumaßnahmen zeitweilig nicht genutzt werden.
  • Die Heizung fällt in der Heizperiode aus und der:die Vermieter:in beseitigt den Mangel innerhalb der gesetzten Frist nicht.
  • Die gemietete Wohnung ist um mehr als zehn Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben.
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Hinweis

Sonderkündigung nach Erkrankung oder Unfall möglich?

Das Mietrecht sieht keine Regelung vor, in der die Kündigungsfrist aufgrund einer plötzlichen Erkrankung oder eines schweren Unfalls von der Mietpartei unterschritten werden darf.

Gründe für die fristlose Kündigung durch Mieter

Mieter:innen können nur in wenigen Fällen den Mietvertrag fristlos kündigen, zum Beispiel wenn der:die Vermieter:in die Wohnung nicht fristgerecht zur Verfügung stellt (§ 543 BGB) oder diese als gefährlich für die Gesundheit einzustufen ist (§ 569 BGB). Eine betroffene Mietpartei, die außerordentlich oder sogar fristlos kündigen will, sollte sich zuvor sicherheitshalber bei einem Mieterverein informieren oder sich eine rechtliche Beratung einholen.

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Wichtig

Fristlose Kündigung rechtssicher aufsetzen:

Sofern ein Grund für eine fristlose Kündigung vorliegt, ist es wichtig, diesen in einem rechtsicheren Kündigungsschreiben sicher zu formulieren. Erst dann kannst du sichergehen, dass die Kündigung auch wirksam ist.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Wenn ein:e Mieter:in stirbt, endet damit nicht automatisch das Mietverhältnis. Nach den gesetzlichen Regelungen können Ehe- oder Lebenspartner:innen, die nicht im Mietvertrag stehen, anstelle des:der Verstorbenen in den Vertrag eintreten. Sie haben einen Monat Zeit, zu entscheiden, ob sie das Mietverhältnis fortsetzen wollen oder nicht. 

In anderen Fällen geht der Mietvertrag auf die Erb:innen über. Falls diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, können sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Todesfall erfahren haben, von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Da die Kündigungsfrist allerdings drei Monate beträgt, hat dies nur in Ausnahmefällen, wie einem befristeten Mietvertrag, eine praktische Bedeutung.

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Sonderkündigungsrecht nach Verletzung

Es gibt noch einen weiteren Fall außerordentlicher Kündigungsmöglichkeit, der allerdings nur noch einen kleinen Personenkreis betreffen dürfte: Bei älteren Zeitmietverträgen, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, dürfen Beamte oder Personen mit beamtenähnlichen Status, wie Soldaten oder Geistliche, im Falle einer beruflich veranlassten Versetzung von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall drei Monate.

Weitere Möglichkeiten: Alternativen zur Sonderkündigung

  • Die fristlose Kündigung sollte immer die letzte Option sein. Bestehen Mängel in der Wohnung, kannst du zunächst das Gespräch suchen. Womöglich erklärt sich dein:e Vermieter:in bereit, die Mängel rasch zu beseitigen.
  • Wenn du eigentlich gar nicht ausziehen möchtest, dann ist eine Mietminderung womöglich eine Alternative. Eine Abmahnung an deine:n Vermieter:in solltest du vor dem Nutzen des Sonderkündigungsrechts ebenfalls in Betracht ziehen. Idealerweise setzt du eine 14-tägige Frist zur Mängelbehebung.
  • Ungeachtet der Umstände kannst du mit deinem:deiner Vermieter:in auch einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren, der dann einen frühzeitigen Auszug ermöglicht. Dieser kann jedoch an bestimmte Bedingungen, wie etwa die Stellung einer Mietnachfolge geknüpft werden.

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